TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14500 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZDQM

N° de Minute : L 25/00515

JUGEMENT

DU : 08 Septembre 2025

[H] [U]

C/

[N] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [U], demeurant [Adresse 6] (BELGIQUE)

représenté par M^e David-Franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [U] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, M. [H] [U] a fait signifier à Mme [N] [B] un commandement de payer les loyers en matière d’habitation sans clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 11 127,84 euros au titre des loyers et charges impayés dus en vertu d’un bail verbal ayant pris effet le 1er octobre 1997.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 12 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, M. [H] [U] a fait assigner Mme [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal d’habitation le liant à Mme [N] [B] à la date du prononcé du jugement à intervenir,

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [N] [B] du lieu qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, ainsi que de tout autre professionnel utile,

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [N] [B],

Dire que Mme [N] [B] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à compter du prononcé du jugement à intervenir,

Condamner Mme [N] [B] à payer à M. [H] [U] :

• Au titre des loyers dus arrêtés au 30 septembre 2023 11.127,84 euros

• Au titre des loyers dus arrêtés au 30/09/2024 5.563,92 euros

Soit un total de 16.691,76 euros au 30/09/2024 à parfaire à la date de la résiliation.

Condamner Mme [N] [B] à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 500 euros par mois à compter du prononcé du jugement à intervenir prononçant la résiliation du bail,

Condamner Mme [N] [B] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [N] [B] à lui payer les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 9 octobre 2023 (174,25 euros).

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 28 novembre 2024.

Le diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience. Il indique qu’un rendez-vous a été proposé à Mme [N] [B] le 13 janvier 2025 mais n’a pas été honoré.

L’affaire appelée et retenue à l’audience du 2 juin 2025.

A cette audience, M. [H] [U], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales.

Mme [N] [B], régulièrement assignée par acte remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le juge a autorisé M. [H] [U] à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé dans les huit jours.

Il ressort d’un courriel adressé par le conseil de M. [H] [U] le 3 juin 2025 que Mme [N] [B] ne s’est pas acquittée des loyers d’octobre 2024 à juin 2025, ce qui fait la somme globale de 4 172,94 euros (9 x 463,66 euros).

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l’assignation susvisée pour un exposé complet des prétentions et moyens soutenus par M. [H] [U].

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [N] [B], assignée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la preuve du bail verbal

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Aux termes de l’article 1714, « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux (…) »

L’article 1715 précise que « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail ».

En matière de baux d’habitation, si à tout moment l’une des parties peut exiger la rédaction d’un contrat écrit, conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le bail verbal n’est pas considéré comme nul. Un tel contrat est alors soumis aux dispositions d’ordre public de cette loi.

Il appartient à celui qui se prévaut du bail verbal de rapporter la preuve de l’existence du contrat, et ce, par tous moyens, sauf à ce que le contrat n’ait pas reçu exécution et que l’une des parties le nie.

En l’espèce, M. [H] [U] produit son titre de propriété sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11].

Le commandement de payer du 9 octobre 2023, précisant l’existence du bail verbal du 1er janvier 1997 ainsi que le montant du loyer mensuel (463,66 euros), a été signifié à la personne de Mme [N] [B], domiciliée [Adresse 3] à [Localité 10].

L’assignation a été signifiée par acte remis à étude, après vérifications par le commissaire de justice de ce que l’adresse de Mme [N] [B] est confirmée non seulement pas M. [H] [U] mais également par la voisine du numéro 24.

Par son absence de comparution à l’audience, Mme [N] [B] n’a saisi le juge d’aucune contestation.

Au vu de ces éléments, il convient de retenir que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il ressort des pièces produites que Mme [N] [B] ne s’acquitte plus de son loyer d’un montant mensuel de 463,66 euros, ce depuis plusieurs années.

Il s’agit d’une inexécution suffisamment grave qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts de la locataire, ce à la date du prononcé du jugement conformément à la demande.

L’expulsion de Mme [N] [B] sera donc ordonnée dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par la locataire au-delà de la résiliation du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 463,66 euros, correspondant au loyer qui aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Mme [N] [B] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Il résulte des pièces produites que Mme [N] [B] est redevable de :

11 127,84 euros (dette au 30 septembre 2023, correspondant à 24 mois de loyer, somme figurant dans le commandement de payer)

+ 5 563,92 euros (dette au 30 septembre 2024, correspondant à 12 mois de loyer)

+ 4 172,94 euros (dette au 30 juin 2025, correspondant à 9 mois de loyer).

Soit la somme globale de 20 864,70 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [N] [B] à payer à M. [H] [U] la somme de 20 864,70 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la solution du litige, Mme [N] [B] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle réglera à M. [H] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

PRONONCE à la date du jugement la résiliation du bail verbal ayant pris effet le 1er octobre 1997 entre Mme [N] [B] et M. [H] [U] relatif à l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

AUTORISE, à défaut pour Mme [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [H] [U] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE à 463,66 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

CONDAMNE Mme [N] [B] à payer à M. [H] [U] la somme de 20 864,70 euros au titre des loyers impayés, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Mme [N] [B] à payer à M. [H] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 463,66 euros à compter du jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 10 du mois suivant et au prorata temporis, jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

RAPPELLE à Mme [N] [B] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Mme [N] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [B] à payer à Mme [V] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

La greffière La présidente