TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/04626 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XDZL

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Mme [W] [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [V] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte WAMBERGUE, avocat au barreau de LILE, M^e Jérémie ASSOUS avocat plaidant au barreau de PARIS

Mme [I] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte WAMBERGUE, avocat au barreau de LILE, M^e Jérémie ASSOUS avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 30 octobre 2024.

A l’audience publique du 06 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Juin 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing-privé en dates des 20 et 24 octobre 2022, Monsieur [V] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] (ci-après ''les époux [O]'' ou ''les acquéreurs'') se sont portés acquéreurs d’un ensemble immobilier principalement composé d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 6] (Nord) appartenant à Madame [W] [B] (ci-après ''la venderesse''), moyennant le prix principal de 735.000 euros, dont 24.180 euros au titre de biens meubles.

Il était prévu que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 21 avril 2023.

L’acte stipulait, en outre, une condition suspensive, prévoyant l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) par les acquéreurs d’un montant maximum de 355.930 euros, remboursable au taux nominal d’intérêt maximum hors assurance de 3% l’an, sur une durée maximale de 25 ans.

Suivant lettres recommandées avec avis de réception adressées le 24 mars 2023 et doublées d’un envoi par courriel le 29 mars suivant, Madame [B] a, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure les acquéreurs de justifier sous huitaine des démarches effectuées par eux dans les délais contractuels auprès de trois établissements bancaires et visant à solliciter un prêt conforme aux conditions du compromis de vente.

Par suite, suivant exploits du 22 mai 2023, Madame [B] a assigné Monsieur [O] et Madame [C] devant le tribunal judiciaire de LILLE aux fins de condamnation au versement de la somme de 73.500 euros au titre de la clause pénale.

Bien qu’assignés par procès-verbaux de recherches infructueuses, Monsieur et Madame [O] ont constitué avocat le 20 juin 2023.

Par ordonnance du 09 juillet 2024, la clôture de l’instruction a été différée au 30 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 02 juin 2025, avant d’être finalement avancée à l’audience du 06 mars 2025.

* * *

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 juin 2024 par voie électronique, Madame [B] demande au tribunal de :

— dire et juger que ses demandes sont recevables et bien fondées,

En conséquence,

— débouter purement et simplement Monsieur [V] [O] et Madame [I] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,- condamner les consorts [P] à lui payer la somme de 10% du prix de vente à savoir 73.500 euros, au titre de l’application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente,- condamner les consorts [P] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,- condamner les consorts [P] aux entiers frais et dépens d’instance.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024 par voie électronique, Monsieur et Madame [O] demandent au tribunal de :

— constater la caducité du compromis signé entre eux et Mme [B] le 23 octobre 2022,

— constater leur absence de faute dans la défaillance de la condition suspensive du compromis signé avec Mme [B] le 23 octobre 2022,

— prononcer la restitution à leur profit du dépôt de garantie de 5.000 euros, en l’absence de faute commise,

— débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [B] au versement à leur bénéfice de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [B] aux dépens et frais irrépétibles.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu’une demande tendant à “dire et juger” ou à “constater” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes ne seront, par conséquent, le cas échéant, pas retenues en tant que telles mais seront étudiées en leur qualité de moyens des parties.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut, même d’office, en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

Sur l’applicabilité de la clause pénale

En l’espèce, il est stipulé, à l’acte sous-seing privé de vente daté des 20 et 24 octobre 2022, une clause pénale, ainsi rédigée (pièce n°1 demanderesse, page 11) :

« Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale à l’autre partie, une somme représentant 10% du prix de vente soit un montant de SOIXANTE-TREIZE MILLE CINQ CENTS EUROS (73.500,00 €), conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où ce comportement n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente. Cette clause pénale ne peut toutefois priver chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. […] ».

Madame [B] sollicite application de ladite clause, faisant valoir que les acquéreurs ont manqué à leurs obligations contractuelles et soutenant, notamment, que si la réitération par acte authentique n’est jamais intervenue, c’est en raison de la défaillance fautive de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Monsieur et Madame [O] assurent, pour leur part, n’avoir commis aucune faute dans la défaillance de la condition suspensive et font valoir avoir accompli toutes les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt mais avoir souffert trois refus de financement du fait de l’envolée des taux immobiliers à cette période.

Sur ce, les parties à l’acte avaient, en effet, entendu soumettre la vente à la condition suspensive particulière d’obtention par les acquéreurs d’un ou plusieurs prêt(s) d’un montant maximum de 355.930 euros, remboursable au taux nominal d’intérêt maximum hors assurance de 3% l’an, sur une durée maximale de 25 ans (pièce n°1, page 9). La promesse synallagmatique de vente ajoutait, à cet égard, que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera[it] la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil » (page 10), lequel dispose que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est celui qui y avait intérêt qui en a empêché l’accomplissement.

Au soutien de la défaillance non-fautive de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les époux [O] font valoir avoir mandaté, le 31 octobre 2022, la société IMMOPRET en qualité d’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement afin qu’elle recherche, en leur nom et pour leur compte, un financement bancaire. Ils versent aux débats une attestation de ladite société au terme de laquelle il est précisé que l’objet du mandat était l’obtention d’un financement bancaire « aux conditions stipulées par le compromis de vente » (pièce n°1 acquéreurs).

Il est, toutefois, établi que les époux [O], par l’intermédiaire de la société de courtage, ont sollicité auprès de trois établissements bancaires un prêt très légèrement supérieur au montant maximal fixé par la condition suspensive, puisqu’il a été sollicité un prêt de 356.000 euros auprès de la CAISSE D’EPARGNE et du CREDIT MUTUEL (pièces n°2 et 4 demanderesse) et un prêt d’un montant de 356.700 euros auprès du CREDIT LYONNAIS – LCL (pièce n°3 demanderesse), soit un montant supérieur de 70 euros à 770 euros par rapport aux stipulations contractuelles.

La durée de remboursement maximale sollicitée était, quant à elle, conforme, de même que le taux d’intérêt sollicité auprès de la CAISSE D’EPARGNE (2,75%), tandis que le taux sollicité auprès des deux autres organismes n’est pas précisé aux courriers de refus.

Si les établissements de financement n’ont pas explicité leur décision aux termes de leur courrier de refus (pièces n°2 à 4 demanderesse), il est fort peu probable et n’est, en tout état de cause, pas démontré que l’infime différence quant au montant du prêt sollicité, entre ce que prévoyait la condition suspensive et les demandes effectives de financement, ait eu une incidence quelconque sur l’appréciation par le prêteur de la viabilité financière de l’opération et soit la cause du défaut d’obtention d’un financement. Par ailleurs, si les courriers du CREDIT LYONNAIS et du CREDIT MUTUEL ne font pas mention du taux nominal maximal sollicité au titre de la demande de financement, il est vraisemblable que la société de courtage a, au nom des époux [O], formulé la même demande de financement auprès de chacun des établissements bancaires, soit 2,75%.

Ces non-conformités ou défauts de précision ne sauraient, dès lors, être considérées comme fautives et suffire à considérer que les acquéreurs ont empêché l’accomplissement de la clause suspensive, pour reprendre les termes de l’article 1304-3 précité auquel se réfère expressément le contrat.

Madame [B] entend néanmoins également faire valoir que les acquéreurs n’ont pas respecté les clauses du compromis de vente qui les obligeaient à déposer leurs demandes de prêt dans un certain délai, à en justifier auprès d’elle et à lui notifier l’obtention ou la non-obtention des prêts au plus tard à la date du 23 décembre 2022, date prévue contractuellement pour réceptionner les offres.

Toutefois, si les époux [O] s’étaient, sur ce point, effectivement expressément obligés, aux termes du compromis, à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention dudit concours financier et à en justifier à la venderesse dans un délai « minimum » d’un mois à compter de la signature du compromis de vente, cette obligation n’avait pour conséquence que la faculté pour Madame [B], après mise en demeure d’avoir à fournir cette justification sous huitaine restée infructueuse, de se prévaloir de la caducité de la promesse synallagmatique de vente (page 10).

Par ailleurs, il était également convenu à l’acte sous seing privé que, à défaut pour les acquéreurs de se prévaloir de la non-obtention d’un prêt par la production, par lettre recommandée avec accusé de réception, de trois refus de prêt émanant de trois établissements bancaires différents, et ce, au plus tard dans un délai de soixante jours à compter de la régularisation du compromis par toutes les parties (soit au plus tard le 23 décembre 2022), la venderesse pourrait les mettre en demeure de justifier de la défaillance ou de la réalisation de la condition et que, passé un délai de huit jours sans que les acquéreurs n’aient apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie, la venderesse retrouvant alors son entière liberté mais les acquéreurs ne pouvant recouvrer le dépôt de garantie versé qu’à condition de justifier que la condition n’a pas défailli de leur fait (pages 10 et 11).

Or, si les époux [O] ne se sont effectivement prévalus de l’absence d’obtention d’un financement qu’en février 2023, la méconnaissance du formalisme prévu au compromis n’est pas la cause du refus des prêts et ne peut, dès lors, servir de fondement pour soutenir que la condition suspensive est réputée accomplie et que la clause pénale doit recevoir application.

De surcroît, dès lors que les acquéreurs justifient de trois refus de financement que l’absence de conformité aux stipulations contractuelles s’agissant du montant de la demande ne peut expliquer, la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée à la promesse est censée défaillie et il appartient alors à la venderesse, demanderesse à l’instance, de rapporter la preuve que ceux-ci ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive, notamment en rapportant leur faute, leur négligence, leur mauvaise foi ou leur abus de droit et non l’inverse. Tel n’est pas le cas, de sorte que Madame [B] défaille à rapporter la preuve de circonstances permettant de réputer accomplie la condition suspensive d’obtention d’un prêt, au sens de l’article 1304-3 du Code civil précité.

Dans ces conditions, la levée de cette condition suspensive faisant défaut, il ne peut qu’être constaté que la promesse synallagmatique de vente des 20 et 24 octobre 2022 est caduque et que les conditions de mise en œuvre de la clause pénale prévue à l’acte ne sont pas réunies.

Madame [B] sera, par conséquent, déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

Par suite, les acquéreurs sollicitent, à titre reconventionnel, la restitution à leur profit de la somme de 5.000 euros versée, conformément au compromis de vente, à titre de dépôt de garantie.

L’acte sous seing privé des 20 et 24 octobre 2022 prévoyait, en effet, le versement par les acquéreurs, entre les mains de l’étude notariale en charge de la rédaction de l’acte de vente, d’un acompte d’un montant de 5.000 euros (pièce n°1 demanderesse, page 11).

S’agissant du sort de cet acompte, l’acte stipulait, notamment :

« ▪ En cas de non réalisation de la vente par la faute de l’Acquéreur, et conformément aux dispositions de l’article 1960 du Code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au Vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive.

▪ En cas de non réalisation des présentes hors la faute de l’Acquéreur, le Vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l’Acquéreur, si le séquestre a valablement été versé […] ».

A cet égard, l’article relatif à la réalisation de la condition suspensive particulière d’obtention d’un financement précisait que l’acquéreur ne pourrait « recouvrer le dépôt de garantie versé qu’après justification d’avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait » (page 11).

Sur ce, les parties ne contestent pas que cette somme de 5.000 euros ait effectivement été versée par les acquéreurs conformément à l’acte.

Or, ainsi que précédemment développé, la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’ayant pas été reconnue fautive, les acquéreurs sont en droit d’exiger la restitution, sans intérêt ni indemnité, de la somme versée par eux à titre d’acompte, soit la somme de 5.000 euros.

Il sera, par conséquent, fait droit à la demande, dans des conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [B], qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Partie perdante et condamnée aux dépens, sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée et elle sera condamnée à verser aux époux [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [W] [B] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [V] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] ;

Constate que l’acte sous seing privé en dates des 20 et 24 octobre 2022 est caduc ;

Ordonne la restitution à Monsieur [V] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] de la somme de 5.000 euros versée par ces derniers à titre d’acompte entre les mains de l’étude notariale en charge de la rédaction de l’acte de vente, en application de l’acte sous seing privé de vente conclu entre Madame [W] [B] d’une part et Monsieur [V] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] d’autre part, en dates des 20 et 24 octobre 2022 ;

Condamne Madame [W] [B] à payer à Monsieur [V] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [W] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le greffier, La présidente,