TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 16]

[Adresse 11]

[Localité 2]

N° RG 25/00039 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BDUH

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [D] [E]

née le 18 Juillet 1954 à [Localité 14] (PORTUGAL)

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [C] [Y]

né le 18 Septembre 1986 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant

Monsieur [V] [F] en sa qualité de caution de Monsieur [Y] [C]

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 3]

représenté par M^e Maëva RICHARD, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2025-4055 du 28/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2023, Madame [D] [E] a consenti un bail d’habitation meublé à Monsieur [C] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 6], à [Localité 15], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 260 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [V] [F].

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 170,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 4 décembre 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [Y] le 28 novembre 2024.

Par assignation du 25 février 2025, Madame [D] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [Y] et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [V] [F] au paiement :

— de la somme de 1 432,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 février 2025,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er mars 2025,

— de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

À cette audience, Madame [D] [E] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 septembre 2025, s’élève désormais à 1 709,52 euros. Elle souhaite que Monsieur [C] [Y] quitte le logement, indiquant n’avoir aucun contact avec ce dernier. Madame [D] [E] souligne n’avoir pas eu de justificatif d’assurance contre les risques locatifs et que les impayés locatifs ont débuté dès l’entrée dans le logement. Elle ajoute qu’un échéancier a été mis en place qui n’a pas été respecté et qu’il y a eu, également, plusieurs mises en demeure. S’agissant de la caution, elle mentionne qu’elle n’aurait pas loué sans la présence d’une caution et que les documents à cet effet lui ont été remis par l’agence immobilière.

Monsieur [V] [F], représenté par son conseil, soulève in limine litis l’incompétence de la présente juridiction, faisant valoir l’article 11 du contrat de bail attribuant compétence au tribunal judicaire de Brive-la-Gaillarde. Sur le fond, il demande de constater la nullité de l’acte de cautionnement au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2297 du code civil, exposant que la clause de cautionnement n’est pas conforme, en l’absence de mention apposée et du non-respect du montant maximal. Monsieur [V] [F], représenté par son conseil, sollicite le débouté de la demande de dommages et intérêts de Madame [D] [E], faisant valoir l’absence de caractérisation de sa mauvaise foi ainsi que l’absence de préjudice de la demanderesse. Il demande également le débouté de la demande de condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [V] [F], représenté par son conseil, précise, enfin, que Monsieur [C] [Y] est le compagnon de sa nièce et n’avoir plus de contact avec ce dernier.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [C] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties n’ont pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [C] [Y].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Par mail en date du 6 octobre 2025, Madame [D] [E] a écrit au tribunal pour mentionner que Monsieur [C] [Y] avait quitté les lieux en déposant les clés dans la boîte aux lettres et qu’elle avait pu en prendre possession. Elle mentionne avoir eu l’information de son départ par un voisin de palier et que Monsieur [C] [Y] a quitté les lieux sans l’informer ni l’agence immobilière.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de noter que le contrat de bail est un contrat de bail meublé et qu’aux termes de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur l’incompétence de la présente juridiction

Monsieur [V] [F], représenté par son conseil, soulève in limine litis l’incompétence de la présente juridiction, en faisant valoir l’article 11 du contrat de bail (cautionnement) qui attribue compétence au tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde en cas de litige.

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Aux termes de l’article L213-4-4 dudit code, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Aux termes de l’article R213-9-7 dudit code, dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Le présent litige porte sur un contrat de bail d’habitation.

Dès lors, la compétence territoriale est celle du lieu de situation de l’immeuble. Il s’agit d’une compétence exclusive (3eme Civ, 16 décembre 1998, n°96-21.579).

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle est compétent.

L’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [V] [F] sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [D] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail comportent une clause résolutoire (article 2.10) qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

Le contrat de bail prévoit un délai d’une durée supérieure à celui de l’article 24 précédemment cité dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023.

Ainsi, si un commandement de payer a bien été signifié au locataire le 28 novembre 2024 et que la somme de 1 170,71 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable au locataire, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

Il convient, dès lors, de prendre en compte un délai de deux mois pour déterminer si les effets de la clause résolutoire ont été acquis.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025.

Concernant la demande d’expulsion, il convient de relever que Monsieur [C] [Y] a quitté les lieux avec remise des clés. Dès lors, il n’y a plus lieu de prononcer son expulsion.

Sur la validité de l’engagement de la caution

Selon les termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige : "Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supé-rieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouve-lé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la men-tion prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du con-trat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".

Ces dispositions, applicables au moment du contrat litigieux, ont pour finalité de protéger la caution, en privant d’effet un acte qui ne respecte pas les conditions de forme permettant de s’assurer du caractère éclairé de son consentement.

L’article 2297 du code civil dispose qu'« A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en princi-pal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

En l’espèce, un contrat de bail sous seing privé a été conclu le 19 décembre 2023 entre Madame [D] [E], d’une part, et Monsieur [C] [Y], d’autre part, comportant en outre, un article 11 « acte de cautionnement ».

Bien que Monsieur [V] [F] ait signé électroniquement le contrat de bail comportant une clause sur l’acte de cautionnement, il convient de constater que celle-ci ne comporte ni le nom de la caution (" je (nous) soussigné (és) , après avoir reçu (…) "), ni la mention exigée par les dispositions de l’article 2297 du code civil. L’article 11 précité ne comporte pas le plafond de l’engagement souscrit.

L’acte de cautionnement ne peut donc engager valablement Monsieur [V] [F]. En effet, les formalités édictées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont toutes prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief. En toute hypothèse, l’absence de cette formalité lui a nécessairement causé un grief.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité de l’acte de cautionnement à l’égard de Monsieur [V] [F] et de débouter Madame [D] [E] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de Monsieur [V] [F] et dès lors, de sa demande de condamnation solidaire.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de Madame [D] [E] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution du défendeur.

Madame [D] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 septembre 2025, Monsieur [C] [Y] lui devait la somme de 1 709,52 euros, mois de septembre 2025 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Monsieur [C] [Y] ne s’étant pas présenté à l’audience, ni écrit au tribunal, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière. Aucun délai de paiement ne peut lui être accordé.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [C] [Y], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 29 janvier 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Une indemnité d’occupation, d’un montant de 260 euros, sera fixée à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [C] [Y] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, sans inclure ceux relatifs à la caution.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Madame [D] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence territoriale soulevée par Monsieur [V] [F] ;

DECLARE l’action de Madame [D] [E] recevable en la forme ;

CONSTATE que le contrat conclu le 19 décembre 2023 entre Madame [D] [E], d’une part, et Monsieur [C] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], à [Localité 15], est résilié depuis le 29 janvier 2025, par acquisition de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT n’y avoir lieu à expulsion, du fait de la reprise des lieux par la remise des clés ;

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement en date du 19 décembre 2023 à l’égard de Monsieur [V] [F], afférent au contrat de bail conclu le même jour entre Madame [D] [E], d’une part, et Monsieur [C] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 15] ;

DÉBOUTE en conséquence Madame [D] [E] de ses demandes à l’encontre de Monsieur [V] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] à payer à Madame [D] [E] la somme de 1 709,52 euros (mille sept cent neuf euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 6 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 260 euros (deux cent soixante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DÉBOUTE Madame [D] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 et celui de l’assignation du 25 février 2025, sans inclure ceux relatifs à la caution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] à payer à Madame [D] [E] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge