TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06271 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C43T7

N° MINUTE : 4

Assignation du :

07 Mai 2024

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le : 30/07/2025

à M^e VIOLLET et M^e MARCET

JUGEMENT

rendu le 30 Juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [N] [S] épouse [C]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Monsieur [G] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.C.I. [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous représentés par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0129

DÉFENDERESSE

S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S

[Adresse 8] (entrée [Adresse 3])

[Localité 9]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats, et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 21 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 15 mai 2011, la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et son frère Monsieur [G] [S], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. HOLDING MONTMARTRE des locaux composés d’un grand local avec cuisine à la suite, mezzanine et petit office en rez-de-chaussée, d’un grand local avec toilettes indépendantes, petite cuisine et deux toilettes au premier sous-sol, ainsi que d’un grand couloir, de deux caves et d’un local à usage d’économat, de deux petites dépendances à la suite, de deux pièces et d’une chaufferie au deuxième sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 13] cadastré section BB numéro [Cadastre 7] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2011 afin qu’y soit exercée une activité de café, de restaurant, de brasserie, de music-hall, de night-club, de dancing, de discothèque, de studio d’enregistrement et de drugstore, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 88.703,02 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2020.

Par acte sous signature privée en date du 14 octobre 2021, la S.A.R.L. HOLDING MONTMARTRE a fait l’objet d’une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S.

Par actes d’huissier en date du 31 mars 2022, la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S a fait signifier à la S.C.I. [Adresse 2], à Madame [N] [S] épouse [C] et à Monsieur [G] [S] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2022.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 27 octobre 2022, la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] ont déclaré à la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 160.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] ont, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 1er mars 2024 réceptionnée le 4 mars 2024, notifié à la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 163.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022, puis l’ont, par exploits de commissaire de justice en date des 7 et 13 mai 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 6 mars 2025 réceptionnée le 11 mars 2025 et remis au greffe par RPVA le 7 mars 2025, la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 606, 1237-6 (sic) et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 179.850 euros hors taxes et hors charges ;juger que tout rappel de loyers dus à la suite du renouvellement de bail dont s’agit portera intérêts au taux légal à compter de la date de la demande en justice et à compter de chaque date d’exigibilité ;juger que les intérêts ainsi échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er avril 2022 telle qu’elle résulte des éléments énoncés par les dispositions du code de commerce ;dans une telle hypothèse, fixer le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel à compter du 1er avril 2022 ;réserver les dépens.

À l’appui de leurs prétentions, la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] font valoir qu’au cours du bail expiré, la locataire a fait réaliser d’importants travaux au rez-de-chaussée et au premier sous-sol ayant notamment pour conséquence une réorganisation de l’accès aux locaux ainsi qu’un cloisonnement des différentes zones, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques des locaux. Ils ajoutent que l’entrée en vigueur du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial pris en application de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises les empêche désormais de transférer à la charge de la preneuse les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, ce qui constitue une modification notable des obligations respectives des parties. Ils affirment que d’une part, la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S a effectué des travaux de rénovation et de restructuration de l’hôtel situé au-dessus des locaux litigieux pour un montant de 9 millions d’euros permettant d’attirer une nouvelle clientèle, que d’autre part de nombreuses enseignes connues se sont implantées dans le secteur à la place de commerces vides ou vieillissants, dynamisant le quartier et parachevant la gentrification de la zone pour en faire un quartier branché délesté des sex-shops, cabarets et autres bars à hôtesses et attirant les touristes, et qu’enfin a été édifié au cours de l’année 2019 un ensemble immobilier dans la [Adresse 14] permettant d’attraire une clientèle supplémentaire, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Ils en déduisent que le montant du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à celui de la valeur locative.

