TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/57156 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53ME

AS M N° : 6

Assignation du :

03 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 avril 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. HILL VALLEY

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS – #C1707

DEFENDERESSES

S.E.L.A.S. [X] REVOL (PHARMACIE DAUPHINE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Cécile ROUQUETTE TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS – #P0098

E.U.R.L. PHARMACIE [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 6 août 2006, Mme [T] a donné à bail commercial à Mme [C] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2021, la SCI Hill valley, venant aux droits de MM.[J] et [N] [T] qui venaient eux-mêmes aux droits de Mme [T], a donné à bail commercial renouvelé à l’EURL Pharmacie [D], venant aux droits de Mme [C], des locaux situés [Adresse 2] à Paris 6ème arrondissement (75006), pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 201, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 60 000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance. Le loyer a, toutefois, été ramené à 40 000 euros par année hors taxes et hors charges par le biais d’une remise de 20 000 euros par an sur le loyer principal pendant les trois premières années du bail, soit du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 et a été ramené, au cours de la deuxième période triennale, à 45 000 euros par année hors taxes et hors charges, par le biais d’une remise de 15 000 euros par an sur le loyer principal pendant la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2027.

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2021, l’EURL Pharmacie [D] a cédé le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la SELAS [X] revol.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Hill valley a, par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, fait délivrer à la SELAS [X] revol un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 13 820 euros, au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 14 août 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé, par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, à l’EURL Pharmacie [D] en sa qualité de cédante et de garant solidaire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la SCI Hill valley a fait assigner la SELAS [X] revol et l’EURL Pharmacie [D] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, au visa de l’article 1103 du code civil, des articles 834 et 835, alinéa 2, du code de procédure civile et de l’article L. 145-16-2 du code de commerce :

«  – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement du 21 août 2024 et acquise dès le 21 octobre 2024 au profit de la SCI HILL VALLEY

— CONDAMNER solidairement la Société SELAS [X] REVOL, et la Société EURL PHARMACIE [D] en qualité de cédante du droit au bail, par provision, à payer à la SCI HILL VALLEY la somme de 18.140 euros troisième trimestre 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif,

— DIRE que la somme de 18.140 euros au titre de l’arriéré locatif portera intérêt au taux de 1,5 % par mois à compter du commandement de payer conformément à la clause du bail (article « intérêts de retard – frais », page 9)

— ORDONNER l’expulsion de la Société SELAS [X] REVOL et de toutes personnes de son chef, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Police armée si besoin est, des locaux commerciaux sis à [Adresse 8] […]

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.

— FIXER provisoirement à la valeur du loyer actuel majoré de 50 % le montant de l’indemnité d’occupation que la Société SELAS [X] REVOL devra payer à la SCI HILL VALLEY jusqu’à libération des lieux par remise des clefs.

— CONDAMNER solidairement la Société SELAS [X] REVOL et la Société EURL PHARMACIE [D], en qualité de cédante du droit au bail, au paiement de l’indemnité d’occupation

— DIRE ET JUGER que le montant du dépôt de garantie restera acquis au profit de la SCI HILL VALLEY.

— CONDAMNER solidairement la Société SELAS [X] REVOL et la Société EURL PHARMACIE [D], en qualité de cédante du droit au bail, à payer à la SCI HILL VALLEY la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER solidairement la Société SELAS [X] REVOL et la Société EURL PHARMACIE [D], en qualité de cédante du droit au bail, aux entiers dépens

REJETER toute demande de délais ".

L’assignation a été dénoncée à la société Phoenix OCP, la société Phoenix pharma et la société Banque populaire Alsace Lorraine Champagne, créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par actes de commissaire de justice en date des 9, 15 et 16 octobre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 12 décembre 2024 lors de laquelle, en présence du conseil de la SCI Hill valley, elle a fait l’objet d’un renvoi.

Par jugement en date du 23 décembre 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SELAS [X] revol.

A l’audience qui s’est tenue le 13 mars 2025, la SCI Hill valley, représentée par son conseil, s’est désistée de ses demandes formées à l’encontre de la SELAS [X] revol en raison de son placement en redressement judiciaire et a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance à l’encontre de l’EURL Pharmacie [D] s’agissant du paiement de l’arriéré locatif, des dépens et de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Si la SELAS [X] revol a constitué avocat, elle n’était représentée ni à l’audience du 12 décembre 2024, ni à l’audience du 13 mars 2025. Bien que régulièrement assignées à personne, l’EURL Pharmacie [D] n’a pas constitué avocat. Par application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, il sera ainsi statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur le désistement de l’instance engagée à l’encontre de la SELAS [X] revol

En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Suivant l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur ; toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, la SCI Hill valley s’est désistée de son instance engagée à l’encontre de la SELAS [X] revol, cette dernière ayant été placée en redressement judiciaire.

L’acceptation de la SELAS [X] revol n’est pas nécessaire, cette dernière n’ayant présenté aucune défense au fond ni fin de non-recevoir au moment où la demanderesse s’est désistée.

Il convient en conséquence de constater le désistement de l’instance engagée par la société Hill valley à l’encontre de la SELAS [X] revol et de le déclarer parfait.

Sur les demandes de condamnation de l’EURL Pharmacie [D]

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Suivant l’article L. 145-16-1 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’absence de sanction spécifique prévue par la loi au non-respect des dispositions de l’article L. 145-6-1 du code de commerce, il appartient aux juges d’apprécier les diligences du bailleur dans le cadre de l’obligation d’information du cédant, le premier ne devant pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance et devant agir dans les délais raisonnables. Il leur appartient d’apprécier les conséquences susceptibles d’être tirées du manquement allégué en appréciant, au cas par cas, le préjudice, les circonstances aggravantes ou les pertes de chance imputables au défaut d’information préalable. Il est donc admis que la garantie du cédant peut ne pas jouer pas en cas de négligence fautive du bailleur. En effet, le bailleur qui n’avertit pas le garant du non-paiement des loyers par le cessionnaire et qui laisse s’accumuler la dette sans agir est susceptible de perdre totalement ou partiellement son recours étant donné que le poids de sa faute n’a pas à peser sur le cédant alors même que le bailleur bénéficie dans le bail d’une clause résolutoire.

Aux termes de l’article L. 145-16-2 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

En l’espèce, le contrat de bail originel conclu entre Mme [T] et Mme [C] le 6 août 2006 contient, notamment, une clause ainsi rédigée : « le preneur aura l’obligation de faire préciser dans l’acte de cession l’engagement du cédant de rester solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et de l’exécution des clauses et conditions du présent bail, le preneur et les cessionnaires successifs devant toujours rester garants, et répondants solidairement entre eux, du paiement des loyers et des charges et de l’exécution des clauses et conditions du présent bail même antérieurs aux cessions./ Le preneur reconnaît que, dans ce cas, le bailleur pourra ainsi agir directement contre le ou les cessionnaires et les preneurs ou les cédants successifs quelle que soit l’époque à laquelle la cession sera intervenue. »

L’avenant comportant renouvellement de ce bail signé le 20 juillet 2021 par la SCI Hill valley et l’EURL Pharmacie [D] stipule à l’article 8 que « le bail est renouvelé aux clauses, charges et conditions générales du bail du 6 août 2004 expiré telles qu’elles résultent dudit bail annexé aux présentes sauf application des règles d’ordre public de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son Décret d’application. »

L’acte de cession conclu le 16 décembre 2021 entre l’EURL Pharmacie [D] et la SELAS [X] revol rappelle la clause de cession contenu dans le contrat de bail ainsi que l’engagement du cédant de rester solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et de l’exécution des clauses et conditions du bail et la possibilité pour le bailleur d’agir directement contre le ou les cessionnaires et les preneurs ou les cédants successifs quelle que soit l’époque à laquelle la cession sera intervenue mais précise que « l’article L. 145-16-2 du code de commerce (article 8 de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi PINEL) limite à trois ans à compter de la cession du bail, la durée de la clause de garantie entre cédant et cessionnaire. »

Au cas présent, les premiers incidents de paiement datent du 3 juillet 2024, date à laquelle le chèque remis le 18 juin 2024 par la SELAS [X] revol d’un montant de 4 320 euros a été rejeté.

La SCI Hill valley a informé l’EURL Pharmacie [D] du défaut de paiement lorsqu’elle lui a dénoncé le commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, soit plus de deux mois après le premier défaut de paiement du preneur.

Pour autant, ce retard d’un mois dans l’information du défaut de paiement n’a pas causé de préjudice à l’EURL Pharmacie [D], dès lors que, dans ce délai, la dette de la SELAS [X] revol ne s’est pas aggravée.

Dans ces conditions, l’obligation pour l’EURL Pharmacie [D], en sa qualité de cédante, de garantir à la SCI Hill valley le paiement des loyers et charges dus par le cessionnaire, la SELAS [X] revol n’est pas sérieusement contestable.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 18 140 euros au titre des loyers et charges impayés par la SELAS [X] revol arrêtés au 13 septembre 2024 (3ème trimestre 2024 inclus).

En revanche, la clause du contrat de bail prévoyant un intérêt de retard au taux de 1,5% par mois s’analyse en une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

Dès lors, il sera prévu que la somme de 18 140 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 13 820 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

En application de l’article 399 du code de procédure civile, la SCI Hill valley sera condamnée aux dépens de l’instance engagée à l’encontre de la SELAS [X] revol.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, l’EURL Pharmacie [D] sera condamnée au paiement des dépens de l’instance engagée à son encontre.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons le désistement de la SCI Hill valley de l’instance introduite à l’encontre de la SELAS [X] revol et le déclarons parfait ;

Condamnons, par provision, l’EURL Pharmacie [D] à payer à la SCI Hill valley la somme de 18 140 euros au titre des loyers et charges non payés par la SELAS [X] revol arrêtés au 13 septembre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 sur la somme de 13 820 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamnons SCI Hill valley aux dépens de l’instance engagée à l’encontre de la SELAS [X] revol ;

Condamnons l’EURL Pharmacie [D] aux dépens de l’instance engagée à son encontre ;

Condamnons l’EURL Pharmacie [D] à payer à la SCI Hill valley la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 10 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