TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09759 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YWWZ

N° de Minute : 25/00374

JUGEMENT

DU : 10 Juin 2025

S.C.I. TRASNORD

C/

[H] [E]

[D] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. TRASNORD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître LOSFELD-PINCEEL Caroline, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [D] [M], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2025, suite à l’avis de prorogation en date du 5 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2012, la SCI Trasnord a donné à bail à M. [H] [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Adresse 7] (59000), moyennant un loyer mensuel de 520 euros, une provision sur charges de 50 euros, une assurance de 11,38 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte séparé du 11 juillet 2012, Mme [D] [M] s’est portée caution solidaire du locataire.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé entre les parties le 13 juillet 2012.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2022, la SCI Trasnord a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme en principal de 2 122,13 euros au titre des loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte d’huissier du 28 septembre 2022.

Le 19 novembre 2022, les parties ont dressé un état des lieux de sortie amiable et contradictoire.

Par actes de commissaire de justice des 9 et 13 août 2024, la SCI Trasnord a fait assigner respectivement M. [H] [E] et Mme [D] [M] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  12 825,88 euros au titre des loyers, charges impayées et frais de remise en état du logement,

600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A l’audience du 24 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI Trasnord, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle expose et fait valoir que le locataire a restitué le logement le 19 novembre 2022 en très mauvais état occasionnant des frais de réparation à hauteur de 10 078,46 euros. Elle ajoute que M. [E] est également redevable d’une dette locative au titre des loyers et charges impayés.

Interrogé par le juge sur la durée de l’engagement de caution de Mme [M], le conseil de la société requérante n’a pas fait valoir d’observation particulière. Il indique par ailleurs qu’il n’a pas mandat pour accepter la demande de délai de paiement formulée par la défenderesse.

Mme [D] [M] comparaît en personne et ne conteste pas la régularité de son engagement de caution solidaire ni les sommes dues par M. [E]. Elle propose de s’acquitter de la dette par mensualités de 500 euros, faisant valoir qu’elle travaille en CDI moyennant un salaire mensuel de 2400 euros, qu’elle règle un loyer de 600 euros et qu’elle n’a pas d’enfant à charge. Elle ajoute ne pas avoir d’autres dettes.

M. [H] [E], régulièrement cité à étude, n’était pas présent ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2015, prorogé au 10 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 juillet 2012, du commandement du 10 août 2022 et du relevé de compte arrêté au 25 avril 2023 que la société demanderesse apporte la preuve de l’arriéré de loyers et des charges impayés.

M. [E] ayant restitué les clés du logement le 19 novembre 2022, date de l’état des lieux de sortie, il est tenu au paiement des loyers et charges échues jusqu’à cette date.

Il apparaît au vu du décompte arrêté au 25 avril 2023 que le défendeur reste redevable de la somme de 2 527,80 euros au 19 novembre 2022, après déduction des frais inclus dans les dépens.

M. [E], non comparant, ne justifiant d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la bailleresse en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, sera donc condamné à payer à la SCI Trasnord la somme de 2 527,80 euros au titre des loyers et charges impayés, .

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

En la cause, la SCI Trasnord verse aux débats un état des lieux d’entrée dressé amiablement et contradictoirement entre les parties le 13 juillet 2012 dont l’examen montre que l’appartement a été loué à l’état neuf, à l’exception du joint d’étanchéité en silicone de la baignoire en mauvais état (décollé).

Elle produit également un état des lieux de sortie amiable et contradictoire réalisé le 19 novembre 2022, le locataire étant représenté à cette occasion par Mme [P] munie d’un pouvoir, duquel il ressort que l’appartement a été rendu en état d’usage et en mauvais état pour certaines pièces et équipements.

Elle verse encore une facture n°FC8982 de l’entreprise Leroy Père et Fils en date du 28 novembre 2022 relative à une intervention en urgence le 23 novembre 2022 ayant consisté en la réparation provisoire de la porte d’entrée de l’appartement litigieux suite à une tentative d’effraction, un devis daté du 1er mars 2023 émanant de la SARL S.G.M Plomberie d’un montant de 1 073,33 euros portant sur la pose de deux radiateurs ainsi que la remise en pression et la purge des radiateurs, et enfin un devis de la SARL Biomultinet en date du 22 mars 2023 pour un montant total de 15 889,66 euros TTC portant principalement sur des travaux de réfection des murs, plafonds et sols du logement.

Il est rappelé que l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à la production de factures de réparation. Il est également observé que la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives est limitée à la somme de 10 078,46 euros.

Sur la remise en état des murs, plafonds et sols :

Le devis de la SARL Biomultinet n°DE3131 du 22 mars 2023 prévoit des travaux de lessivage, reprise d’enduit, ponçage et mise en peinture blanche deux couches des murs et plafonds de la chambre, du séjour, de l’entrée, du cagibi, des sanitaires et de la salle de bain ainsi que le remplacement des sols existants par un sol en PVC dans ces mêmes pièces, et ce pour un montant total de 8 692,86 euros.

L’état des lieux de sortie versé aux débats relève les défauts suivants :

— dans l’entrée : peinture des murs (mauvais état): traces noires (important) ; plafond (mauvais état) : peinture ternie (important) ; sol (état d’usage) : parquet stratifié gondolé (un peu), rayures (moyen),

— dans la cuisine et le séjour : peinture des murs (mauvais état): traces noires (important), arraché (important), chocs (important), traces de scotch (moyen) ; plafond peinture en mauvais état : dégât des eaux, traces noires (important), terni ; sol (état d’usage) : carrelage et parquet stratifié : rayures, gondolé (moyen),

— dans la chambre : peinture des murs (mauvais état): tâches (important), arraché (important) ; plafond peinture (état d’usage) : terni (moyen), traces noires ; sol (état d’usage) : parquet stratifié : gondolé, rayures, (un peu),

— dans la salle de bains : peinture des murs (mauvais état): dégât des eaux (important), arraché, choc(s) (important) ; plafond peinture (état d’usage) : terni (moyen) ; sol (état d’usage) : carrelage éclat(s) (un peu),

— dans les WC : peinture des murs (mauvais état): traces noires (important) ; plafond peinture (état d’usage) : terni ; sol en état d’usage (carrelage),

— dans le cellier : peinture des murs (état d’usage): trace(s) noire(s) (important) ; plafond peinture (état d’usage) ; sol (état d’usage) : parquet stratifié.

Il ressort donc de ces constatations que seuls les murs du séjour, de la chambre et de la salle de bain sont dégradés. En revanche, la présence de traces noires ou de tâches sur les murs des autres pièces, même en nombre important, ne permet pas de caractériser suffisamment des dégradations imputables à une occupation anormale des locaux, à défaut de précision sur la nature, l’étendue et l’ampleur exacte desdites traces ou tâches, lesquelles relèvent davantage de l’usure normale des lieux après dix années d’occupation, et pourraient, en toute hypothèse, seulement donner lieu à des frais de lessivage. Les photographies jointes à l’état des lieux de sortie ne sont nullement probantes quant à l’existence de dégradations au niveau des murs et des plafonds dès lors qu’elles sont en noir et blanc et de très mauvaise qualité. Il en est de même de l’état des sols du logement et des peintures des plafonds qui apparaissent en état d’usage, à l’exception des plafonds de l’entrée et du séjour.

Pour ces deux pièces, les mentions de l’état des lieux de sortie (terni, traces noires) ne sont pas de nature à établir une détérioration des peintures des plafonds imputables au locataire mais relèvent là encore de la vétusté. La seule mention d’un dégât des eaux au niveau du plafond du séjour de l’appartement qui se trouve au rez-de-chaussée de l’immeuble, sur un seul niveau, laisse penser que la dégradation du plafond n’est pas du fait du locataire mais qu’elle a pu avoir lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement.

Il s’ensuit que M. [E], qui n’a pas à supporter la remise à neuf de l’ensemble des murs, plafonds et sols du logement après dix années de location, devra seulement supporter le coût des travaux de réfection des murs dégradés du séjour, de la chambre et de la salle de bain qui sera évalué à la somme de 1956,24 euros par comparaison avec le devis de la SARL Biomultinet et après application d’un coefficient de vétusté de 20 % .

Sur les frais de nettoyage et de débarras :

Ces frais sont justifiés par l’état des lieux de sortie qui relève que la plupart des pièces et des équipements de l’appartement n’est pas nettoyée, que la cuisine et le séjour sont encombrés sur une surface de 3 m³ et la chambre sur une surface de 2 m³.

Il est dès lors justifié de mettre à la charge du locataire sortant les frais de nettoyage de l’ensemble du logement et de débarras qui s’élèvent à la somme de 696 TTC selon le devis du 22 mars 2023.

Sur les frais de remplacement des portes :

Le devis de la SARL Biomultinet prévoit le remplacement de quatre portes isoplanes avec bâti et mise en peinture pour un montant total de 695,20 euros TTC. L’état des lieux de sortie mentionne que les huisseries de la porte palière dans l’entrée sont éclatées, que la porte de la cuisine et du séjour présente des chocs importants, que les portes de la chambre et des sanitaires sont également dégradées avec des huisseries éclatées et un enfoncement important, que la porte de la salle de bains ne ferme pas et comporte un choc. Les enfoncements relevés lors de l’état des lieux de sortie sont confirmés par les photographies jointes audit état des lieux.

Il s’ensuit que les frais de remplacement des portes à hauteur de 695,20 euros TTC doivent être mis à la charge du locataire sortant, lequel, non comparant, ne prouve pas que leur état détérioré résulte d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Sur les travaux dans la salle de bain :

Le devis de la SARL Biomultinet prévoit les travaux suivants dans la salle de bain pour un montant total TTC de 3 062,40 euros :

— changement meuble vasque avec miroir led,

— changement baignoire + base de douche + tablier carrelé + are baignoire,

— changement faïence murale.

L’état des lieux d’entrée mentionnait que les éléments de la salle de bain étaient neufs, à l’exception du joint d’étanchéité en silicone de la baignoire qui était en mauvais état (décollé) et du joint d’étanchéité du lavabo qui est absent.

L’état des lieux de sortie constate que les joints de la crédence murale sont noircis, que le lavabo, la baignoire et la robinetterie sont entartrés, que le portillon du meuble sous vasque est mal réglé, que le miroir est piqué en état d’usage et que les joints en silicone de la baignoire et de l’évier sont moisis.

Il apparaît au vu de ces constatations que le remplacement de la baignoire et de ses éléments qui sont entartrés et en état d’usage n’est pas justifié, seuls des frais de détartrage incombent au locataire sortant, lesquels sont déjà compris dans les frais de nettoyage complet du logement. Il en est de même du remplacement de la faïence murale, seul le coût de réfaction des joints de la crédence pouvant être mis à la charge de M. [E]. Les remplacements du meuble sous vasque dont le défaut de réglage peut être réparé, et du miroir qui présente de simples traces d’usure doivent être supportés par la SCI Trasnord.

La demande de dommages et intérêts de ce chef sera donc rejetée.

Sur les autres travaux :

Le remplacement des sanitaires prévu au devis pour un montant de 385 TTC doit rester à la charge de la bailleresse, cette dépense n’étant pas justifiée par l’état des lieux de sortie dès lors qu’il est mentionné que le bloc WC est en état d’usage, qu’aucun dysfonctionnement n’a été constaté, qu’il est même indiqué que le mécanisme de la chasse d’eau est en bon état, et que seul le robinet de la chasse d’eau est défaillant (bloqué).

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la somme de 80 euros pour fixer le montant du préjudice de la SCI Trasnord au titre de la réparation du robinet de la chasse d’eau défectueux.

Le remplacement du meuble sous évier dans la cuisine n’est pas davantage justifié par l’état des lieux de sortie, le défaut de réglage du portillon pouvant faire l’objet d’une simple réparation.

En revanche, le remplacement du mitigeur, qui présente une fuite importante, qui est très entartré et dont le bouchon est manquant, doit être mis à la charge de M. [E]. Cette dépense sera exactement évaluée à la somme de 80 euros.

Les travaux d’électricité prévus par le devis de la société Biomultinet, à savoir le changement de 8 DCL, de 22 prises et de 8 interrupteurs, ne sont pas justifiés par l’état des lieux de sortie en l’absence de toute mention sur leur état et leur fonctionnement, de même que le changement de 3 bouches de VMC en état d’usage et non nettoyées, à l’exception de celle située dans la cuisine/séjour qui est bouchée alors qu’elle ne l’était pas lors de l’entrée dans les lieux.

Les frais de réparation de cette bouche de VMC défectueuse évalués à 80 euros incombent au locataire sortant qui n’apporte pas la preuve d’une cause exonératoire de responsabilité.

S’agissant du remplacement des portes de placard, l’état des lieux de sortie mentionne que les deux portes coulissantes du placard dans la chambre sont dégondées de manière importante. M. [E] supportera le coût de la réparation desdistes portes qui étaient dans un état neuf lors de la prise à bail, coût qui sera exactement évalué à la somme de 150 euros par comparaison avec le devis du 22 mars 2023.

En revanche, la demande de dommages et intérêts relative aux travaux de plâtrerie concernant les murs et plafonds du séjour, de la salle de bain et de la chambre doit être rejetée dès lors que le préjudice de la bailleresse au titre des dégradations de ces murs a d’ores et déjà été réparé par l’allocation de la somme de 1956,24 euros correspondant aux frais de remise en état des revêtements muraux dans le séjour, la chambre et la salle de bain.

Au final, le montant des réparations et dégradations locatives mises à la charge du locataire sortant s’élève à la somme totale de 3 737,44 euros.

Sur le compte entre les parties :

Il ressort des développements précédents que la créance de la SCI Trasnord s’établit comme suit :

— loyers et charges impayés : 2 527,80 euros

— réparations et dégradations locatives : 3 737,44 euros

— dépôt de garantie à déduire : 520 euros

Soit un total de 5 745,24 euros, somme au paiement de laquelle M. [E] sera condamné avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’étendue de l’engagement de la caution :

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2012, Mme [M] s’est engagée en qualité de caution solidaire du locataire, sans faculté de discussion ni de division, à garantir notamment le paiement des loyers, des charges, taxes, impôts, des réparations locatives, frais et dépens de procédure et des indemnités d’occupation, et ce « pour toute la durée initiale du bail et (…) pour deux renouvellements ou reconductions éventuels étant convenu qu’il se poursuivra après l’expiration ou la résiliation pour quelque cause que ce soit et ce jusqu’à la remise des clés ».

Force est de constater que la rédaction de cette clause portant sur la durée de l’engagement de caution est contradictoire dès lors que la dernière partie de la clause remet en cause l’indication initiale de durée qu’elle comporte.

Il convient d’interpréter cette clause contractuelle strictement et de dire que la durée du cautionnement est stipulée déterminée.

Le bail ayant été conclu pour une durée de trois ans à compter du 13 juillet 2012, l’engagement de Mme [M] n’était valable que jusqu’au 13 juillet 2021.

Il s’ensuit que la demande de condamnation solidaire formulée à l’encontre de la caution au titre des dégradations locatives constatées plus de seize mois après la fin de l’engagement de Mme [M], doit être rejetée.

Mme [M] est en revanche tenue au paiement des loyers et charges impayés arrêtés au 13 juillet 2021, soit la somme de 347,29 euros au vu du relevé de compte produit par la SCI Trasnord, au paiement de laquelle elle sera condamnée avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, Mme [M] a proposé de s’acquitter des sommes dues par mensualités de 500 euros.

Dès lors, compte tenu du montant de la dette qui est inférieure à la mensualité proposée, il convient de rejeter la demande de délais, la dédenderesse étant en mesure de s’acquitter intégralement de sa dette en une seule fois.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [E], qui succombe, supportera seul les dépens de l’instance.

Il sera également condamné à verser à la SCI Trasnord la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne M. [H] [E] à payer à la SCI Trasnord la somme de 5 745,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2023 après déduction du dépôt de garantie, solidairement avec Mme [D] [M] à hauteur de 347,29 euros correspondant aux loyers et charges dus à la date du 13 juillet 2021 ;

Dit que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter du jugement ;

Deboute la SCI Trasnord de sa demande de condamnation à l’encontre de Mme [D] [M] au titre des loyers et charges impayés postérieurs au 13 juillet 2021 et des dégradations locatives ;

Déboute Mme [D] [M] de sa demande de délais de paiement ;

Déboute la SCI Trasnord de ses autres demandes en paiement dirigées contre Mme [D] [M] ;

Condamne M. [H] [E] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [H] [E] à payer à la SCI Trasnord la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection