TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01251 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3XO

N° de Minute : 25/00173

ORDONNANCE DE REFERE

nommant expert

DU : 17 Novembre 2025

[G] [N]

[H] [W] épouse [N]

C/

S.A. SIA HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [N], demeurant [Adresse 3]

Mme [H] [W] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Rania ARBI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Alexandre SILLARD, avocat au barreau d’ARRAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Octobre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1251/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2004, la société SA Sia Habitat a donné à bail à M. [G] [N] et à son épouse Mme [T] [W], un logement situé [Adresse 8], à [Localité 11] ainsi qu’un garage à la même adresse.

Se plaignant d’infiltrations d’eau générant des traces d’humidité et de moisissures, le service de l’hygiène de la Ville de [Localité 11] est intervenu à leur domicile et a adressé un courrier à la société Sia Habitat pour les informer de l’existence de plusieurs infractions à l’arrêté préfectoral du 12 avril 1979.

Par constat en date du 20 janvier 2025, le commissaire de justice a constaté le maintien des traces d’humidité et de moisissures.

Faute de réaliser des travaux traitant ces désordres, M. [G] [N] et son épouse Mme [T] [W] ont fait assigner en référés, devant le juge des contentieux de la Protection de [Localité 11], la société SA Sia Habitat afin notamment que soit ordonné une expertise judiciaire pour décrire les désordres de leur appartement et de déterminer les travaux de remise en état nécessaires.

Évoquée à l’audience du 1er septembre 2025, cette affaire a été renvoyée à celle du 13 octobre 2025 date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, M. [G] [N] et son épouse, Mme [T] [W], représentés par leur conseil, sollicitent sur le fondement des dispositions des articles 145, 835 et 700 du code de procédure civile, de :

Ordonner une mesure d’expertise du local d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 12],

Désigner un expert avec pour mission de :

se rendre sur les lieux, au [Adresse 7] à [Localité 12],

Décrire leur état et les désordres qui sont survenus ainsi qu’en indiquer la cause,

Déterminer les travaux propres à y remédier, en chiffrer le coût, en indiquer la durée prévisible,

Déterminer et évaluer les travaux d’embellissement qui seront rendus nécessaires,

Déterminer et évaluer le préjudice de jouissance subis par les locataires,

De manière générale, donner tous les éléments techniques et de faits de nature à permettre d’apprécier les responsabilités et préjudices subis,

Dire que la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert sera assumée par la société Sia Habitat,

Condamner la société Sia Habitat à leur payer la somme de 6 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation définitive de leur préjudice,

Condamner la société Sia habitat à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Sia Habitat aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de leurs intérêts, M. [G] [N] et son épouse, Mme [T] [W], exposent avoir pris à bail un appartement appartenant à la société Sia habitat en date du 1er décembre 2004 et qu’ils rencontrent depuis plusieurs années des problèmes d’infiltrations d’eau sans que ces problèmes n’aient été solutionnés par leur bailleur. Ils rappellent les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposant au bailleur de mettre à la disposition de son locataire, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé. Ils soulignent que les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret du 30 janvier 2002. Ils soulignent que les éléments produits par leurs soins démontrent que leur logement subi des infiltrations d’eau depuis le début de l’année 2022 et que leur bailleur a d’ailleurs reconnu l’existence de ces désordres en mandant des entreprises. Ils considèrent que ce dernier n’a procédé à aucun travaux permettant de mettre un terme à ces désordres se contentant de réaliser des travaux les corrigeant. Ils estiment ainsi avoir un intérêt manifeste à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire qui permettra, de manière objective et complète, de lister les désordres subis et d’établir les travaux nécessaires pour y remédier. Ils indiquent qu’au regard de l’ancienneté des désordres subis, de la carence de leur bailleur et de leur situation personnelle, il conviendra de mettre à la charge du bailleur la consignation. Ils soulignent que si le bailleur s’oppose à cette mesure d’expertise, il admet ignorer la cause desdits désordres ce qui justifie l’organisation de cette expertise et que les travaux réalisés sont les préludes d’autres qui ne l’ont pas encore été.

S’agissant de la demande de provision, ils estiment que les pièces produites permettent d’établir sans contestation sérieuse qu’ils subissent un préjudice de jouissance, et ce, depuis le début de l’année 2022, soit depuis trois années. Ils soulignent que les problèmes d’humidité et de moisissures existent dans plusieurs pièces de leur logement dont le salon et les chambres des enfants. Ils précisent qu’au regard de leur logement, ils ne peuvent plus recevoir de proches et que ces désordres les exposent à des risques pour leur santé et ce, d’autant plus que deux de leurs enfants sont asthmatiques. Ils indiquent être contraints de nettoyer et repeindre à leurs frais et par leurs soins, régulièrement les murs et les plafonds afin d’atténuer les conséquences de ces problèmes. Ils mettent également en exergue qu’ils sont atteints psychologiquement par l’état de leur logement et l’absence de réponse et de prise en charge par le bailleur de ces désordres.

La société Sia Habitat, représentée par son conseil, quant à elle, sollicite, de :

A titre principal,

Rejeter les demandes du couple [N],

A titre subsidiaire,

Compléter la mission d’expertise en ces termes :

constater les points d’humidité dans les différentes pièces du logement, ainsi que tout manquement aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

décrire les mesures propres à y remédier,

décrire les préjudices subis par les époux [N] ainsi que leurs enfants,

Indiquer si les désordres sont dûs à un défaut d’entretien des locataires ou du bailleur,

Plus généralement, indiquer l’origine des désordres,

Dresser un pré rapport puis un rapport,

En tout état de cause,

Réserver les dépens.

Au soutien de ses intérêts, la société Sia habitat rappelle que la mesure d’expertise doit être justifiée par un motif légitime lié à son utilité. Elle estime qu’il n’existe pas de litige éventuel ni de commencement de preuve des désordres. Elle souligne que cette expertise est inutile dans la mesure où elle a d’ores et déjà mis en œuvre des mesures nécessaires à trouver l’origine des désordres évoqués. Elle rappelle que les demandeurs sont locataires dudit logement depuis le 1er décembre 2004 et que ce n’est que plus de 20 ans après leur entrée dans les lieux, qu’ils se plaignent de problèmes d’humidité et d’infiltrations. Elle indique que le rapport du service de l’hygiène de [Localité 11] avait mis en avant une VMC avec un tirage insuffisant et la présence de moisissures et qu’elle a mis en œuvre des mesures de recherche de l’origine de ces désordres qui n’ont pas permis d’aboutir et identifier leur cause. Elle estime ainsi avoir apporté une réponse à chacune des demandes formulées par ses locataires ce qui étaye l’inutilité de la mesure d’expertise. Elle considère également que ses locataires ne justifient pas du caractère d’insalubrité ou d’indécence de leur logement et qu’au contraire, le constat d’huissier établi démontre qu’il s’agit de simples infiltrations d’eau dont la cause et les conséquences sont en cours d’identification par ses soins. A titre subsidiaire, si la mesure d’expertise était ordonnée, elle souhaite que la mission soit complétée.

S’agissant de la provision sollicitée, elle estime qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant à cette demande. Elle rappelle ne pas être restée inerte face à la situation et verse au débat plusieurs comptes rendus d’intervention démontrant les démarches faites pour identifier l’origine des infiltrations. Elle considère également que ses locataires ne démontrent pas subir un préjudice compte-tenu des démarches faites et qu’au surplus, leur demande est largement disproportionnée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

De même, en application de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment de délivrer au preneur de la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties que M. [G] [N] et son épouse Mme [T] [W] ont pris à bail un appartement appartenant à la société SA Sia Habitat, en date du 1er décembre 2004 et qu’à compter du mois de mai 2022, ils se sont plaints auprès de leur bailleur de différents problèmes d’infiltrations d’eau : présence de moisissures et de traces d’humidité.

Les parties s’accordent sur le fait que la cause de ces désordres n’a pas été, à ce jour, identifiée par les interventions effectuées par le bailleur.

Par ailleurs, les différentes pièces versées par les demandeurs dont notamment le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 20 janvier 2025 permettent d’établir que les problèmes d’humidité affectant leur logement se sont aggravés.

L’absence d’identification de la cause, et la persistance de ces désordres permettent de caractériser que M. [G] [N] et son épouse Mme [T] [W] ont un motif légitime notamment d’établir avant tout éventuel procès les désordres subis dans leur appartement ainsi que les travaux nécessaires à y remédier.

Par voie de conséquence, il conviendra donc d’ordonner une expertise judiciaire à M. [F] [O], expert selon la mission reprise ci-dessus.

2. Sur la demande de provision :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation, n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De même, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est établi que le logement loué par M. [G] [N] et son épouse Mme [T] [W] présente des problèmes d’infiltrations d’eau et ce, depuis a minima le mois de mai 2022, comme l’établit le mail adressé à leur bailleur, la société SA Sia Habitat.

« (…)Bonjour Madame,

Je reviens vers vous suite à votre demande de rendez-vous.

En effet, je conçois que le délai vous semble long.

Une recherche de fuite a dû être faite au niveau de la toiture, j’attends leur rapport.

Si nous descellons rien à ce niveau, nous pousserons les investigations pour chercher d’où vient cette condensation.

Concernant la recherche avec caméra thermique, j’ai appris récemment que l’utilisation de celle-ci pour une efficacité maximum ne se faisait uniquement quand les températures extérieures sont négatives.

De toutes façons, si nous constatons un pont thermique une isolation par l’intérieur sera effectuée.

Je reviens vers vous dès possible

Cordialement

[S] [V]

Gestionnaire de Secteur."

Par ailleurs, par correspondance en date du 15 janvier 2024, le service communal d’hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 11] a notamment constaté lors de sa visite dans leur logement :

« (…)Salle d’eau 1er étage :

— système d’aération / ventilation non conforme : la VMC présente un tirage insuffisant.

Salle d’eau 2ème étage :

— système d’aération /ventilation non conforme : la VMC présente un tirage insuffisant.

Séjour :

— mur/plafond : développement léger de moisissures

Chambre 1

— mur/plafond : développement de moisissures

— revêtement de sol dégradé

— entrée d’air ne présentant aucun tirage

— Chambre 2

— mur/plafond : développement de moisissures

— entrée d’air ne présentant aucun tirage

Ceci constitue des infractions à l’arrêté préfectoral du 12 avril 1979 portant Règlement Sanitaire notamment en ses articles 23, 20, 45, 165 et votre propriétaire a été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai de deux mois.(…)"

Si la société SA Sia Habitat produit des fiches d’intervention, force est de constater que celle datée du 26 février 2024 invoque après l’intervention de la société Iserba la nécessité de prévoir une ouverture des murs pour remplacer les gaines de la salle de bain du bas et de la cuisine.

Or, aucune des fiches d’intervention ne concerne ce type d’opération.

Par ailleurs, les différents mails produits démontrent que plusieurs interventions ont été décalées ou annulées sine die laissant manifestement les locataires dans le désarroi.

Ces éléments permettent donc d’établir que M. [G] [N] et son épouse Mme [T] [W] ont subi a minima un préjudice moral et un trouble de jouissance.

Il conviendra donc de leur allouer à chacun une somme de 750 euros à titre provisionnel sur l’indemnisation de leur préjudice.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SA Sia Habitat, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société SA Sia Habitat, partie perdante, sera condamnée à payer à M. [G] [N] et à son épouse, Mme [T] [W], chacun une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en référé, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

ORDONNONS une expertise judiciaire de l’appartement loué par M. [G] [N] et son épouse, Mme [T] [W], à la société SA Sia Habitat, sis [Adresse 5], à [Localité 12],

DÉSIGNONS M. [F] [O], Expert, [Adresse 2], haccart-expertise@gmail .com, avec la mission suivante :

— se rendre au domicile de M. [G] [N] et de son épouse, Mme [T] [W], [Adresse 4] à [Localité 12],

— entendre les parties assistées de leur conseil,

— se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter l’immeuble en présence des parties et de leur conseil,

— décrire les désordres, donner l’origine de ces désordres et déterminer les travaux de remise en état nécessaires,

— le cas échéant, chiffrer le coût des remises en état,

— déterminer et évaluer les travaux d’embellissement qui seront rendus nécessaires,

— chiffrer le trouble de jouissance subi par M. [G] [N] et son épouse Mme [T] [W] ainsi que leurs enfants du fait des désordres depuis leur apparition,

— indiquer si les désordres sont dus à un défaut d’entretien des locataires ou du bailleur,

— de manière plus générale, donner tous éléments techniques et de faits de nature à permettre d’apprécier les responsabilités et préjudices subis,

DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert pourra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert fera connaître au tribunal judiciaire et aux parties, dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de ses débours et honoraires,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de la notification de la présente ordonnance à l’expert sauf prorogation de délai dûment sollicitée,

DISONS qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge au fond, une fois le rapport définitif de l’expert judiciaire déposé,

DISONS que M. [G] [N] et son épouse Mme [T] [W] procéderont à la consignation d’une somme de 1 500 euros à valoir sur les frais d’expertise, entre les mains de M. le Régisseur des Avances et des Recettes du Tribunal Judiciaire de Lille et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNONS la société SA Sia Habitat à payer à M. [G] [N] et à son épouse, Mme [T] [W], chacun une somme provisionnelle de 750 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices,

CONDAMNONS la société SA Sia Habitat aux dépens,

CONDAMNONS la société SA Sia Habitat à payer à M. [G] [N] et à Mme [T] [W] chacun une somme de 500 euros au titre des dispositions des articles 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président