Ils soulignent, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 750 euros par mètre carré pondéré, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 218 m2, et après application d’un coefficient de majoration de 10% prenant en considération la large destination du bail, le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 179.850 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, ils précisent que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettres recommandées en date du 13 mai 2025 réceptionnées les 15 et 16 mai 2025 et remis au greffe par RPVA le 15 mai 2025, la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce, et des articles 606, 1190 et 1755 du code civil, de :

à titre principal, juger qu’en l’absence de motif de déplafonnement valable au sens des dispositions légales, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 doit être fixé à celui du plafond résultant de la variation indiciaire ;en conséquence, débouter la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] de leurs prétentions de ce chef ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 102.768 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où par impossible, un motif de déplafonnement serait retenu, juger que la valeur locative ne saurait excéder la somme annuelle de 104.640 euros hors taxes et hors charges ;en conséquence, débouter de plus fort la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] de leurs prétentions de ce chef ;juger qu’en tout état de cause, dans l’hypothèse où la valeur locative excéderait le montant du loyer plafond, elle ne saurait être appliquée qu’à hauteur d’une majoration de 10% par an sur le dernier loyer contractuel ;à titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la présente juridiction avec pour mission d’apprécier les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022, en examinant les motifs de déplafonnement allégués par la S.C.I. [Adresse 2], par Madame [N] [S] épouse [C] et par Monsieur [G] [S] dans des conditions parfaitement injustifiées, et en procédant au calcul du loyer plafonné qu’elle entend revendiquer ainsi qu’au calcul de la valeur locative à la date considérée le cas échéant ;juger que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire sera avancée par la S.C.I. [Adresse 2], par Madame [N] [S] épouse [C] et par Monsieur [G] [S] qui en ont fait la demande ;fixer, dans cette hypothèse, le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel ;en tout état de cause, débouter la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;condamner la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S conteste, à titre principal, toute modification notable des caractéristiques des locaux, faisant observer que les travaux invoqués n’ont pas fait accession aux bailleurs en raison de la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au contrat de bail commercial. Elle réfute toute modification notable des obligations respectives des parties, faisant remarquer que l’entrée en vigueur du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial pris en application de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises n’a eu aucune incidence sur les relations contractuelles dès lors que la convention ne contient aucune clause transférant à sa charge les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil. Elle récuse toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, soulignant que d’une part, la gentrification du quartier invoquée a débuté il y a plus de quinze ans, soit antérieurement à la date de conclusion du bail expiré, que d’autre part les locaux en cause sont situés en dehors de la zone South Pigalle, et qu’enfin l’ensemble immobilier édifié dans la [Adresse 14] est constitué de logements sociaux ne lui apportant aucune clientèle nouvelle. Elle conclut que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 102.768 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.

À titre subsidiaire, elle expose que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 600 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 218 m2, et après application d’un abattement de 3%, de 5%, de 2% et de 10% prenant en considération les clauses exorbitantes de droit commun figurant au contrat de bail relatives respectivement à la taxe foncière mise à sa charge, aux travaux de mise en conformité laissés à sa charge, à l’assurance de l’immeuble dont elle doit régler un tiers du montant, et à la clause d’accession en fin de jouissance, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 104.640 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative.

À titre infiniment subsidiaire, elle indique ne pas s’opposer à la demande d’expertise judiciaire formée par les bailleurs sous réserve que ceux-ci en assument la charge financière.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 21 mai 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2011 par acte sous signature privée en date du 15 mai 2011, s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2020 jusqu’au 31 mars 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S à la S.C.I. [Adresse 2], à Madame [N] [S] épouse [C] et à Monsieur [G] [S] par actes d’huissier en date du 31 mars 2022, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er avril 2022, date expressément mentionnée dans ladite demande et acceptée par les bailleurs (pièces n°2 et n°3 en demande et en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l’espèce, il est constant que la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] se prévalent de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques des locaux et des obligations respectives des parties.

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques des locaux et des obligations respectives des parties justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, en application des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon les dispositions de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; que s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d’office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; et qu’enfin, lorsque le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans apporter aucune justification à l’appui de sa demande, alors la juridiction n’est pas tenue d’ordonner une expertise judiciaire pour suppléer la carence de celui-ci dans l’administration de la preuve (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvoi n°94-21352 ; Civ. 3, 23 janvier 2007 : pourvoi n°05-21603).

En l’espèce, si la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] allèguent que d’une part, « d’importants travaux ont été réalisés par la Société INVEST HOTEL CARLTON’S dans l’hôtel situé juste au-dessus du restaurant et faisant l’objet d’un bail distinct entre les mêmes parties. Ces travaux, pour un montant de 9.000.000 euros, avaient pour but la rénovation et la restructuration de l’hôtel mais également une mise en conformité avec les normes en vue de passer l’établissement d’une catégorie 3 étoiles à une catégorie 4 étoiles en 2021. L’hôtel a également mis l’accent sur sa terrasse avec une vue sur la basilique [11] de Montmartre. Ces travaux ont permis d’attirer une nouvelle clientèle, en sus de celle déjà présente, étant rappelé que la clientèle de l’hôtel prend son petit-déjeuner dans la salle du restaurant », et que d’autre part « on peut relever l’implantation de nombreuses enseignes « tendances » et connues (en France et à l’international) à la place de commerces vieillissants ou vides, dynamisant ainsi le quartier et créant un pôle d’attraction pour les habitants mais surtout les touristes : La boulangerie MAMICHE […] depuis 2017, La boulangerie BABKA ZANA […] depuis 2018, Le restaurant LE POTAGER DE CHARLOTTE […] en 2016, L’institution BOUILLON PIGALLE […] depuis 2018, L’enseigne DUMBO […] depuis 2020, La boulangerie PAIN PAIN […] depuis 2015, Le glacier UNE GLACE À [Localité 12] […] depuis 2020, La fusion des salles MADAME ARTHUR et du DIVAN […] depuis 2015. L’implantation de ces enseignes a eu pour conséquence de parachever la gentrification de la zone et de participer à la métamorphose de l’ancien quartier rouge, qui abritait des sex-shops, cabarets et bars à hôtesses, en désormais un quartier branché dénommé Sopi (South Pigalle). Le quartier dans lequel est (sic) implanté les locaux commerciaux est dorénavant incontournable tant pour ses habitants que pour les touristes », et s’ils font état de « la création d’un ensemble immobilier [Adresse 14] à 150 mètres des locaux loués en 2019 », pour en conclure que « chaque élément pris isolément constitue une modification notable de commercialité, a fortiori leur conjonction, et a permis de faire se déplacer dans le quartier une clientèle supplémentaire très importante, ce qui a nécessairement profité au preneur, compte tenu de l’activité exercée. En effet, le restaurant s’adresse à une clientèle diverse constituée tant de résidents, de chalands que de touristes et est donc en complète adéquation avec le quartier et sa commercialité » (pages 5 à 8 de leur dernier mémoire), force est toutefois de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément, les bailleurs ne produisant aux débats ni rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale, ni même de quelconques articles de presse relatifs aux travaux, aux implantations de nouvelles enseignes ou aux constructions nouvelles dont ils se prévalent, étant observé qu’il n’y a pas lieu de suppléer leur carence dans l’administration de la preuve en ordonnant une expertise judiciaire.

Dès lors, les bailleurs échouent à apporter la preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S dans les locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S dans les locaux donnés à bail, et de débouter la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des caractéristiques des locaux

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En vertu des dispositions de la dernière phrase du premier alinéa de l’article R. 145-8 dudit code, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Enfin, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, lorsque des travaux modifiant notablement les caractéristiques des locaux donnés à bail constituent également des travaux d’amélioration, alors le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications (Civ. 3, 9 novembre 2010 : pourvoi n°09-71557 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; que de quatrième part, lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés par le preneur sans la participation du bailleur à leur financement, alors ce dernier ne peut se prévaloir de ces améliorations, par l’effet de l’accession, que lors du second renouvellement du bail consécutif à la période pendant laquelle celles-ci ont été réalisées (Civ. 3, 28 juin 1989 : pourvoi n°88-11134 ; Civ. 3, 15 mai 1991 : pourvoi n°89-19190 ; Civ. 3, 10 juillet 1991 : pourvoi n°90-11426 ; Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-14948 ; Civ. 3, 2 décembre 1998 : pourvoi n°97-11041 ; Civ. 3, 27 septembre 2006 : pourvoi n°05-13981 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-13221 ; Civ. 3, 9 juillet 2020 : pourvoi n°19-16022 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; et qu’enfin, en l’absence de caractère d’ordre public de l’article R. 145-8 du code de commerce susvisé, les parties peuvent y déroger contractuellement en reportant la date d’accession à la fin de la jouissance du locataire, les modifications apportées aux lieux loués par le preneur restant dès lors sans incidence sur la fixation du loyer jusqu’à la sortie des lieux de ce dernier (Civ. 3, 22 juin 1988 : pourvoi n°87-13532 ; Civ. 3, 21 mars 2001 : pourvoi n°99-16640), ce qui est notamment le cas en présence d’une clause stipulant que les travaux réalisés par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, de sorte qu’une telle clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles (Civ. 3, 7 février 2007 : pourvoi n°05-21428 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 17 novembre 2021 : pourvoi n°20-16802).

En l’espèce, si la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] allèguent que « le preneur a notamment effectué : – au rez-de-chaussée : modifications de la limite de la cuisine en perçant une baie au niveau de l’ancienne plonge, suppression de la cloison qui séparait le salon de l’hôtel de la salle de restaurant, réduction de la moitié de l’emmarchement de l’escalier qui menait à la discothèque sur le [Adresse 10] et remplacement par un escalier plus large, création d’un ascenseur entre le rez-de-chaussée et le 1er sous-sol à côté de l’office, élargissement de l’escalier situé dans la cuisine qui dessert les deux niveaux en sous-sol ; – au 1er sous-sol : création d’un office, d’un réfectoire, d’un vestiaire homme, création d’un escalier encloisonné entre le 1er et le 2ème sous-sol » (pages 4 et 5 de leur dernier mémoire), force est toutefois de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément, les bailleurs ne produisant aux débats aucun document susceptible de démontrer la réalité, la consistance ou la date de réalisation des travaux invoqués.

En tout état de cause, à supposer que l’existence de ces travaux soit avérée, il y a lieu de relever que ces derniers, tels que décrits par les bailleurs eux-mêmes, n’ont nullement porté sur les murs porteurs ou la structure des locaux, ni modifié l’assiette du bail, mais ont principalement eu pour effet de rendre les locaux plus fonctionnels et mieux adaptés à la destination contractuelle ainsi qu’à la clientèle, si bien que de tels travaux constituent également des améliorations, de sorte que le régime des améliorations prévaut sur celui des modifications notables des caractéristiques des locaux.

Or, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial originel conclu par acte sous signature privée en date du 29 décembre 2003 stipule que : « 2°) […] Le preneur est autorisé à faire tous travaux d’embellissement dans les lieux loués qu’il jugerait nécessaires pour les besoins de son commerce et à ses frais. […] Et les améliorations et embellissements faits par ledit preneur resteront en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité, à moins qu’il ne préfère demander la remise des lieux dans leur état primitif » (pièce n°1 en demande et en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause prévoit expressément une option dont disposent les bailleurs leur permettant de réclamer la remise des lieux dans leur état primitif, si bien qu’il est établi que l’accession, nonobstant l’utilisation de l’expression « en fin de bail », ne joue en réalité qu’à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire au départ de la locataire, dans la mesure où ce n’est nullement à l’occasion d’un renouvellement, mais lors de leur restitution définitive, que les locaux doivent être remis dans leur état d’origine.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les travaux allégués par les demandeurs sont insusceptibles d’entraîner le déplafonnement du loyer puisqu’ils ne peuvent devenir la propriété de ces derniers qu’à la fin des relations contractuelles entre les parties, et non en cas de renouvellement du bail.

En conséquence, il convient de retenir que la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] ne sont pas fondés à se prévaloir des travaux effectués par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des obligations respectives des parties

Aux termes des dispositions du deuxième alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, en vertu des dispositions des cinquième et sixième alinéas de l’article L. 145-40-2 du même code, dans sa rédaction issue de l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément au II de l’article 21 de cette loi, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l’article R. 145-35 dudit code, dans sa rédaction issue de l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014 conformément à l’article 8 de ce décret, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

En application des dispositions de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

D’après les dispositions du dernier alinéa de l’article 605 du même code, les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1755 dudit code, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il y a lieu de rappeler que la création au cours du bail expiré d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur constitue un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial renouvelé (Civ. 3, 23 janvier 2025 : pourvoi n°23-14887).

En l’espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial originel conclu par acte sous signature privée en date du 29 décembre 2003 stipule que : « Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes, que le Preneur s’engage à exécuter […] 2°) […] D’exécuter et supporter ainsi tous travaux d’installation et de décoration, de remplacement et d’entretien de toute nature, et notamment d’usure et de vétusté qui deviendraient nécessaires pendant le cours du bail, de manière que seul restera à la charge du bailleur le couvert à l’exclusion de tous autres travaux et réparations quels qu’ils soient » (pièce n°1 en demande et en défense, page 2).

Outre que la clause susmentionnée ne transfère pas explicitement à la preneuse la prise en charge des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil dès lors qu’elle prévoit également que la locataire est tenue « 5°) De souffrir et de laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, toutes les grosses réparations que le bailleur ferait faire dans l’immeuble » (pièce n°1 en demande et en défense, page 3), force est de constater que les dispositions issues de l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, applicables aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ne font que reprendre les dispositions de droit commun contenues aux articles 605 et 1755 du code civil selon lesquelles les grosses réparations et les réparations occasionnées par la vétusté sont à la charge des propriétaires, et donc des bailleurs, et ne constituent donc pas une obligation légale nouvelle à la charge de ces derniers devant être prise en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé.

En tout état de cause, il y a lieu de retenir que cette modification législative n’affecte pas de manière importante l’équilibre contractuel, de sorte qu’elle ne présente pas un caractère notable.

En conséquence, il convient de constater l’absence de preuve d’une modification notable des obligations respectives des parties.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S, des caractéristiques des locaux et des obligations respectives des parties, et dans la mesure où les parties s’accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l’espèce, la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 15 mai 2011 stipule que : « le loyer annuel hors taxes et hors charges est porté à 88.703,02 Euros (Quatre-vingt-huit mille sept cent trois Euros et deux cents) hors indexation à compter du 1° avril 2011 » (pièce n°2 en demande et en défense, page 2).

De plus, il est établi que ce contrat, conclu pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2011, s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2020 jusqu’au 31 mars 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S à la S.C.I. [Adresse 2], à Madame [N] [S] épouse [C] et à Monsieur [G] [S] par actes d’huissier en date du 31 mars 2022 (pièces n°2 et n°3 en demande et en défense), si bien qu’il a eu une durée effective de onze années.

De fait, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au quatrième trimestre de l’année 2021, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°71 du 25 mars 2022 à la date d’effet du renouvellement du 1er avril 2022, et au quatrième trimestre de l’année 2010, correspondant à l’indice publié au journal officiel de la République française n°85 du 10 avril 2011 soit onze ans auparavant, étaient respectivement de 118,59 et de 102,92, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 s’élève à la somme annuelle de : (88.703,02 x 118,59) ÷ 102,92 = 102.208,43 euros.

Cependant, dès lors que la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S sollicite la fixation d’un loyer d’un montant supérieur, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer infra petita conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à sa prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] de leur demande de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 102.768 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022.

Sur les intérêts moratoires

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Selon les dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la locataire ne conteste pas avoir payé, depuis le 1er avril 2022 et pendant la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, à compter du 7 mai 2024, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er avril 2022 d’autre part, à compter du 7 mai 2024 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 7 mai 2024, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S], parties perdantes dès lors qu’ils succombent en leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] d’une part, à la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S d’autre part, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée, au premier sous-sol et au deuxième sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 13] cadastré section BB numéro [Cadastre 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022,

CONSTATE l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S dans les locaux donnés à bail,

CONSTATE l’absence de qualité de propriétaires par accession de la S.C.I. [Adresse 2], de Madame [N] [S] épouse [C] et de Monsieur [G] [S] des travaux réalisés par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S dans les locaux donnés à bail,

CONSTATE l’absence de preuve d’une modification notable des obligations respectives des parties au cours du bail expiré,

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] de leur demande principale de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er avril 2022 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 102.768 (CENT DEUX MILLE SEPT CENT SOIXANTE-HUIT) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] d’une part, à la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S d’autre part, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée, au premier sous-sol et au deuxième sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 13] cadastré section BB numéro [Cadastre 7], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er avril 2022 d’autre part, à compter du 7 mai 2024 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 7 mai 2024, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024,

CONDAMNE in solidum la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] à payer à la S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.C.I. [Adresse 2], Madame [N] [S] épouse [C] et Monsieur [G] [S] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 30 Juillet 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM