TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/10006 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XVOS

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

La S.A.S. COHIBA INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Simon SPRIET, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La société SCCV SENSORIUM LOGEMENT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE

La S.A.S. S.I.I. TRANSACTION – [W] [F] [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 28.02.2025.

A l’audience publique du 03 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 02 Décembre 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Décembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

La SCCV Sensorium logement (ci-après Sensorium) a entrepris de faire édifier un ensemble immobilier à [Localité 7] et nommé Sensorium.

La société SII transaction, exerçant à l’enseigne [W] [F], a été chargée de commercialier les lots.

La société Cohiba investissements (ci-après Cohiba) a souhaité acheter deux cellules commerciales et des emplacements de stationnement. Elle a échangé à plusieurs reprises avec l’intermédiaire et un projet de vente en l’état futur d’achèvement a été rédigé mais il n’a jamais été signé.

Par actes d’huissier des 2 et 3 août 2023, la société Cohiba a fait assigner les sociétés Sensorium logement et SII transaction devant le tribunal judiciaire de Lille principalement en perfection de la vente des lots.

Le 22 novembre 2023, le juge de la mise en état a demandé les observations des parties sur l’organisation d’une médiation pour tenter de rechercher une issue amiable, pragmatique et rapide du différent.

Les parties n’ont fait aucune observation de sorte que la mesure, qui ne peut pas être ordonnée sans l’accord des parties, n’a pas été ordonnée : un calendrier de mise en état a été institué.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 17 décembre 2024, la société Cohiba demande au tribunal de :

Vu les articles 1582, 1583 et 1589 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

A titre principal :

— Débouter la société Sensorium de toutes demandes, fins et prétentions ;

— Dire que le jugement vaudra vente entre elle et la société Sensorium portant sur les cellules commerciales :

— Lot 1 du bâtiment A du projet Sensorium pour 230,96 m², comprenant également le parvis de 55,99 m² et le local poubelle, le tout désigné sous le lot n°1001, ainsi que les parkings (lots 1630,1631,1632) tels que désignés au projet d’acte de vente, le tout pour un montant total de 744 450 euros HT (projet de VEFA, page 13 de la pièce 13),

— Lot 6 du bâtiment D du projet Sensorium pour 252,38 m², comprenant également le parvis de 61,01 m² et le local poubelle, le tout désigné sous le lot n°1301, ainsi que les parkings (lots 1579, 1580, 1581) tels que désignés au projet d’acte de vente, le tout pour un montant total de 816 690 euros HT (projet VEFA, page 13 de la pièce 14),

— Le tout, augmenté des honoraires d'[W] [F] de 2% à la charge du vendeur et 2% à la charge de l’acheteur, sous condition suspensive d’obtention d’un financement auprès d’un établissement financier, tel qu’il ressort des lettres d’intentions acceptées (pièces 4 et 6) ;

A titre subsidiaire :

— Dire que le jugement vaudra vente entre elle et la société Sensorium portant sur les mêmes cellules commerciales aux mêmes conditions mais sans les parvis de 55,99 m² et 61,01 m² et locaux poubelle ;

— Condamner la société Sensorium à lui payer une somme de 189 720 au titre de l’article 1240 du code civil, correspondant à 10% du montant de la vente, pour avoir retiré unilatéralement les parvis et locaux poubelles du projet ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Condamner la société Sensorium à lui payer une somme de 1 600 000 euros correspondant au manque à gagner de loyers durant 10 ans ;

Dans tous les cas ;

— Dire commun et opposable à “[W] [F] le jugement à intervenir”  ;

— Condamner la société Sensorium à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le6 janvier 2025, la société Sensorium logement demande au tribunal de :

Vu les articles 1583, 1104, 1112, 1113, 1118, 1124 et 1240 du code civil,

Vu les articles 32-1 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 514-1 et 514-3 du code de procédure civile,

Vu l’article 312-1 du code pénal,

— Débouter la société Cohiba de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société Cohiba à lui payer les sommes de :

—  191 214,8 euros au titre du préjudice lié aux frais de portage et incidences financières du retard du projet, le tout à parfaire jusqu’à ce qu’elle soit en mesure de vendre à un tiers, c’est à dire tant que le litige n’est pas définitivement soldé par une décision passée en force de chose jugée,

—  3 312,67 euros au titre du préjudice subi en avance de frais de syndic, à parfaire notamment des appels de fonds qui seront appelés jusqu’à ce qu’elle soit en mesure de vendre à un tiers, c’est à dire tant que le litige n’est pas définitivement soldé par une décision passée en force de chose jugée ;

—  20 000 euros au titre du préjudice de désorganisation de trésorerie et de comptabilité ;

—  50 000 euros au titre du préjudice d’image,

—  50 000 euros au titre du préjudice lié à la procédure abusive,

—  30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Cohiba à une amende civile de 10 000 euros ;

— Condamner la société Cohiba aux dépens de l’instance ;

Subsidiairement :

— Ecarter l’exécution provisoire en cas de jugement prononçant la vente forcée.

La société SII transaction n’a pas constitué avocat.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée au siège de la société SII transaction et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la vente :

Selon l’article 1583 du code civil :

“ Elle [La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.”

Il revient à la société Cohiba de rapporter la preuve qu’elle s’est entendu avec la société Sensorium sur la chose et sur le prix. Il ne suffit pas que les parties aient envisagé une vente ou que des pourparlers aient été menés à cette fin pour que la vente soit parfaite. C’est la preuve d’un véritable accord, ferme, entre le vendeur et l’acquéreur qui est nécessaire au succès de cette prétention.

Aucune promesse de vente n’a été signée entre les parties mais celles-ci ont échangé des courriers ou courriels, sur plusieurs années.

Ainsi la société Cohiba a adressé, le 13 novembre 2020, à l’intermédiaire une intention d’achat pour “ la cellule commerciale du bâtiment A, pour le prix de 2.600 € / m² HD FAI (honoraires inclus), et les 3 places de parking référencés (123/124/125) au prix de 24.500 €/places HD FAI”, (PC demandeur 1).

L’intermédiaire l’a reformulée, y ajoutant notamment la superficie approximative du lot 1 (“environ 230 m²), la précision de l’inclusion du local poubelles et une condition suspensive générique d’obtention d’un financement, et l’a adressé le jour même au représentant de la société Sensorium avec la précision que l’offre était valable jusqu’au 17 novembre 2020 (PC demandeur 2)

Il n’est fait état d’aucune acceptation du vendeur entre le 13 et le 17 novembre 2020.

Le 18 novembre 2020, donc pstérieurement à la date de validité dee l’offre, le représentant du vendeur a répondu à l’intermédiaire (PC défendeur 8) :

“ Ok sur le principe pour nous mais pour avancer sur une validation il nous faut clarifier ensemble les points suivants :

— bien faire préciser que seuls les honoraires à charge vendeur sont inclus dans le prix.

— faire valider la connaissance et l’acceptation des contraintes des choix des locataires avec la mairie en lien avec les engagements du concours (à ce stade pas de grande enseigne, attention à la concurrence dans la rue etc.)

— encadrer la condition de financement avec un taux et un délai cohérent.

Pour Sogeprom : il nous faudra les éléments de KYC (Know Your Customer) du prospect pour la bonne forme.

Carte identité si achat à titre personnel.

Kbis etc. si personne morale. »

Il ne s’agit pas d’une acceptation, c’est à dire d’une décision ferme de vendre aux conditions offertes. La réponse est explicite : il ne s’agit que d’un accord de principe, ce qui implique qu’il demeurait des points à négocier et à préciser. D’ailleurs, l’accord det principe est immédiatement suivi de la précision qu’il manque des éléments pour avancer sur une validation ce qui implique que l’existence de conditions.

L’intermédiaire a approuvé la clarification demandée sur le paiement de ses honoraires mais il n’est démontré aucune acceptation par la société Cohiba ni dans les jours, ni dans les semaines, ni dans les mois qui ont suivi ce message.

En novembre 2020, le tribunal ne peut donc pas constater de vente parfaite du lot 1 sur la base de tels éléments.

Par une ellipse que les parties n’ont pas expliquée, elles ont ensuite versé au débat des échanges qui sont intervenus presqu’un an plus tard, en septembre 2021.

Le 22 septembre 2021, le représentant de la société Sensorium a indiqué à l’intermédiaire dans un courriel (PC défendeur 8) :

“ Je te confirme l’accord de principe selon mail et précisions du 18 novembre 2020 ci-dessous.

Nous sommes sur une actabilité prévisionnelle au premier semestre 2022.”

Le tribunal craint de ne pas parfaitement maîtriser la tournure et le néologisme de la dernière phrase mais perçoit le maintien d’un accord de principe par la référence au courriel du 18 novembre 2020 et la possibilité de mettre en forme un accord début 2022.

Ce message a été adressé à la société Cohiba le lendemain et il n’est pas rapporté la preuve d’une réponse quelconque.

En septembre 2021, le tribunal ne peut toujours pas constater de vente parfaite du lot 1 sur la base de tels éléments.

Il s’est ensuite à nouveau écoulé des mois, et bien au-delà du 1er trimestre 2022, l’intermédiaire a rédigé une nouvelle “LOI” que le tribunal interprète comme une “letter of intent” donc la manifestation d’une intention d’acheter, suivant la même présentation que la précédente, mais à de nouvelles conditions financières et valable jusqu’au 6 mai 2022 à 18 heures (PC demandeur 4) :

“3.000 €HT/HD/m² (honoraires inclus) pour la cellule commerciale,

25.000 €/HD/places de parking (honoraires inclus)”

Il a envoyé ce document le 27 avril 2022, à la société Cohiba en la priant de le signer (PC 4), ce qui a été fait (PC demandeur 5)

La société Cohiba ne justifie d’aucune acceptation par le vendeur dans le délai de validité de l’offre, donc antérieurement au 6 mai 2022 à 18 heures.

Au 6 mai 2022, le tribunal ne peut toujours pas constater de vente parfaite du lot 1 sur la base de tels éléments.

L’intermédiaire a ensuite rédigé une nouvelle offre d’achat du 2 juin 2022 pour un autre local au sein du même ensemble immobilier (PC demandeur 6) :

“ Désignation : Bâtiment C – Local commercial B d’une superficie d’environ 247m² en RDC & 3 parkings VL en sus

Conditions financières :

Prix d’achat :

3.000 €HT/HD/m² (honoraires inclus),

25.000 €/HD/places de parking (honoraires inclus)

Honoraires de commercialistion, conformément à notre mandat de commercialisation 2 % HT du prix de vente exprimé ci-dessus à la charge du vendeur et 2 % du prix de vente exprimé ci-dessus à la charge de l’acquéreur

Conditions particulières :

Condition suspensive liée à l’obtention d’un financement auprès d’un établissement financier.

Cette offre est valable jusq’au 15 juin 2022,18h.

En cas d’accord de la part du vendeur, le notaire en charge du dossier sera l’étude [Y] à [Localité 9] […]”

La société Cohiba l’a validée dans un courriel le jour même (PC demandeur 7) et l’a signée (PC demandeur 6).

La société Cohiba ne justifie d’aucune acceptation du vendeur avant le 15 juin 2022 à 18 heures.

D’ailleurs, le 3 juin 2022, l’intermédiaire lui a fait part à nouveau d’un accord de principe avec la précision que le local se situe plutôt dans le bâtiment D et que le vendeur “serait plutôt sur 252 m² aujourd’hui”.

A nouveau, l’accord de principe ne peut pas être analysé en une acceptation ferme de vendre à ces conditions. De surcroît, la chose vendue n’est pas particulièrement bien identifiée puisqu’une offre est faite sur un lot du bâtiment C d’environ 247 m² et l’acceptation sur un lot du bâtiment D d’environ 252 m². Le nombre de mètres carrés a de l’importance puisque le prix est défini en fonction de ce nombre. D’ailleurs, si le vendeur envisageait “252 m² aujourd’hui”, il ne s’agit pas d’une définition définitive du lot mais d’un état alors actuel.

Au 15 juin 2022, le tribunal ne peut donc pas constater de vente parfaite du lot 6 sur la base de tels éléments.

Les notaires ont ensuite travaillé à l’élaboration, en septembre 2022, d’un projet d’acte de vente pour le lot 1 et les emplacements de stationnement (PC demandeur 13) et pour le lot 6 et les emplacements de stationnement (PC demandeur 14), en l’état futur d’achèvement mais les parties ne les ont pas signés.

Ces projets d’acte se référaient certes à des plans du 25 novembre 2021 que la société Cohiba verse également au débat et dont le tribunal comprend à raison de la présentation de la légende qui distingue spécifiquement les parties communes et techniques et du tableau des surfaces utiles que les lots 1 et 6 incluaient, comme parties privatives, le local poubelle de chaque commerce et le parvis devant chaque lot (PC demandeur 9 et 10).

Toutefois, aucun accord ferme sur la chose et sur le prix n’ayant été trouvé en septembre 2022, les pourparlers on dû se poursuivre pendant encore plusieurs mois puisque le notaire a fait savoir à la société Cohiba le 1er février 2023, que le parvis et les locaux destinés aux poubelles seraient des parties communes de la copropriété (PC demandeur 15).

A ce stade, la correspondance entre les parties a cessé de passer par l’intermédiaire mais par leurs avocats respectifs (PC demandeur 22 et 18).

Le courrier du conseil de la société Sensorium du 29 mars 2023 contient une proposition de vente au prix de 1 581 000 – 20 000 euros HT valable jusqu’au 14 avril 2023.

Il est constant qu’aucune acceptation de cette offre n’est invervenue pendant ce délai.

Au 14 avril 2023, le tribunal ne peut toujours pas constater de vente parfaite des lots 1 et 6 sur la base de tels éléments.

Il n’est pas justifié d’une poursuite des discussions au-delà de cette date.

En conséquence, la demande tendant à ce que le jugement vaille acte de vente des lots 1 et 6, ainsi que des emplacements de stationnements, avec ou sans parvis et avec ou sans local poubelle doit être rejetée.

Par voie de pure conséquence, la demande subsidiaire tendant à ce que le jugement vaille acte de vente sans les parvis et locaux poubelle étant rejetée, la demande indemnitaire équivalente à la diminution du prix proportionnellement à la diminution de la surface doit l’être également.

Sur la rupture de la négociation :

L’article 1240 (anciennement 1382) du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Sur le fondement de cette disposition, il revient à la société Cohiba de rapporter la preuve non pas d’une rupture des pourparlers mais d’une faute commise par la société Sensorium dans la manière de mener ou de rompre les pourparlers, d’un dommage subi par elle et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le retrait des parvis a modifié significativement les conditions de la vente.

Il est plus discutable de considérer que le retrait des locaux destinés aux poubelles des commerces aurait eu la même incidence.

Toutefois, aucun accord ferme de vente n’étant intervenu, la modification de la définition de la chose à vendre au cours des pourparlers demeurait possible.

Il en résulte que la faute n’est pas caractérisée.

A le supposer, ce qui n’est pas le cas, il revenait à la société Cohiba de procéder à un choix : soit de persister dans son intention d’achat en négociant de nouvelles conditions soit de préférer ne pas poursuivre l’acquisition et d’investir dans un autre projet.

La preuve du lien de causalité n’est pas faite.

Le dommage invoqué consistant dans la perte de 10 ans de loyers est purement hypothétique dans son principe et dans son montant.

La demande indemnitaire doit également être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires :

Elles reposent sur le même fondement juridique de l’article 1240 du code civil. Il revient donc pareillement à la société Sensorium de rapporter la preuve d’une faute commise par la société Cohiba, d’un dommage subi par elle et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Les parties ont été en négociation épisodique pendant des années sur la vente de ces lots, ce qui résulte en premier lieu de leur commercialisation avant que leur consistance exacte ne soit définie précisément, ce qui n’est imputable qu’à la société Sensorium.

Le fait de ne pas voir ses demandes de vente forcée prospérer devant le tribunal ne signifie pas que la société Cohiba a commis une faute en présentant cette demande au terme d’une argumentation qui n’était empreinte ni d’excessive légèreté ni de mauvaise foi ni d’intention de nuire, ni -d’une manière générale- d’abus dans l’exercice du droit qui était le sien.

La faute n’étant pas établie, l’ensemble des demandes indemnitaires en rapport avec un éventuel retard dans la commercialisation des lots résultant de l’existence de l’instance doit être rejetée.

Sur la demande de jugement commun :

Cette demande est sans objet dès lors que la société SII transaction est partie à l’instance.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société Cohiba, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette toutes les demandes tant principales que subsidiaires de la société Cohiba investissement ;

Rejette toutes les demandes reconventionnelles de la société Sensorium logement ;

Condamne la société Cohiba investissement à supporter les dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,