TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09542 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CFX

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Jugement rédigé par [D] [M], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09542 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CFX

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 août 2008, la SA d’HLM Coopération et famille aux droits de laquelle se trouve désormais la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a donné à bail, avec prise d’effet au 21 août 2008, à M. [U] [Z] un logement conventionné, situé au [Adresse 1] pour un loyer initial de 216,32 euros et 43,68 euros de provision sur charges.

La location est consentie pour une durée d’un an reconductible tacitement par périodes annuelles.

Le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit du contrat pour défaut de justification d’assurance, un mois après un commandement demeuré infructueux. Il contient aussi une clause résolutoire de plein droit du contrat pour défaut de paiement des arriérés de loyers et supplément de loyer de solidarité, charges ou dépôts de garantie, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le 19 septembre 2023, à la suite d’une absence de justification d’assurance et de paiement des loyers et charges, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie.

Le 26 février 2024, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a fait délivrer à M. [U] [Z] un commandement de payer rappelant les clauses résolutoires insérées au bail afin d’obtenir la justification de l’assurance locative dans un délai d’un mois, ainsi que le paiement de la somme de 1.503,25 euros en principal au titre du loyer et des charges dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a assigné M. [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Paris statuant au fond pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour absence de justification d’assurance et pour loyers et charges impayés,

— L’expulsion sans délai de M. [U] [Z] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

— Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [U] [Z],

— La condamnation de M. [U] [Z] à lui payer :

— Une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— La somme de 2.201,39 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’août 2024 incluse, selon décompte arrêté au 12 septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2024,

— La condamnation de M. [U] [Z] aux dépens, y compris les frais d’établissement du commandement délivré le 26 février 2024,

— La condamnation de M. [U] [Z] à lui verser la somme de 390 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 2 octobre 2024, l’assignation a été notifiée au Préfet de [Localité 3].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 janvier 2025.

A l’audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation soutenue oralement. Elle fait valoir, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, que la preneuse est tenue de respecter ses obligations de s’assurer et de payer ses loyers et charges. Elle soutient que ces obligations ne sont pas respectées et qu’ainsi la clause résolutoire insérée au bail est acquise, conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 du code civil. A titre subsidiaire, elle se prévaut des articles 1729 et 1741 du code civil pour solliciter la résiliation judiciaire du bail.

A l’audience, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a actualisé sa créance à la baisse en la fixant à la somme de 1.014,32 euros au titre des arriérés de loyers et charges, au 10/01/2025, échéance de décembre 2024 incluse. Elle a précisé que cette somme ne prend pas en compte un virement réalisé le 15 janvier 2025. Elle a ajouté que le versement du loyer intégral est bien repris. La SA d’HLM 1001 Vies Habitat ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire .

M. [U] [Z], comparant, a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé d’effectuer un règlement de 200 euros par mois pour apurer sa dette, en sus du paiement du loyer et des charges courants.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

Par une note en délibéré du 27 janvier 2025, sur autorisation, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a indiqué que M. [U] [Z] a justifié de son assurance habitation par l’envoi de l’attestation en cours de validité et qu’ainsi elle se désiste de sa demande tendant à faire constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 II de la loi 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24 III de la loi 6 juillet 1989 ajoute qu’ « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. »

La bailleresse est une personne morale. Elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 septembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail en date du 1er octobre 2024. L’assignation a en outre été notifiée au préfet de [Localité 3] le 2 octobre 2024, soit six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 21 janvier 2025

Par conséquent, l’action de la SA d’HLM 1001 Vies Habitat est recevable.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 I de la loi 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la reconduction tacite du bail, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’article 24 V de la même loi dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII de la même loi ajoute que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

La clause prévue au contrat de bail répond aux exigences de l’article 24 I de la loi 6 juillet 1989

Le commandement de payer délivré le 26 février 2024 mentionne un délai de deux mois.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 20/08/2008. Etant un logement conventionné, le bail stipule une durée de 3 ans.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 26/02/2024, il a été mentionné un délai de deux mois pour payer la dette.

La locataire n’a pas fait état de nullité de ce commandement, mais il convient d’appliquer le délai légal pour la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans le délai qui lui était imparti, M. [U] [Z] ne s’est pas acquitté de sa dette.

M. [Z] n’ayant pas réglé la dette dans les 6 semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 avril 2024 à minuit, soit à compter du 09/04/2024.

Selon le décompte versé aux débats et actualisé au 21 janvier 2024, le versement intégral du loyer courant a repris et la dette relative aux arriérés de loyers et charges est fixée à la somme de 1.014,32 euros, au 10/01/2025, échéance de décembre 2024 incluse.

M. [U] [Z] indique disposer d’un revenu mensuel de 2.200 euros net et ne pas avoir de personne à charge. Il propose d’effectuer un règlement de 200 euros par mois pour apurer sa dette, en sus du paiement du loyer et des charges courantes. Il sollicite aussi la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM 1001 Vies Habitat ne s’y oppose pas.

Dès lors, M. [U] [Z] étant en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il convient de faire droit à cette demande pour le règlement de la dette locative par le paiement de 200 euros par mois, en sus du paiement du loyer et des charges courantes. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il est rappelé que la clause résolutoire de plein droit reprendra ses effets si le plan d’apurement n’est pas respecté et dès le premier impayé de loyer et de charges. En conséquence, l’expulsion sans délai de M. [U] [Z] et de tous occupants de son chef pourra alors être réalisée, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu. Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [Z] pourront être faits.

Sur la dette locative

Selon le décompte actualisé au 10 janvier 2025, la dette locative est de 1.014,32 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

En conséquence, M. [U] [Z] sera condamné à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 1.014,32 euros avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2024.

Cette dette sera apurée par mensualités de 200 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause résolutoire de plein droit reprendra ses effets si le plan d’apurement n’est pas respecté et dès le premier impayé de loyer et de charges. Ainsi, devenant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation du bail, le locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail et jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Cette indemnité sera destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur.

La SA d’HLM 1001 Vies Habitat sollicite une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Dès lors, si le plan d’apurement n’est pas respecté et dès le premier impayé de loyer et de charges, l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] [Z] sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi. M. [U] [Z] sera alors condamné à la payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à la parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement.

— Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

Eu égard à la situation économique de M. [U] [Z] et en équité, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe, le juge des contentieux de la protection :

DÉCLARE recevable l’action de la SA d’HLM 1001 Vies Habitat ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 août 2008 par la SA d’HLM 1001 Vies Habitat et M. [U] [Z] pour le logement situé au [Adresse 1], par acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 avril 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 1.014,32 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2024, au titre des loyers et charges dus au 10 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, outre les éventuels loyers impayés dus postérieurement ;

AUTORISE M. [U] [Z] à s’acquitter de la dette par le paiement de cinq mensualités de 200 euros chacune, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision, une sixième mensualité étant payée selon les mêmes modalités pour un montant équivalant au solde de la dette en principal et intérêts ;

RAPPELLE que si le plan d’apurement est respecté et si le loyer et les charges courants sont réglés à échéance, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE que si le plan d’apurement n’est pas respecté ou si le loyer et les charges courants ne sont pas réglés à échéance, la clause résolutoire de plein droit reprendra ses effets immédiatement à savoir une résiliation du bail et une exigibilité de la totalité de la dette locative;

ORDONNE, en ce cas, l’expulsion sans délai de M. [U] [Z] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

AUTORISE, en ce cas, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M.[Z] ;

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges révisées comme si le bail se poursuivait à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE, en ce cas, M. [U] [Z] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, cette indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens, y compris le coût du commandement ;

DÉBOUTE la SA d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le juge et le greffier,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection