Tribunal Judiciaire de Lille, Jcp, 26 mai 2025, n° 24/04679

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- Sur la demande de résiliation du contrat de bail
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TJ Lille 26 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas réglé leur dette dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant que la résiliation du bail justifiait cette mesure.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a condamné les locataires à payer les sommes dues au titre des loyers et charges impayés, en raison de leur obligation contractuelle.
Accepté
Occupation postérieure à la résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation, considérant que les locataires continuaient d'occuper le logement après la résiliation du bail.
Accepté
Responsabilité des locataires
La cour a condamné les locataires aux dépens, en raison de leur responsabilité dans le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, jcp, 26 mai 2025, n° 24/04679
Numéro(s) :	24/04679
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Karl VANDAMMEAmandine MOREELS
Parties :	S.C.I. [ L ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04679 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YJVK

JUGEMENT

DU : 26 Mai 2025

S.C.I. [L]

[X] [B]

[G] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [L], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Représentant : M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [B], demeurant [Adresse 4]

Mme [G] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Amandine MOREELS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Avril 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/4679 PAGE 2

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2021, la SCI [L] a donné à bail à M. [X] [B] et Mme [G] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Adresse 7] Madeleine (59110), moyennant un loyer mensuel de 2 400 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

Par acte du 13 décembre 2023, la SCI [L] a fait signifier à M. [X] [B] et Mme [G] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 3 955,39 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 18 avril 2024, la SCI [L] a fait assigner M. [X] [B] et Mme [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

constater acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le commandement du 13 décembre 2023 depuis le 13 février 2024,ordonner si besoin l’expulsion de M. [X] [B] et Mme [G] [S] du logement, ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement M. [X] [B] et Mme [G] [S] à lui payer la somme de 12 265,58 euros, au titre des loyers impayés au 21 février 2024, mois de février 2024, inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir, condamner solidairement M. [X] [B] et Mme [G] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement M. [X] [B] et Mme [G] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023.ordonner l’exécution provisoire du jugement.Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 19 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

Les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie en date du 28 avril 2025, date à laquelle elle a été retenue.

RG : 24/4679 PAGE 3

A cette audience, la SCI [L], représentée par son avocat, qui se réfère à ses conclusions, confirme ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la somme de 51 743,93 euros. Elle précise qu’il n’y a plus eu de paiement depuis le mois de novembre 2023 et conteste avoir reçu un virement de 1430 euros. Elle s’oppose formellement à l’octroi de tout délai de paiement.

M. [X] [B] et Mme [G] [S], représentés par leur avocat qui se réfère à ses conclusions, demande de débouter la SCI [L] de ses demandes, de juger que leur dette s’élève à 47 453,24 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en leur accordant des délais de paiement sur trois ans. Ils soutiennent avoir fait quelques règlements depuis novembre 2023. Ils précisent que M. [X] [B] a fait l’objet d’un licenciement pour inaptitude, qu’il perçoit des allocations de France Travail qui sont consacrées en grande partie au paiement de pensions alimentaires pour ses trois enfants et qu’il est actuellement en cours de création d’une société. Ils ajoutent que le logement est une « passoire thermique » qui a occasionné des frais très importants.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 28 avril 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

Motifs de la décision

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

RG : 24/4679 PAGE 4

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [X] [B] et Mme [G] [S] le 13 décembre 2023, impartissant aux locataires de régler leur dette dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte des loyers impayés que M. [X] [B] et Mme [G] [S] ne se sont pas acquittés, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 13 février 2024, 24h00.

En vertu de l’article 24, V, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

M. [X] [B] et Mme [G] [S] sollicite des délais de paiement pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, il y a lieu de constater, d’une part, qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, d’autre part, n’apparaissent pas en situation de régler leur dette locative qui est d’un montant très élevé.

La demande de délais de paiement ne peut donc être que rejetée.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [X] [B] et Mme [G] [S] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

RG : 24/4679 PAGE 5

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour le locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer.

Ce préjudice est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, en l’occurrence la somme de 2 860,46 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par la SCI [L] qu’à la date du 1er mai 2025, M. [X] [B] et Mme [G] [S] sont redevables de la somme de 51 743,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mai 2025 incluse.

M. [X] [B] et Mme [G] [S] soutiennent avoir procédé à un règlement de 1 430,23 euros le 24 avril 2025, ce qui est contesté par la SCI [L].

Il convient de relever que l’attestation de ce virement, qui figure en pièce n°9, fait état d’un IBAN de Defim, qui ne correspond pas à l’IBAN figurant au contrat de bail.

Au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu de tenir compte de cette somme.

Par ailleurs, si les locataires se plaignent de ce que le logement serait une passoire thermique, ils n’en apportent pas la preuve et, en tout état de cause, n’en tirent aucune incidence.

Il convient, dès lors, de condamner solidairement M. [X] [B] et Mme [G] [S] à payer à la SCI [L] la somme de 51 743,93 euros, échéance du mois de mai 2025, incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande, ainsi que la somme de 2 860,46 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux loués.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [X] [B] et Mme [G] [S] supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et régleront à la SCI [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RG : 24/4679 PAGE 6

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

CONSTATE à la date du 13 février 2024, 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI [L] et M. [X] [B] et Mme [G] [S] portant sur le logement situé [Adresse 3] à La Madeleine (59110) ;

ORDONNE, à défaut pour M. [X] [B] et Mme [G] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

FIXE à la somme de 2 860,46 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [B] et Mme [G] [S] à payer à la SCI [L] la somme provisionnelle de 51 743,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er mai 2025, échéance du mois de mai 2025, incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [B] et Mme [G] [S] à payer à SCI [L] la somme provisionnelle de de 2 860,46 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à M. [X] [B] et Mme [G] [S] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

RG : 24/4679 PAGE 7

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [B] et Mme [G] [S] à payer à SCI [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [B] et Mme [G] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.;

Le greffier La présidente

D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THIEFFRY