TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11096 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2RK

N° de Minute : 25/1084

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

Société 3F NOTRE LOGIS, venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS.

C/

[G] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société 3F NOTRE LOGIS, venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [Y], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2020 puis par avenant du 12 mars 2020, la SA 3F Immobilière Nord-Artois, aux droits de laquelle se trouve la SA 3F Notre Logis, a donné à bail à M. [G] [Y] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 367,57 hors charges, ainsi qu’un emplacement de stationnement à compter du 16 mars 2020 moyennant un loyer mensuel de 40 euros hors charges.

Par acte du 12 juin 2024, la SA 3F Notre Logis a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 3.319,74 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la SA 3F Notre Logis a fait assigner M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location et de l’avenant ;

À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail et de l’avenant pour défaut de paiement du loyer et des charges;

Par voie de conséquence, déclarer M. [G] [Y] sans droit au maintien dans le logement ;

Condamner M. [G] [Y] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu’il occupe, en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant ;

Faute par M. [G] [Y] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner M. [G] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

— en deniers ou quittances valables, la somme de 4.485,26 euros, avec intérêts au taux légal ;

— les sommes échues depuis le 23 août 2024 jusqu’au jugement à intervenir ;

— les intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux égale au prix du loyer actuel, charges comprises ;

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

—  450 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,

Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu’au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ;

Certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen ;

Rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA 3F Notre Logis, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 8.693,05 euros, dont 304,53 euros pour l’emplacement de stationnement.

Interrogée sur la recevabilité de son action en résiliation du bail, elle indique que la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers le 10 juin 2024 et que l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 20 septembre 2024.

Elle précise que le locataire effectue des paiements réguliers mais que ceux-ci restent inférieurs au montant du loyer.

M. [G] [Y] comparaît en personne. Il sollicite des délais pour s’acquitter de la dette locative dont il ne conteste pas le montant. Il déclare vivre seul avec son fils et vouloir rester dans le logement. Il indique suivre une formation rémunérée à hauteur de 1300 euros, percevoir une allocation pour adulte handicapé à hauteur de 500 euros ainsi qu’une pension alimentaire de 50 euros. Il ajoute qu’il doit être embauché à la fin du mois de juin 2025 moyennant un salaire mensuel de 1600 euros. Il précise qu’il n’a pas de dossier de surendettement.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

M. [G] [Y] a été autorisé à transmettre en cours de délibéré les justificatifs de sa situation professionnelle et financière actuelle.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 :

«  II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. "

En l’espèce, si l’assignation a bien été notifiée au préfet moins de six semaines avant l’audience, la SA 3F Notre Logis échoue à rapporter la preuve de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). En effet, le courrier simple daté 10 juin 2024 qu’elle produit à cette fin ne permet pas d’établir la saisine effective de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et le courrier électronique joint, qui a pour objet la mention " saisine ccapex [Y] [G] 8250L-0333 « à l’adresse » ddets.ppe.nord.gouv.fr ", ne comporte aucune date d’envoi ni de réception, de sorte qu’il n’est pas établi par ces pièces que la situation d’impayés de M. [G] [Y] a bien été dénoncée à la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024.

Par conséquent, la SA 3F Notre Logis sera déclarée irrecevable en son action.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 février 2020, de l’avenant au contrat de location du 12 mars 2020, du commandement de payer signifié à M. [G] [Y] le 12 juin 2024 et du relevé de compte arrêté au 31 mai 2025, que la SA 3F Notre Logis rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

M. [G] [Y] ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte tenu par la bailleresse, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il est établi par les pièces du dossier que M. [G] [Y] demeure redevable envers la SA 3F Notre Logis de la somme de 8.654,95 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des pénalités sur enquête en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

M. [G] [Y] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2024 pour la somme de 3.319,74 euros, à compter de l’assignation du 19 septembre 2024 pour la somme de 1.165,52 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, M. [G] [Y] n’a pas transmis les justificatifs dans le temps du délibéré concernant sa situation actuelle, ce qui ne permet pas d’apprécier ses capacités financières de remboursement. Par ailleurs, compte tenu du montant élevé de l’arriéré locatif, le défendeur n’est pas en situation d’apurer sa dette dans les délais légaux, et ce alors même qu’il n’a pas repris ce jour le versement intégral du loyer et des charges courants. Force est d’ailleurs de constater à la lecture du décompte tenu par la bailleresse que le montant de la dette ne cesse de s’aggraver.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

M. [G] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’Etat dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F Notre Logis irrecevable en son action tendant à la résiliation du bail ;

DIT que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet;

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 8.654,95 euros créance arrêtée au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, au titre des loyers et charges pour l’habitation et l’emplacement de stationnement dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2024 pour la somme de 3.319,74 euros, à compter de l’assignation du 19 septembre 2024 pour la somme de 1.165,52 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE M. [G] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [G] [Y] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation en justice et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 septembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,