TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 24 Juin 2024

N° RG 24/02425 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K43N

Jugement du 24 Juin 2024

N° 24/439

OPH NEOTOA

C/

[U] [J] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE 24/06/24

à NEOTOA

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Juin 2024 ;

Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier, lors des débats, et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 24 Mai 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Mme [E] [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [J] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 février 2019, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [D] [U] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par acte sous seing privé du 8 février 2019, l’établissement NEOTOA a consenti un bail à M. [D] [U] [J] sur un emplacement situé [Adresse 7] pour lequel le locataire a donné congé par missive du 19 septemre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3439,26 euros au titre de l’arriéré locatif, visant les clauses résolutoires prévues dans les contrats.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés locatifs de M. [D] [U] [J] le 23 juin 2023.

Par assignation du 20 mars 2024, l’établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [U] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,

4000,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 24 mai 2024, l’établissement NEOTOA, représenté, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mai 2024, s’élève désormais à 3858,37 euros. L’établissement NEOTOA considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [U] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’établissement NEOTOA sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement expliquant s’être mis d’accord avec le défendeur.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de location a été signifié au locataire le 22 juin 2023.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3439,26 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 23 août 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [D] [U] [J] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l’établissement NEOTOA de suspension des effets des clauses résolutoires durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, les clauses résolutoires seront donc réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de baux pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant les loyers et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 mai 2024, M. [D] [U] [J] lui devait la somme de 3858,37 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [U] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 3439,26 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [U] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel des loyers et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle d’un montant équivalent au total des sommes dues en cas de poursuite des contrats.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, à partir du 23 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [U] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 8 février 2019 entre l’établissement NEOTOA, d’une part, et M. [D] [U] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] et l’emplacement de stationnement sur cette même avenue [Adresse 8] à [Localité 3] sont résiliés depuis le 23 août 2023,

CONDAMNE M. [D] [U] [J] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 3858,37 euros (trois mille huit cent cinquante-huit euros et trente-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 3439,26 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [D] [U] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que les loyers, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [U] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

« les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 23 août 2023,

« le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

« le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [U] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

« le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

« M. [D] [U] [J] sera condamné à verser à l’établissement NEOTOA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [U] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juin 2023 et celui de l’assignation du 20 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Vice-président