TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06440 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUW7

N° de Minute : L 25/00780

JUGEMENT

DU : 29 Décembre 2025

S.C.I. JSAM 18

C/

[R] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. JSAM 18, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Novembre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2024 avec effet immédiat, la société civile immobilière (SCI) JSAM 18 a donné à bail à Mme [R] [S] un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 5], à Lille, moyennant un loyer mensuel initial de 490 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la SCI JSAM 18 a fait signifier à Mme [R] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 960 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la S.C.I. JSAM 18 a fait assigner Mme [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1728 et suivants du code civil, de l’article 700 du code de procédure civile :

juger que la clause résolutoire du bail est acquise,

En conséquence,

juger que le bail conclu entre elle et Madame [R] [S] est résilié à la date du 19 avril 2025,

A défaut,

ordonner la résiliation du bail pour faute de Madame [S] à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

condamner Madame [R] [S] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 490 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

ordonner l’expulsion de Madame [R] [S] des lieux ainsi que celle de tout occupant de son fait avec le concours de la force publique,

juger qu’en vertu de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu choisi par le bailleur,

condamner Madame [R] [S] à lui payer la somme de 3 430 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mai 2025,

condamner Madame [R] [S] à lui payer la somme de 1.000 euros pour résistance abusive,

condamner Madame [R] [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

La S.C.I. JSAM 18, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, arrêtée au 3 novembre 2025, à la somme de 6 370 euros et à préciser que la défenderesse occupait toujours les lieux.

Assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [R] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité

La S.C.I. JSAM 18 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. JSAM 18 justifie avoir notifié au préfet du Nord le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 avril 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges rédigée dans le même sens mais qui vise un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par la demanderesse à Mme [R] [S] le 19 février 2025 afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 960 euros en principal.

Ce commandement de payer vise également un délai de deux mois.

Dès lors, il conviendra d’appliquer ce délai de deux mois au titre de la sécurité juridique.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de Mme [R] [S] n’étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2025.

L’expulsion de Mme [R] [S] sera, en conséquence, ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, d’après le décompte actualisé produit par la demanderesse le loyer actuel, charges comprises, est toujours d’un montant de 490 euros.

C’est donc à ce montant qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de la résiliation du bail à la libération effective et définitive des lieux.

Par ailleurs, ce même décompte met en évidence une somme due de 6 370 euros arrêtée au 3 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2025 incluse.

Mme [R] [S] sera donc condamnée à payer à la S.C.I. JSAM 18 la somme de 6 370 euros arrêtée au 3 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Par ailleurs, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.C.I. JSAM 18 de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, Mme [S] sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 490 euros, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. A ce titre, il appartient à la victime de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas d’établir l’existence d’un préjudice moral et distinct du préjudice d’occupation des lieux, déjà réparé par l’indemnité d’occupation

La demande de dommages-intérêts formulée par la S.C.I. JSAM 18 sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [S] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 février 2025.

En application de l’article 700 du même code et pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à verser à la S.C.I. JSAM 18 la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.C.I. JSAM 18 recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2024 entre la société civile immobilière JSAM 18 et Mme [R] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 2], à [Localité 10] étaient réunies à la date du 20 avril 2025 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à la société civile immobilière JSAM 18 au titre de l’occupation indue des lieux au montant dû au titre du loyer et des charges en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 490 euros ;

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à la société civile immobilière JSAM 18 la somme de 6 370 euros arrêtée au 3 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de novembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à la S.C.I. JSAM 18 une indemnité mensuelle d’occupation de 490 euros, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par la société civile immobilière JSAM 18 ;

RAPPELLE à Mme [R] [S] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à la société civile immobilière JSAM 18 la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 février 2025 ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe, le 29 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE