RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 568/25JCP

N° RG 25/00363 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRZ3

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Entre :

OPH OPAC DE L’OISE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS,

Et :

Madame [E] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 30 Octobre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 27 Novembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 1/12/25 à M^e DEVILLERS et à Mme [Y]

N° RG 25/00363 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRZ3 – jugement du 27 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2009, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a consenti à Monsieur [N] [T] et Madame [E] [T] née [Y], preneurs, un bail portant sur un logement de type 4 n°42, avec cave, situé au [Adresse 2], à [Localité 8].

Saisi de signalement de dépôt d’encombrants et sacs d’ordures ménagères dans les parties communes, le bailleur est intervenu à compter du 26 mars 2014 aux fins de rappeler aux preneurs leur obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail.

Par courrier reçu par le bailleur le 4 décembre 2024, Madame [E] [Y] informait le bailleur du jugement de divorce rendu le 24 janvier 2023 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, Monsieur [N] [T] ayant quitté les lieux, le dernier preneur, ayant repris l’usage de son nom de naissance, demeurant seule bénéficiaire du droit audit bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE a fait assigner Madame [E] [Y] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 30 octobre 2025, et ce aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail, sur le fondement des troubles occasionnés par la défenderesse excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— débouter la défenderesse de toutes prétentions contraires ;

— maintenir le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir compte tenu de l’urgence à mettre un terme aux troubles dénoncés, unique solution permettant de rétablir la tranquillité du voisinage ;

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code de procédure civile d’exécution, l’expulsion pouvant intervenir dès la signification du commandement de quitter les lieux ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié charges incluses jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés, cette indemnité étant revalorisable ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût exposé pour parvenir à l’expulsion de la locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 octobre 2025.

En demande, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, représenté par son conseil, a maintenu ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces et écritures en exposant que la locataire a gravement et de manière répétée manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail persistant à déposer notamment sur le palier du logement des sacs d’ordures ménagères, poussettes, vélos et autres encombrants, y compris par les occupants de son chef, les troubles persistant au jour de l’audience, et ce malgré les tentatives infructueuses du bailleur de rappeler au preneur les termes de ses obligations.

En défense, Madame [E] [Y], comparaissant personnellement, a reconnu les faits reprochés déclarant avoir débarrassé les encombrants devant son palier sans toutefois en justifier et sollicite de voir le bailleur débouté de ses demandes afin de se maintenir dans les lieux donnés à bail.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail fondée sur la non jouissance paisible des lieux donnés à bail et les troubles anormaux de voisinage

Sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice. Selon l’article 1229 du Code civil la résolution est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Aux termes de l’article 1729 du Code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et doit user de la chose louée raisonnablement. A ce titre, il doit respecter non seulement la chose louée mais également s’abstenir de créer tous troubles anormaux de voisinage.

Enfin il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation dudit contrat sollicitée par le bailleur, la situation justifiant la résiliation du bail s’appréciant au jour où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que des signalements de dépôt de vélos sur le palier du logement a donné lieu à un premier avertissement du bailleur le 26 mars 2014 aux fins de rappeler au preneur son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail, réitéré le 8 juillet 2014 le premier signalement n’ayant pas été suivi d’effet.

Force est de constater que le bailleur a été contraint de rappeler régulièrement au preneur l’interdiction d’usage des parties communes à des fins privées, à nouveau par courrier du 7 mars 2016 concernant le stationnement de vélo, suivi d’un nouvel avertissement le 1er février 2017 et rappels des obligations les 12 avril 2017 et 25 octobre 2017, le preneur persistant à déposer toutes sortes d’encombrants sur le palier tels que poussettes, bicyclettes, trottinette et sacs d’ordures ménagères.

Saisi de plaintes du voisinage de jeux perturbateurs et bruyants dans les escaliers des enfants du preneurs, qui circulent en vélo dans le hall et jettent des détritus dans les escaliers, le bailleur rappelait à la défenderesse par courrier du 28 août 2019 son obligation d’user paisiblement de la chose louée.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [E] [Y] n’a toutefois pas modifié son comportement, ni cherché à rétablir la tranquillité du voisinage selon les nombreuses fiches d’intervention établies à compter du 28 avril 2020. Aux termes d’un courrier du bailleur en date du 19 octobre 2020, l’OPAC DE L’OISE mettait une nouvelle fois en demeure la défenderesse de cesser les troubles constatés et entendait lui rappeler les obligations définies au contrat de bail, en l’espèce d’user paisiblement de la chose louée en s’abstenant de troubler la tranquillité des locataires par des dépôts répétés à proximité de la porte du logement donné à bail, le bailleur ayant été contraint d’avertir à nouveau le preneur par courriers des 15 février 2021 et 24 septembre 2021.

Il est établi par les concordantes et circonstanciés signalements du gardien de l’immeuble versés aux débats, qu’après une période de respect de ses obligations, la défenderesse ainsi que les occupants de son chef du logement donné à bail, ont, à compter du 12 février 2024, nui répétitivement à la tranquillité des lieux, des sacs d’ordures ménagères et encombrants étant régulièrement laissés dans les parties communes.

Le bailleur a enfin adressé à la défenderesse une ultime mise en demeure le 16 avril 2025, le dispositif vidéo de la résidence ayant mis en évidence le dépôt le 16 janvier 2025 dans les parties communes d’un sac de détritus, et le 12 avril 2025 d’encombrants abandonnés.

Il convient donc de constater que Madame [E] [Y] a gravement et répétitivement manqué à son obligation de jouissance paisible du logement donné à bail qui a nécessairement généré un trouble anormal et continue de voisinage principalement entre 2014 et 2021, puis du 12 février 2024 au 12 avril 2025.

Force est toutefois de constater que le bailleur ne rapporte pas la preuve de nouveaux troubles intervenus après son ultime mise en demeure du 16 avril 2025, valant en conséquence interpellation suffisante à défaut de justifier de dépôts plus récents ou persistants.

Il conviendra en conséquence de débouter en l’état le bailleur de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion, et de rappeler au dispositif l’obligation du preneur de respect de ses obligations de jouissance paisible du logement donné à bail.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le bailleur sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il conviendra de dire en l’espèce n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a en l’espèce pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la gravité des manquements de Madame [E] [Y] à son obligation de jouissance paisible du logement donné à bail et les troubles anormaux du voisinage en résultant sur des périodes comprises entre le 22 mars 2014 et le 6 septembre 2021, puis entre le 12 février 2024 et le 12 avril 2025 ;

CONSTATE toutefois que l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE ne démontre pas la réitération des troubles après son ultime mise en demeure du 16 avril 2025 ;

DEBOUTE en conséquence et en l’état l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE de ses demandes de résiliation du bail afférent au logement n°42 situé [Adresse 3] ;

RAPPELLE à Madame [E] [Y] que le dépôt d’ordures ménagères et d’encombrants dans les parties communes peut constituer un trouble de voisinage et un défaut de jouissance paisible des lieux donnés à bail susceptible de justifier notamment une demande du bailleur de résiliation judiciaire dudit bail ;

DIT en l’espèce n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE