TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 23/01702 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W4K7

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

L’ASSOCIATION LAIQUE POUR L’EDUCATION, LA FORMATION, LA PREVENTION et L’AUTONOMIE (ALEFPA), prise en la personne de son président

[Adresse 1],

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A.R.L. CLEMENCEAU 2018, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice-présidente

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 15 Septembre 2024.

A l’audience publique du 06 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 Février 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 25 Février 2025 par Leslie JODEAU pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Selon protocole d’accord sous seing privé du 14 décembre 2020, l’Association Laïque pour l’Education, la Formation, la Prévention et l’Autonomie (ci-après ALEFPA), s’est engagée à vendre à la SARL Clémenceau 2018 deux immeubles situés [Adresse 3] à [Localité 8] tandis que la société Clémenceau 2018 s’est engagée à vendre à l’association ALEFPA une partie d’un immeuble qu’elle se proposait d’acquérir au [Adresse 5] à [Localité 8] (lots 1, 2 et une partie du lot 47).

L’opération a été conçue notamment sous condition de la réalisation par la société Clémenceau 2018, préalablement à la signature de l’acte de vente, de travaux prévus dans un descriptif technique, ces travaux devant être achevés prévisionnellement le 15 décembre 2021.

Ces travaux ont pris du retard pour diverses raisons et par courrier recommandé réceptionné le 21 juin 2022, l’association ALEFPA a mis en demeure la société Clémenceau 2018 de lui vendre le lot numéro 2 et une partie du lot numéro 47 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], après exécution des travaux d’aménagement prévus au descriptif technique annexé au protocole d’accord et ce dans un délai de 3 mois.

La société Clémenceau 2018 a proposé de négocier un avenant au protocole du 14 décembre 2020, mais les parties ne sont pas parvenues à un nouvel accord.

Par acte d’huissier du 22 février 2023, l’association ALEFPA a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir principalement le constat de la résiliation du protocole du 14 décembre 2020 aux torts de la société Clémenceau 2018 et une indemnisation.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt de l’association ALEFPA à agir invoquée par le défendeur.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, l’association ALEFPA demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1104 du code civil et 1217 et suivants du code civil,

— Prononcer la résolution judiciaire du protocole d’accord du 14 décembre 2020 aux torts de la société Clémenceau 2018 ;

— A titre subsidiaire, constater la caducité du protocole d’accord régularisé le 14 décembre 2020 ;

— Condamner la société Clémenceau 2018 à lui verser la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral et d’accaparement ;

— Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de la société Clémenceau 2018, l’en débouter ;

— Condamner la société Clémenceau 2018 à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— Ne pas écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 13 septembre 2024, la société Clémenceau 2018 demande au tribunal de :

Vu les articles 1104, 1186, 1217 et suivants du code civil, dans leur version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

— Débouter l’association ALEFPA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Ordonner la suspension des obligations réciproques résultant du protocole d’accord du 14 décembre 2020 jusqu’au jour de la réalisation effective des travaux par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LT 6 situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;

— Lui accorder un délai d’un an pour achever les travaux prévus dans le descriptif technique annexé au protocole et ce à compter de la réalisation des travaux de mise aux normes par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LT 6 sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

— Condamner l’association ALEFPA à lui payer la somme de 5 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’association ALEFPA aux entiers dépens ;

— Ecarter l’exécution provisoire ;

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [E] [Z] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exécution du protocole :

Selon les articles 1217 et 1224 du code civil :

“ La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

“ La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

En l’espèce, il est constant que la société Clémenceau 2018 n’a pas exécuté les travaux prévus dans un descriptif technique ni pour le 15 décembre 2021, ni à une époque voisine de cette date, ni à la date de la clôture de l’instruction. Il résulte même de ses conclusions qu’elle ne les a pas commencés.

Il est également constant que le protocole ne prévoyait aucune date butoir pour la réalisation des deux ventes. Toutefois, ce protocole prévoyait la signature des promesses de vente des deux biens dès que la société Clémenceau 2018 aurait elle-même signé la promesse de vente portant sur l’immeuble de la [Adresse 10], événement intervenu le 24 mars 2021. Cette stipulation doit être considérée comme révélatrice du calendrier que les parties avaient en tête lorsqu’elles ont conclu le protocole. D’autant que les parties ont également prévu que la réception des travaux ne pourrait intervenir, pour des raisons de continuité du service, qu’entre le 1er et le 15 août 2021 ou le 1er et le 15 décembre 2021, en cas de dépassement du délai prévisionnel à l’exclusion de toute autre période de l’année.

Or la signature de la promesse de vente portant sur l’immeuble de la [Adresse 10] au bénéfice de la société Clémenceau 2018 n’a pas été suivie de la signature des deux promesses de vente entre les parties.

De plus, à défaut de précision sur une telle date butoir, c’est donc que la réalisation des deux ventes devait s’opérer dans un délai raisonnable. Compte tenu de la stipulation rappelée ci-avant mais également d’une certaine ampleur du projet, le délai raisonnable peut être évalué à un an à compter du 15 décembre 2021.

Ce délai raisonnable est amplement dépassé.

Si l’association ALEFPA a fait stipuler qu’il lui était essentiel que les deux ventes aient lieu de manière concomitante avec mise à disposition graduite des locaux vendus pour un bref délai nécessaire au déménagement, il ne pouvait s’agir de la seule condition essentielle de la vente compte tenu de l’économie du contrat. Le protocole est explicitement conclu pour permettre à l’association ALEFPA de transférer l’activité exploitée dans l’immeuble de la [Adresse 9] dans celui de la [Adresse 10], une fois les travaux réalisés. La réalisation des travaux constituait également une obligation essentielle du contrat et l’obligation pesait sur la société Clémenceau 2018.

L’inexécution totale de l’une des obligations principales est nécessairement grave et de nature à emporter la résolution du contrat.

Pour s’y opposer, la société Clémenceau 2018 invoque la force majeure de l’article 1218 du code civil :

“Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.”

A la date de signature du protocole, le 14 décembre 2020, la promesse relative à la vente de l’immeuble de la [Adresse 10] était en cours de rédaction, selon une mention expresse de l’acte.

Le 24 mars 2021, soit trois mois après la signature du protocole, la société Clémenceau 2018 a adressé un courriel (PC demande 5) indiquant que le bâtiment de la [Adresse 10] “souffrait d’un manque d’entretien et de travaux de mise aux normes des parties communes”. Ce type de défaut ne correspond pas à un état susceptible d’apparaître en trois mois, ce dont il résulte qu’à la date du 14 décembre 2020, la société Clémenceau 2018 qui entendait faire l’acquisition de ce bien et l’avait nécessairement visité pour déterminer si elle voulait réellement l’acquérir et y faire des travaux pour le revendre, ne pouvait pas ignorer que le bâtiment était donc dans un état d’entretien relatif et que ses parties communes n’étaient pas aux normes alors qu’il s’agissait d’un immeuble en copropriété.

Un marchand de biens ne peut ignorer que la réalisation de travaux portant sur les parties communes d’une copropriété implique des délais notamment pour la prise de décision en assemblée générale.

Dans ces conditions, quand bien même la société Clémenceau 2018 est un professionnel de l’immobilier et non de la construction et quand bien même elle se garde de préciser la date à laquelle lui ont été fournies par le promettant la mise en demeure de la ville de [Localité 8] du 18 décembre 2017 et le procès verbal de la commission de sécurité du 24 mai 2019, annexés à la promesse du 24 mars 2021, il peut être affirmé qu’au 14 décembre 2020 l’état de manque d’entretien et de manque de travaux de mise aux normes de l’immeuble n’avait pas échappé pas à la société Clémenceau 2018.

En effet, la communication de ces informations est de nature à avoir une influence sérieuse sur le prix de vente lequel est communément négocié antérieurement à la rédaction d’un acte qui ne fait que mettre en forme l’accord trouvé par les parties. D’ailleurs, le prix de l’immeuble de la [Adresse 10] devait nécessairement avoir été négocié antérieurement à la signature du protocole puisqu’à cette date la société Clémenceau 2018 savait qu’elle recevrait, pour cette opération, le prix payé par l’association ALEFPA, soit 1 350 000 euros et lui revendrait l’immeuble de la [Adresse 10] au prix de 2 121 687,70 euros après y avoir fait des travaux pour un coût qui avait alors déjà fait l’objet d’une évaluation assez précise et dont la description était annexée au protocole.

La condition d’imprévisibilité de la force majeure ne peut pas être retenue.

A le supposer, le tribunal ne peut pas suivre l’analyse de la société Clémenceau 2018 sur le caractère temporaire de l’empêchement à exécuter son obligation alors qu’elle demande que lui soit accordé une année à compter de la date indéterminée et indéterminable, et à tout le moins inconnue d’elle-même, de la réalisation des travaux de mise au normes par un tiers au protocole, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 10].

La demande de suspension de l’obligation d’exécuter les travaux dans l’immeuble de la [Adresse 10] préalablement à la double vente prévue au protocole ne peut pas prospérer.

Au final, il doit être fait le constat que l’association ALEFPA a totalement inexécuté son obligation de faire réaliser des travaux au 15 décembre 2021 ou dans un délai raisonnable, préalablement à la double vente projetée, que ce manquement est grave comme portant sur une obligation essentielle stipulée au protocole sans que ce manquement puisse résulter de la force majeure et sans que puisse être ordonnée une suspension temporaire de cette obligation.

En conséquence, la résolution pour inexécution doit être prononcée.

Sur la demande indemnitaire :

Les parties ont certes stipulé qu’en cas de non réalisation de la vente des locaux de la [Adresse 10], pour quelque raison que ce soit, le protocole serait réputé nul et non avenu et que l’association ALEFPA pourrait renoncer purement et simplement sans indemnité à l’acquisition du bien.

Toutefois, à supposer qu’il soit fait application de cette clause malgré la résolution du contrat qui la stipule (ce que le protocole ne prévoit pas expressément), le défaut de réalisation de la vente des locaux de la [Adresse 10] n’est pas la difficulté rencontrée par les parties.

La société Clémenceau 2018 a effectivement acquis ces locaux et elle produit l’acte du 15 juillet 2021 au débat.

La résolution du protocole à raison de l’inexécution des obligations de la société Clémenceau 2018 a pour suite directe et immédiate un échec du projet de déménagement de l’activité de l’association ALEFPA.

Toutefois, le lien de causalité entre le manquement et le dommage n’est pas exclusif. En effet, si les travaux dans les parties privatives avaient été faits par la société Clémenceau 2018, il n’en serait pas moins demeuré que la commission de sécurité a maintenu le 26 août 2022 un avis défavorable à l’exploitation de l’ensemble immobilier comme établissement recevant du public sans, à ce jour, qu’un avis favorable ait été émis (bien que la commission de sécurité a émis le 26 avril 2024, un avis favorable au projet de travaux qui lui a été présenté).

Et ce alors que l’association ALEFPA entendait, par cette double vente, relocaliser un centre médico-psychologique, c’est à dire une activité d’accueil du public.

Dans ces conditions, le préjudice moral et d’acaparement invoqué par l’association ALEFPA résulte essentiellement de la situation administrative de l’immeuble et de sa structure alors qu’il est constant que la société Clémenceau 2018 ne devait pas acheter tout l’immeuble mais seulement les lots 1, 2 et 47 convoités par l’association ALEFPA.

La demande indemnitaire doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

La nature de l’affaire n’est pas incompatible avec l’exécution provisoire du jugement. Elle ne sera donc pas écartée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.[…]”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société Clémenceau 2018, qui succombe essentiellement, supportera les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer à l’association ALEFPA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande de suspension des obligations prévues au protocole du 14 décembre 2020 conclu entre l’association ALEFPA et la société Clémenceau 2018 ;

Ordonne la résolution pour inexécution des obligations de la société Clémenceau 2018 le protocole du 14 décembre 2020 ;

Rejette la demande indemnitaire formée par l’association ALEFPA ;

Condamne la société Clémenceau 2018 à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne la société Clémenceau 2018 à payer à l’association ALEFPA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement ;

Le Greffier, Pour la Présidente empêchée,

Yacine BAHEDDI Leslie JODEAU