TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/05658

N° Portalis 352J-W-B7J-C72FV

N° MINUTE : 2

Assignation du :

14 Mars 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [F] [V]]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Médiateur : [S] [L]

[Adresse 10]

[Localité 12]

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S SAS WOELFELL

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Mbaye DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1141

DEFENDERESSE

S.C.I PARDES PATRIMOINE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Odile COHEN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0051

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 4 décembre 2014, la S.C.I Pardes Patrimoine a donné à bail commercial à la société S.AS Woelfell, des locaux à usage commercial dépendants d’un immeuble sis [Adresse 6] dans le [Localité 1], pour y exercer l’activité de « commerce de détail d’articles et équipements de sports et loisirs, vente de cycles, réparations, vente de vélos à assistance électrique (VAE), réparations VAE, vente RUNING et accessoires se rapportant à ces activités, location de cycles et VAE et toutes activités connexes », pour une durée de neuf années, à compter du 5 décembre 2014 jusqu’au 4 décembre 2023, et moyennant un loyer annuel en principal de 54.000 euros, hors charges et hors taxes, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Les locaux sont composés de :

– une boutique au rez-de-chaussée sur rue (lot n°1),

– un local au rez-de-chaussée sur cour (lot n°2),

– et une cave située au premier sous-sol (lot n°37),

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, la société S.AS Woelfell a demandé le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 5 décembre 2023, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, moyennant fixation du loyer au montant maximum de l’évolution des indices.

Par lettre recommandée du 13 décembre 2023, la société S.AS Woelfell a fait part à la S.C.I Pardes Patrimoine de son estimation de la valeur locative des locaux loués à la somme de 51.000 euros hors taxes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 mars 2024, la société S.A.S Woelfell a notifié à la S.C.I Pardes Patrimoine son mémoire préalable, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative estimée à la somme annuelle de 51.000 euros, inférieure au loyer plafonné.

En l’absence d’accord entre les parties, par acte extrajudiciaire en date du 14 mars 2025, la société Woelfell a fait assigner la S.C.I Pardes Patrimoine devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

« – Constater le renouvellement du bail portant sur les locaux sis, [Adresse 5] à [Localité 18], pour une durée de neuf année entières et consécutives commençant à courir le 5 décembre 2023,

— Fixer dès lors, le loyer du bail renouvelé à compter du 5 décembre 2023, à la somme annuelle de 51.000,00 € (CINQUANTE ET UN MILLE EUROS).

A titre subsidiaire :

— Ordonner, si besoin, une mesure d’instruction conformément aux dispositions des articles R145-30 du code de commerce, avec mission habituelle en pareille matière afin d’estimer le loyer du bail renouvelé.

— Fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 51.000 € HT (CINQUANTE ET UN MILLE EUROS).

— Condamner la société PARDES PATRIMOINE à payer à la société EURL WOELFFEL la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée reçue le 16 septembre 2025, la S.C.I Pardes Patrimoine demande au juge des loyers commerciaux de :

« – RECEVOIR la société PARDES PATRIMOINE en ses explications et l’y dire bien fondée,

En conséquence,

— DEBOUTER la Société WOELFELL de sa demande de déplafonnement du loyer en renouvellement à la baisse.

— DEBOUTER la Société WOELFELL de sa demande fixation de loyer à la somme de 51 000 € HT HC.

A titre subsidiaire :

— DESIGNER tel expert judicaire afin de fixer la valeur locative du loyer en renouvellement, avec la mission suivante :

— de convoquer les parties et dans le respect du principe du contradictoire ;

— se faire communiquer tout document et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

— visiter les locaux litigieux et les décrire.

— entendre les parties en leurs dires et explications.

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne le calcul de la valeur locative.

— rechercher la valeur locative au 1er décembre 2023 des lieux loués au regard du plafond, des caractéristiques du local de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145- 33 et R 145- 3 à R 145- 8 du code de commerce.

— rendre compte du tout et donner son avis motivé

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions

— DEBOUTER la société WOELFELL de la demande en paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Débouter la société WOELFELL de toutes ses autres demandes, fins et conclusions

La CONDAMNER aux entiers dépens. »

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré à ce jour.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

En l’espèce, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux à usage commercial dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] dans le [Localité 1], à compter du 5 décembre 2023.

En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Au soutien de ses prétentions, la société Woelfell se prévaut d’une valeur locative qu’elle estime à la somme de 51.000 euros hors taxes par an, inférieure au loyer plafonné applicable, en invoquant une baisse de la commercialité du cours de [Localité 20]. Elle expose que plusieurs locaux commerciaux proches des lieux loués sont vacants, que la commercialité immédiate de l’artère s’est dégradée, et que l’activité exercée dans les lieux ne tirerait pas bénéfice de la présence de nouvelles enseignes implantées sur le côté impair du [Adresse 14]. Elle estime que la valeur locative brute est de 600 euros le m² au regard des références qu’elle propose, appliquée à une surface pondérée de 92,5 m²P, soit une valeur locative de 55.500 euros par an, à laquelle des abattements et majorations doivent être appliqués pour aboutir à une valeur locative de 51.000 euros, inférieure au loyer plafond de 65.601,29 euros par an.

La S.C.I Pardes Patrimoine soutient, que l’activité exploitée par la société Woelfell — commerce de cycles, de vélos à assistance électrique et prestations de réparation et location — constitue une activité de niche, dont la clientèle spécifique n’est pas affectée par une éventuelle baisse de fréquentation commerciale de l’artère. Elle ajoute que la localisation des locaux, à proximité du bois de [Localité 20], lieu prisé des cyclistes, confère au commerce du preneur un intérêt particulier et que les références locatives produites par celui-ci sont anciennes ou inadaptées à l’activité exercée.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, en l’état des moyens développés et des pièces produites, il apparaît que les éléments soumis au juge ne permettent pas de déterminer directement la valeur locative des locaux loués ni d’apprécier l’écart éventuel entre celle-ci et le loyer plafonné.

Ces éléments nécessitent des constatations techniques et une analyse de marché, que le juge ne peut entreprendre par de simples vérifications personnelles. Il convient dès lors de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif.

A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Woelfell, demanderesse à la présente instance et qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet de la demande de renouvellement formée par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, le principe du renouvellement du bail liant la société S.A.S Woelfell à la S.C.I Pardes Patrimoine pour les locaux à usage commercial situés [Adresse 6] à [Localité 19], à compter du 5 décembre 2023,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 4]

09.61.10.84.05 – [Courriel 15]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 19] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 5 décembre 2023 des lieux loués, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité,

* de rechercher le montant du loyer plafonné au 5 décembre 2023,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er décembre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S Woelfell à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 13]) avant le 15 janvier 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 17 février 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que l’expert aura la faculté de concilier les parties,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [S] [L]

[Adresse 11]

06 12 58 78 70 – [Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

*d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

*de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

*le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

*le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 17], le 20 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES