TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY6S

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 21]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Mme [P] [M] épouse [E] demeurant [Adresse 11]

non comparante

M. [X] [E] demeurant [Adresse 11]

non comparant

En présence de Monsieur [B] [I], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 10 Octobre 2025, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M. [I]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 14 Novembre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 14 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 3 mai 2023, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 40] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée CX [Cadastre 33] d’une contenance de 68 m² sise [Adresse 15] à [Localité 41] est concernée par le projet et l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 15 novembre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à M. [X] [E] et Mme [P] [M] épouse [E].

Le 9 décembre 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 104 000 euros, avec une marge de négociation de 10 % et une indemnité de remploi de 11 600 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix équivalent à l’évaluation des Domaines par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mai 2025 à M. [X] [E] et Mme [P] [M] épouse [E] (avis de réception signés le 4 juin 2025).

Par mémoire parvenu au greffe le 15 juillet 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [X] [E] et Mme [P] [M] épouse [E] à 104 000 euros d’indemnité principale outre une indemnité de remploi de 11 600 euros, soit une somme totale de 115 600 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France retient un prix de 1 150 €/m²P et une surface de 90 m². Il produit onze termes de comparaison.

Dans ses conclusions reçues le 22 septembre 2025, M. le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité principale de dépossession à 105 000 euros, en retenant un prix de 1 150 €/m²P, et une surface de 90 m² outre une indemnité de remploi de 11 700 euros, soit une somme totale de 116 700 euros. Il produit des termes de comparaison complémentaires et estime le prix du bien au regard du prix des termes en bon état.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 2 octobre 2025, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et en présence des locataires, avisés de la visite par M. [E], mais en l’absence des propriétaires.

Bien que régulièrement convoqués, les consorts [E] ne se sont pas présentés au transport ni ne se sont fait représenter à la procédure. Il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 10 octobre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 41], dans le [Adresse 40], concerné par un projet de réaménagement de grande ampleur.

Il s’agit d’une parcelle de 68 m², entièrement bâtie d’une maison. La maison, avec double mitoyenneté, à usage d’habitation, a été érigée sur trois niveaux dans les années 1900, avec construction briques et couverture tuiles. Sa catégorie cadastrale est 6.

D’après les données cadastrales, la surface est de 90 m², sans annexe.

La maison se compose, au rez-de-chaussée, d’une entrée, un séjour sur rue, une cuisine avec puits de lumière, une salle d’eau avec douche et puits de lumière, une petite pièce avec chauffe-eau et wc. Elle dispose du tout à l’égout et du chauffage électrique. Au 1er étage, il y a deux chambres, avec parquet au sol et lambris aux murs. Au 2ème étage, le grenier a été aménagé et dispose d’un vasistas.

Lors de la visite, les locataires ont dénoncé divers désordres, des problèmes d’humidité avec des murs qui s’effritent, l’absence de chauffage central, l’immeuble étant uniquement équipé de radiateurs électriques d’appoint engendrant des factures de chauffage très importantes en hiver compte tenu du manque d’isolation. Ils ont également insisté sur la présence de rats et de souris à l’intérieur comme à l’extérieur du logement. La maison est également apparue dangereuse, avec un plafond affaissé au 1er étage que les locataires ont tenté d’étayer par l’installation de poutres en bois de récupération fournies par le propriétaire. En outre, des fils électriques sont apparents, pendant dans la même chambre.

La visite a permis de constater que l’état de l’immeuble est très moyen voire dangereux, contrairement à ce qui avait pu être relevé par le service des Domaines et n’est pas entretenu par le propriétaire.

L’immeuble est occupé, loué.

Le bien est classé en zone UOP 14 au PLUi 3 de la MEL approuvé le 28 juin 2024, soit un zonage dédié à la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 40] et [Adresse 39] à [Localité 41].

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 38], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 juin 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris ci-dessous, après correction des surfaces et valeurs unitaires par M. le commissaire du gouvernement.

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

1

2022P03077

CX [Cadastre 24]

[Adresse 14]

11/01/2022

34

59

68000

1152,54

2

2023P15338

DW [Cadastre 8]

[Adresse 10]

19/01/2022

178

99,5

78000

783,92

3

2022P13410

CW [Cadastre 32]

[Adresse 25]

18/03/2022

96

83,9

30000

357,57

4

2022P14850

CX [Cadastre 20]

[Adresse 2]

29/03/2022

97

98,8

70000

708,50

5

2022P21866

CX [Cadastre 31]

[Adresse 13]

24/05/2022

60

73,4

110000

1498,64

6

2022P31709

CX [Cadastre 6]-[Cadastre 22]

[Adresse 30]

04/08/2022

97

80

97000

1212,50

7

2023P054078

CX [Cadastre 35]

[Adresse 4]

26/01/2023

64

87*

95000

1091,95*

8

2023P10648

CX [Cadastre 27]

[Adresse 3]

03/04/2023

61

79,8*

115000

1441,10*

9

2023P22130

CX [Cadastre 28]

[Adresse 16]

27/06/2023

55

73*

123000

1684,93*

10

2023P22238

CX [Cadastre 34]

[Adresse 29]

27/06/2023

64

76*

114000

1500*

11

2024P20056

CX [Cadastre 18]-[Cadastre 19]

[Adresse 17]

01/07/2024

154

126,6*

102000

805,69*

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

SPFE de [Localité 37] 3 (5914P03)

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (m²)

Prix (€)

Prix/m²

SUP (€)

TC 1

2023P36582

CX [Cadastre 7]

[Adresse 1]**

20/11/2023

56

101,7

90 000

884,96

TC 2

2024P10456

CX [Cadastre 23]-[Cadastre 36]-[Cadastre 26]

[Adresse 12]

26/03/2024

123

91

90 000

989,01

TC 3

2025P01768

CX [Cadastre 5]

[Adresse 9]

27/12/2024

68

91,4

107 000

1170,68

** loué

Les termes 1 à 8 et 11 correspondent à des immeubles libres d’occupation. Eu égard au faible nombre de termes loués et à la faible différence de valeur constatée, ils seront néanmoins retenus.

Afin de permettre une comparaison pertinente, M. le commissaire du gouvernement a modifié les surfaces des termes 7 à 11 pour reprendre les surfaces cadastrales, comme pour le bien à évaluer. Cependant, eu égard à la forte différence entre la surface réelle et la surface cadastrale pour les termes 8, 9 et 11, la variation du prix unitaire est forte et il convient d’écarter ces termes, les données n’étant de ce fait pas fiables.

Le terme 2, correspondant à une adjudication, sera écarté. Il en sera de même du terme 3 qui est en état d’abandon manifeste lors de la cession.

Les termes 1, 4 à 7, 10 et TC 1 à 3 correspondent à des cessions récentes d’immeubles situés à proximité géographique, de même période de construction.

D’après les descriptions de l’état des biens dans les actes, M. le commissaire du gouvernement a estimé l’état des termes de la manière suivante :

SPFE de [Localité 37] 3 (5914P03)

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain / SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

État

1

2022P03077

CX [Cadastre 24]

[Adresse 14]

11/01/2022

34 / 59

68000

1152,54

Bon

4

2022P14850

CX [Cadastre 20]

[Adresse 2]

29/03/2022

97 / 98,8

70000

708,50

Correct

5

2022P21866

CX [Cadastre 31]

[Adresse 13]

24/05/2022

60 / 73,4

110000

1498,64

Bon

6

2022P31709

CX [Cadastre 6]-[Cadastre 22]

[Adresse 30]

04/08/2022

97 / 80

97000

1212,50

Inconnu

7

2023P054078

CX [Cadastre 35]

[Adresse 4]

26/01/2023

64 / 87

95000

1091,95

Correct

10

2023P22238

CX [Cadastre 34]

[Adresse 29]**

27/06/2023

64 / 76

114000

1500*

Bon

TC 1

2023P36582

CX [Cadastre 7]

[Adresse 1]**

20/11/2023

56 / 101,7

90 000

884,96

Bon

TC 2

2024P10456

CX [Cadastre 23]-[Cadastre 36]-[Cadastre 26]

[Adresse 12]

26/03/2024

123 / 91

90 000

989,01

Moyen

TC 3

2025P01768

CX [Cadastre 5]

[Adresse 9]

27/12/2024

68 / 91,4

107 000

1170,68

Inconnu

** loué

Seuls les termes 4, 7 et TC2 correspondent à des biens dans un état moyen à correct, similaire à celui du bien à évaluer. Il ressort de ces trois termes un prix moyen de 929,82 €/m² avec une fourchette s’étendant de 708,50€/m²P à 1091,95€/m²P.

Dès lors, au regard de l’état moyen du bien, avec son plafond affaissé et manquant de solidité, les traces d’humidité, l’isolation et le système de chauffage insuffisants, le prix offert de 1 150€/m²P apparaît manifestement tout à fait satisfactoire.

En conséquence, compte tenu de l’offre formulée par l’EPF, il convient de fixer l’indemnité principale de dépossession revenant à M. [X] [E] et Mme [P] [M] épouse [E] à la somme de 104 000 euros (1150 €/m²P x 90 m² = 103 500 € arrondi à 104 000 €)

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  96 000 euros x 10 % = 9 600 euros

= 11 600 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 juin 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [X] [E] et Mme [P] [M] épouse [E] , pour la parcelle cadastrée CX[Cadastre 33] d’une contenance de 68 m² sise [Adresse 15] à [Localité 41] à 115 600 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 104 000 euros indemnité de remploi : 11 600 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation