TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/01020 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CF7

Minute :

Madame [R] [H] divorcée [B]

Représentant : M^e Fabienne ROQUES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 57

C/

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [R] [H] divorcée [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne assistée de M^e Fabienne ROQUES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 décembre 2015, la SA d’HLM VAL de Seine, SOVAL, aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM BATIGERE HABITAT en Ile de France qui a modifié sa dénomination sociale pour devenir la SA d’HLM BATIGER HABITAT, a donné à bail à Madame [R] [H] épouse [B] et Monsieur [U] [B] un logement de type F4 situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 650 euros, provisions sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 avril 2025 Madame [R] [H] a fait assigner la SA d’HLM BATIGERE HABITAT en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

dire et juger qu’elle subit un trouble de jouissance certain,En conséquence, à titre principal,

condamner la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à lui délivrer un logement décent en relogeant sa famille dans un logement adapté sein et sécure ou en réalisant tous travaux destinés à mettre fins aux désordres à savoir les réparations dans la salle de bain, la cuisine, la chambre des enfants et le salon sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution des travaux à compter de la décision à intervenir avec production d’un constat de bonne fin, condamner la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à lui payer 9100 euros (14 mois de loyers) à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi, condamner la SA d’HLM BATIGERE HABITAT au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,A titre subsidaire,

ordonner une expertise judiciaire et nommer tel expert ayant pour mission de déterminer l’origine des désordres, les chiffrés et indiquer les travaux à réaliser si le tribunal ne s’estime pas suffisamment éclairé sur les dysfonctionnements présents dans l’appartement.

A l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 16 juin 2025, à la demande des parties.

Madame [R] [H], représentée, maintien ses demandes.

Elle expose qu’elle occupe avec son compagnon, Monsieur [N] [E], le logement avec huit enfants âgés respectivement de 13 ans, 9 ans, 9 ans, 5 ans, 3 ans, 3 ans, 1 an et 9 mois. Elle soutient que début janvier 2024, des désordres ont affecté le logement, signalés au bailleur le 31 janvier 2024, sans intervention de sa part, puis relevés selon rapports d’enquête du service Habitat et Gestion de la ville de [Localité 6] du 07 novembre 2024 et du 08 août 2024, constatant la présence de traces d’humidité et de moisissures dans le logement et un accès direct à dse éléments sous tension. Elle ajoute que le 22 mars 2024, elle a signalé au bailleur la défectuosité de la fenêtre du balcon qui laisse passer la pluie dans le salon.

Elle précise que le bailleur n’est pas intervenu malgré plusieurs relances et l’urgence de la situation en raison de la dégradation de la santé de ses enfants. Elle déclare qu’aucun travaux significatif n’a été effectué par le bailleur. Elle estime, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, des articles 1719 et 1720 du code civil, et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 que l’indécence du logement est démontrée ce qui caractérise un trouble illicite, et un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, justifiant la remise en état du logement par le bailleur, sous astreinte, et le relogement des locataires dans un logement décent.

Elle soutient encore qu’elle vit avec sa famille dans un logement indécent pouvant avoir un impact sur la santé des occupants, ce qui justifie l’octroi d’une indemnisation provisionnelle de son préjudice de jouissance.

Subsidiairement, elle demande qu’une expertise soit ordonnée si le tribunal ne s’estime pas suffisamment informé.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT demande au tribunal de :

A titre principal,

constater que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse excédant le pouvoir de juger de la juridiction des référés,rejeter l’ensemble des demandes,renvoyer les parties à mieux se pourvoirA titre subsidiaire,

déclarer Madame [R] [H] mal-fondée en ses demandes,l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent,En tout état de cause,

condamner Madame [R] [H] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance.

Elle soutient que Madame [R] [H] a assigné son bailleur en référé alors que des travaux de réhabilitation sont en cours sur l’ensemble immobilier dans lequel est situé le logement donné à bail. Elle ajoute qu’il ressort des rapports d’enquête produits par la locataire un problème de suroccupation du logement. Elle estime qu’il existe une contestation sérieuse en raison de la suroccupation et qu’il n’est justifié aucune urgence du fait des travaux en cours.

A titre subsidiaire, sur la demande de relogement et de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte, elle rappelle que le logement donné en location le 02 décembre 2015 est de type T4 et qu’il ressort des pièces du dossier que la situation familiale de Madame [R] [H] a évolué puisque celle-ci occupe le logement avec son compagnon Monsieur [E] et leurs 8 enfants. Elle précise que Madame [R] [H] a déposé une demande de logement social plus grand le 04 mars 2023, qu’un appartement lui a été proposé mais que la C.A.L.E.O.M n’a pas fait droit à cette demande car Monsieur [E] ne justifiait pas de la condition de permanence sur le territoire français, son titre de séjour ayant expiré le 09 janvier 2024. Elle soutient que la demande de relogement n’est pas justifiée dès lors que l’attribution des logements sociaux répond à des critères légaux et réglementaires, le juge des référés ne pouvant se substituer à la commission d’attribution des logements. Elle ajoute qu’il ressort des rapports d’enquête versés aux débats par la locataire que cette dernière ne remplit pas ses obligations contractuelles en faisant un usage paisible des lieux loués, les rapports mettant en évidence que les fenêtres sont obstruées, que la locataire n’aère pas régulièrement le logement et que les murs et l’installation électrique ont été dégradés. Elle précise que la requérante a assigné son bailleur alors que ce dernier a fait réaliser des travaux de réhabilitation au niveau des pièces d’eau , que la cuisine, la salle de bains et les W.C. ont été refaits en totalité, et que des travaux de réhabilitation énergétiques de l’ensemble immobilier (toiture et WMC) ont été réalisés. Concernant la demande de provision au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, elle estime qu’il existe une contestation sérieuse, le juge des référés devant statuer sur les responsabilités de chacun, pour statuer sur l’ensemble des demandes. Elle indique en outre que les pièces ne démontrent pas la responsabilité du bailleur. Elle ajoute que la demande de dommages et intérêts n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

Enfin, elle soutient qu’une expertise judiciaire est sans objet, le bailleur ayant fait réaliser les travaux de remise en état du logement et de réhabilitation de l’immeuble.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembe 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande de réalisation de travaux nécessaires à la remise en état du logement :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 6c) de la même loi, le bailleur est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité . Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de l’examen des éléments communiqués que des désordres sont survenus dans l’appartement donné en location à Madame [R] [H], résultant de la présence d’humidité dans le logement.

Ils ont été signalés le 31 janvier 2024 par la locataire, puis constatés par le service Habitat et Gestion Immobilière de la ville de [Localité 6] dans deux rapports d’enquête en date du 08 août 2024 et 07 novembre 2024, qui relèvent « la présence d’humidité et de moisissures dans les chambres et la salle de bains, un accès direct à des éléments sous tension» et une « forte chaleur au sein du logement, la locataire indiquant qu’elle n’aère le logement que lorsque ses enfants dorment car elle a peur qu’ils basculent par les fenêtres».

Il ressort de ces divers éléments que la preuve de l’insalubrité du logement n’est pas démontrée.

Ensuite, il apparait que la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie de la réalisation de travaux dans le logement :

les 07 et 08 janvier 2025 : travaux de remise en état de la plomberie de la salle de bains, le 03 février 2025 : pose d’un sol souple dans la salle de bains, le WC et la cuisine, travaux de peinture,le 12 février 2025 : travaux d’électricité,le 13 mars 2025 : détalonnage de six portes,le 14 mars 2025 : mise en sécurité des prises et interrupteurs,le 22 avril 2025 : travaux de menuiserie (fenêtres, fenêtre du balcon).

Le 23 mai 2025 Madame [R] [H] a signé le quitus de fin d’intervention et indiqué qu’elle était satisfaite des interventions réalisées dans l’appartement.

Ainsi, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT démontre les interventions qu’elle a fait réaliser dans l’appartement de la locataire ou en cours de réalisation sur le bâtiment dans lequel est situé le logement donné en location à Madame [R] [H].

Madame [R] [H] ne conteste pas l’exécution de ces travaux mais maintient néanmoins sa demande au titre des travaux de remise en état des murs et plafonds des trois chambres.

Il ressort des rapports d’enquêtes que le logement est suroccupé (10 personnes vivant dans un T4) et n’est pas correctement aéré par la locataire.

L’examen de la demande de réalisation des travaux dans les chambres implique l’appréciation de l’existence et de la gravité des défauts ou désordres, et l’examen des obligations respectives des parties, des conditions de leur exécution, et de leur responsabilité .

Cette demande excède dès lors les pouvoirs du juge des référés. Il convient de rejeter la demande de réalisation sous astreinte des travaux dans la trois chambres et dire n’y avoir lieu à référé .

Sur la demande de relogement

Il résulte de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation qu’en cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L521-3-2.

L’article L521-3-2 dispose que lorsqu’une déclaration d’insalubrité, une mise en demeure ou une injonction prise sur le fondement des articles L 1331-22, L 1331-23, L1331-24, L1331-25, L1331-26-1 et L 1331-28 du code de la santé publique est assortie d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le préfet, ou le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale, s’il est délégataire de tout ou partie des réservations de logements en application de l’article L-441-1, prend les dispositions nécessaires pour héberger ou reloger les occupants, sous réserve des dispositions du III.

En l’espèce, aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu. Il n’est pas démontré que le logement est inhabitable ou indécent.

Aucun travaux nécessitant le relogement des locataires n’est envisagé.

Si des désordres ont été constatés, ceux-ci n’ont pas pour conséquence de rendre le logement inhabitable.

Il n’existe donc aucune obligation de relogement à la charge de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT. La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit notamment satisfaire aux conditions relatives à l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Il résulte des articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s’ils proviennent des parties communes de l’immeuble.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s’ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire.

En l’espèce, Madame [R] [H] demande l’octroi de 9100 euros au titre du trouble de jouissance.

Si l’examen de la demande d’indemnisation des troubles de jouissance implique l’appréciation de l’existence et de la gravité des défauts ou désordres, et l’examen des obligations respectives des parties, des conditions de leur exécution, et de leur responsabilité, l’octroi d’une provision est possible si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur le trouble de jouissance au niveau de la cuisine et de la salle de bains :

Il ressort de l’ensemble des pièces communiquées et des observations des parties que le logement donné en location a présenté des traces de moisissures et d’humidité, relevés par l’inspecteur de salubrité publique de [Localité 6] dans les rapports des 8 août 2024 et 07 novembre 2025.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie de plusieurs interventions pour remédier aux désordres, notamment la réfection de la salle de bains, des toilettes et de la cuisine, le détalonnage des portes, la pose d’un nouveau sol, les travaux de peinture, d’électricité et de menuiserie entre les mois de janvier et avril 2025, avec quitus d’intervention signé par la locataire le 23 mai 2025.

Ces éléments mettent en évidence l’existence de désordres affectant le logement loué.

Or, même si le bailleur justifie de ses diligences et d’une réhabilitation de l’immeuble, il n’en demeure pas moins qu’il est, à l’égard de sa locataire, obligé de lui assurer une jouissance paisible et responsable des troubles de jouissance subis.

Il s’ensuit que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Les éléments versés aux débats permettent d’évaluer la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance au niveau de ces pièces à hauteur de 100 euros par mois sur 12 mois, depuis le mois de janvier 2024, date à laquelle le bailleur a été informé des désordres.

Il convient en conséquence de condamner la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à payer à Madame [R] [H] la somme de 1200 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur le trouble de jouissance affectant l’occupation des chambres :

Il ressort des rapports d’enquêtes que le logement est suroccupé et insuffisamment aéré par la locataire.

L’examen de la demande d’indemnisation des troubles de jouissance au niveau des trois chambres implique l’appréciation de l’existence et de la gravité des défauts ou désordres, et l’examen des obligations respectives des parties, des conditions de leur exécution, et de leur responsabilité .

Cette demande excède dès lors les pouvoirs du juge des référés. Il convient de rejeter la demande et dire n’y avoir lieu à référé .

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 232 du code de procédure civile le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien .

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, deux rapports d’enquête du service Habitat et Gestion Immobilière de la ville de [Localité 6] ont été réalisés le 08 août 2024 et le 07 novembre 2024, confirmant l’existence de désordres.

En conséquence, au regard des circonstances et des documents techniques existant, il n’est pas justifié d’un intérêt légitime à la mise en œuvre d’une mesure d’instruction, qui n’apparaît ni opportune, ni nécessaire, et ce d’autant que des travaux de remise en état du logement ont été réalisés comme il en est justifié par le bailleur.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux dépens de l’instance.

Condamnée aux dépens, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance..

Selon l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le nombre d’unités de valeur permettant de déterminer la contribution de l’Etat dans la rétribution de l’avocat dans ce type de procédure est de 16, conformément à l’annexe I du décret du 28 décembre 2020.

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1991 fixe le montant, hors taxe sur la valeur ajoutée, de cette unité de valeur de référence est fixé, pour les missions dont l’admission à l’aide juridictionnelle est prononcée à compter du 1er janvier 2022, à 36 euros

Il convient donc de condamner la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à payer à Maître Fabienne ROQUES, avocat de Madame [R] [H] désignée au titre de l’aide juridictionnelle par décision du 03 avril 2025 la somme de 900 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

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CONDAMNONS la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à payer à Madame [R] [H] la somme de 1200 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance pour les trois chambres,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de réalisation de travaux sous astreinte au niveau des trois chambres,

REJETONS la demande de relogement,

REJETONS la demande d’expertise,

CONDAMNONS la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux dépens de l’instance,

CONDAMNONS la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à payer à Maître Fabienne ROQUES, avocat de Madame [R] [H], désignée au titre de l’aide juridictionnelle par décision du 03 avril 2025, la somme de 900 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

REJETONS la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT