Min N° 26/00227

N° RG 25/04245 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CED2Z

Société OPH 77 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 77

C/

M., [E], [X], [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

Société OPH 77 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 77,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur, [E], [X], [K],

[Adresse 3],

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur, [E], [X], [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2022, ayant pris effet le même jour, l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, a donné à bail à M., [E], [X], [K] un logement situé, [Adresse 4], [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 370,27 euros outre un dépôt de garantie de 370 euros.

Invoquant des impayés, l’EPIC HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 01er juillet 2025, fait signifier à M., [E], [X], [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 051,51 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner M., [E], [X], [K] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– condamner M., [E], [X], [K] à lui payer la somme de 2 193,65 euros au titre de la dette locative ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner l’expulsion de M., [E], [X], [K] et de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de M., [E], [X], [K], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner M., [E], [X], [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;

– condamner M., [E], [X], [K] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 14 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 02 décembre 2025. Sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, il sollicite l’EPIC HABITAT 77 afin qu’il produise un décompte actualisé avant le 28 janvier 2026, dernier délai .

L’EPIC HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 064,87 euros selon décompte arrêté au 09 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Il indique accepter des délais de paiement soulignant que des règlements sont intervenus et que la dernière échéance a été réglée en janvier 2025.

M., [E], [X], [K], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler mensuellement la somme de 100 euros en plus de son loyer courant, afin d’apurer sa dette. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

Aucune pièce complémentaire n’a été transmise à la juridiction dans les délais fixés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé de M., [E], [X], [K] par courrier recommandé délivré le 04 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 septembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé les 10 août 2022, le commandement de payer délivré le 01er juillet 2025 et le décompte de la créance actualisé au 09 janvier 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 2 064,87 euros au 09 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, laquelle tient compte des loyers et charges dus ainsi que des paiements effectués par le locataire.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 136,83 euros le 15 juillet 2025, ont été imputés au locataire. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 1 928,04 euros. Il convient, dès lors, de condamner M., [E], [X], [K] à payer cette somme à l’EPIC HABITAT 77 au titre de la dette locative arrêtée au 09 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 10 août 2022 comporte, en page 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 01er juillet 2025, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à M., [E], [X], [K] de payer la somme de 2 051,51 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 02 septembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 14 janvier 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant dont donc être considéré comme étant celui de novembre 2025. Or, cette échéance a bien été réglée. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, est donc satisfaite.

M., [E], [X], [K] déclare percevoir un salaire de 1 500 euros par mois. Il vit en couple et a deux enfants à charge. Il précise régler en parallèle un crédit aux échéances de 50 euros par mois. Il propose de régler 100 euros en plus des loyers courants afin d’apurer sa dette, son loyer, restant à charge après déduction des aides personnelles au logement et de la réduction loyer de solidarité, s’élevant à 257,42 euros.

La mise en place de délais de paiement selon ses conditions conduirait à un taux d’effort de la part du locataire à hauteur de 23,83 %, lequel est soutenable. Par ailleurs, le bailleur a indiqué ne pas d’opposer à des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’EPIC HABITAT 77 sera autorisé à procéder à l’expulsion de M., [E], [X], [K] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M., [E], [X], [K] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M., [E], [X], [K] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 01er juillet 2025 et de l’assignation du 12 septembre 2025, sans qu’il soit besoin de préciser davantage.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2022 entre l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, d’une part, et M., [E], [X], [K], d’autre part, portant sur le logement sis, [Adresse 5] à, [Localité 4], sont réunies à la date du 02 septembre 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M., [E], [X], [K] à payer à l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, la somme de 1 928,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 09 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse ;

AUTORISE M., [E], [X], [K] à s’en libérer par 19 mensualités d’un montant minimum de 100 euros chacune et une 20e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, qu’elle soit due au titre des loyer et charges courants ou de la dette locative, quinze jours après mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets, et, en ce cas :

1o l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, sera autorisé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M., [E], [X], [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

2o le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

3o M., [E], [X], [K] sera condamné à payer à l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M., [E], [X], [K] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 01er juillet 2025 et de l’assignation du 12 septembre 2025 ;

REJETTE la demande de l’EPIC HABITAT 77 au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION