TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09979 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXKU

N° de Minute : 25/00227

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

[U] [H]

[S] [P]

C/

[Y] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [U] [H], domiciliée : chez Monsieur et Madame [H], [Adresse 3]

Monsieur [S] [P], domicilié : chez Monsieur et Madame [H], [Adresse 3]

comparants en personne

ET :

DÉFENDEUR

Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°9979/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 décembre 2020, à effet au 2 janvier 2021, Madame [Y] [D] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.R.L cabinet GLV Immobilier, consenti à Madame [U] [M] [B] et Monsieur [S] [P] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.130 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 1.130 euros.

Le 2 janvier 2021, la bailleresse, représentée par son mandataire, et les deux locataires ont dressé un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2023, Madame [U] [M] [B] et Monsieur [S] [P] ont notifié à la bailleresse leur congé à effet au 19 janvier 2024.

Le 19 janvier 2024, Madame [Y] [D], assistée par son mandataire, a dressé un état des lieux de sortie en présence de Madame [U] [L] – [B] qui a refusé de le signer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2024, les locataires ont demandé la désignation d’un commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2024, les locataires ont mis en demeure la bailleresse de lui régler avant le 15 avril 2024 les sommes suivantes :

3.001,68 euros de dommages et intérêts en réparation des frais de déménagement engendrés par le congé pour reprise délivré par Madame [Y] [D], par lettre recommandée reçue le 21 juin 2023, 601,58 euros en restitution du reliquat du dépôt de garantie.

Par procès – verbal du 4 juin 2024, Monsieur [W] [F], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation préalable.

Par requête reçue au greffe le 16 août 2024, Madame [U] [L] – [B] et Monsieur [S] [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation de Madame [Y] [D] à leur payer la somme de 601,58 euros en restitution du reliquat du dépôt de garantie, outre la majoration de plein droit égale à 10% du loyer révisé, en l’occurrence 117,9 euros, à compter du 19 mars 2024 jusqu’à parfaite restitution.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 25 mars 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 mai 2025 et à l’audience du 9 septembre 2025, date à laquelle elle a été utilement évoquée.

A cette audience, Madame [U] [M] [B] et Monsieur [S] [P] ont comparu en personne.

Ils ont réitéré leurs demandes introductives d’instance. A l’appui, ils exposent que la bailleresse a déduit du dépôt de garantie la somme de 601,58 euros au titre de dégradations locatives qu’ils contestent. Ils soutiennent que l’état des lieux de sortie du 19 janvier 2024 ne leur est pas opposable à défaut d’avoir été réalisé de manière contradictoire. En effet, ils soutiennent que le mandataire de la bailleresse a rempli seul l’état des lieux sans informer la locataire, présente sur les lieux, des constats qu’il renseignait dans le document. A réception du document par mail, ils ont refusé de le signer et ont demandé la désignation d’un commissaire de justice pour y procéder, sans succès, les travaux ayant été exécutés et le logement ayant été reloué.

Madame [Y] [D] a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle demande, à titre principal, le rejet des prétentions adverses et, à titre reconventionnel, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 601,58 euros au titre des dégradations locatives et la compensation des sommes dues entre les parties. Enfin, elle demande leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En défense, elle soutient, sur le fondement de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, que l’état des lieux a été établi par le gestionnaire locatif de manière amiable et contradictoire puisque la locataire était présente sur les lieux à la date qu’elle avait fixée dans son congé. Dans ces conditions, elle estime que la locataire n’avait pas de raison valable de refuser de signer.

Elle expose que les locataires ont dégradé ou n’ont pas procédé à l’entretien ou aux menues réparations :

De l’ampoule de la cuisine et de la hotte pour un montant de 13,80 euros, De la douchette qui ne fonctionnait plus pour un montant de 74,80 euros, De la prise électrique de la salle de bain qui était cassée pour un montant de 22,70 euros, Du retrait de la moquette dans le garage pour un montant de 170,28 euros, De moisissures et de saleté dans le logement pour un montant de 320 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à la requête et aux conclusions en défense pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DISCUSSION

Sur la restitution du dépôt de garantie et les dégradations locatives :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En effet, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a considérablement renforcé les sanctions applicables au bailleur ne restituant pas le dépôt dans les délais prévus en substituant aux intérêts moratoires la majoration de plein droit précitée.

En application de l’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que le remplacement des ampoules et des prises de courant ainsi que des tuyaux et flexibles de douche constituent des menues réparations.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les dégradations locatives et le défaut d’entretien courant ou de menues réparations constituent des faits juridiques. Leur preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par un état des lieux au sens de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 3-2 précité, un état des lieux est établi, selon des modalités définies par le décret n°2016 – 382 du 30 mars 2016, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Il résulte de l’article 2 du décret n°2016 – 382 du 30 mars 2016 que l’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :

la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit un dépôt de garantie de 1.130 euros que les locataires ont versés.

Les lieux ont été restitués le 19 janvier 2024, c’est-à-dire à la date proposée par les locataires dans leur congé du 11 décembre 2023 pour rendre les clés et réaliser l’état des lieux de sortie.

La somme de 601,58 euros a été retenue sur le montant du dépôt de garantie, et le surplus restitué.

Il incombe à Madame [Y] [D] de rapporter la preuve des désordres locatifs allégués et donc du bien fondé de la retenue opérée.

Elle verse aux débats :

un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire en date du 2 janvier 2021,un état des lieux de sortie en date du 19 janvier 2024, des factures des 22 au 25 janvier 2024 correspondant au coût des travaux de reprise des désordres allégués.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, il a été établi par le gestionnaire locatif de la bailleresse en présence de Madame [U] [J] [B]. L’état des lieux est, par voie de conséquence, contradictoire.

En revanche, il n’a pas été signé par la locataire le jour même ou par les locataires ultérieurement par signature électronique à réception du document. En effet, dans son courriel du 25 janvier 2024, Madame [U] [J] [B] a contesté tant le déroulé des opérations que les constats opérés par le représentant de l’agence immobilière. Ainsi, il ne constitue pas un état des lieux de sortie amiable, au sens de l’article 3-2, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2, i) du décret du 30 mars 2016.

Les parties auraient donc dû l’établir par commissaire de justice, conformément à l’article 3-2, alinéa 2, précité.

Cependant, aucune des deux parties n’a fait preuve de la diligence nécessaire.

Ce défaut d’établissement d’un état des lieux conforme à la loi n’est, toutefois, pas imputable aux locataires qui ont, par courrier du 1er février 2024, demandé la désignation d’un commissaire de justice pour ce faire.

L’état des lieux de sortie ne dispose donc pas de la valeur probatoire d’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire, au sens de l’alinéa 1 de l’article 3-2, ou établi par commissaire de justice, au sens de l’alinéa 2 du même article. Il n’en demeure pas moins un élément de preuve parmi les autres versés aux débats.

S’agissant des ampoules dans la cuisine, les photographies annexés à l’état des lieux d’entrée montrent que les ampoules fonctionnent toutes, et ce, indépendamment de l’absence de mention écrite à ce sujet. Les photographies prises le 19 janvier 2024 montrent, à l’inverse, qu’une ampoule ne fonctionne plus. La bailleresse produit la facture correspondant à son remplacement. Le défaut d’entretien courant est établi et sera exactement évalué à la somme de 13,80 euros.

S’agissant du robinet de la baignoire, l’état des lieux de sortie indique que la douchette dysfonctionne. La locataire, dans son courriel du 25 janvier 2024, le conteste. Aucune autre pièce ne vient corroborer le dysfonctionnement. La bailleresse échoue donc à démontrer la dégradation alléguée.

S’agissant de la prise électrique au-dessus du lavabo, l’état des lieux de sortie indique que la prise est cassée. En revanche, il n’est pas fait de mention sur son fonctionnement. La locataire le conteste et rappelle que l’état des lieux d’entrée faisait déjà mention de son décollement ce qui est avéré à la lecture de la pièce. La bailleresse échoue donc à démontrer la dégradation alléguée.

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S’agissant du revêtement de sol dans le garage, les photographies annexés à l’état des lieux d’entrée montrent la présence d’un revêtement de sol vert dans le garage. Les photographies prises le 19 janvier 2024 montrent, à l’inverse, qu’il n’y est plus. La bailleresse démontre donc l’existence d’une dégradation locative. Néanmoins, elle demande une indemnisation de son préjudice à hauteur de 170,28 euros, c’est-à-dire au prix de douze carreaux de carrelage gris. La bailleresse ne peut prétendre mettre à la charge des locataires l’amélioration des locaux par la pose de carrelage. Elle ne verse aucune autre pièce pour évaluer son préjudice matériel consécutif à l’enlèvement du revêtement vert. En l’état des pièces produites et compte tenu de l’aspect dégradé du revêtement vert sur les photographies, il y a lieu de le fixer à la moitié de la somme réclamée, soit la somme de 85,14 euros.

S’agissant du nettoyage, l’état des lieux de sortie fait état de diverses traces, salissures ou moisissures dues à de l’humidité qui ne sont pas visibles sur les photographies. Aucune autre pièce ne vient les corroborer et la locataire les conteste. La bailleresse échoue donc à démontrer le défaut d’entretien allégué.

Il résulte de ces développements que la retenue opérée sur le dépôt de garantie n’était bien fondée qu’à hauteur de 98,94 euros pour le défaut de remplacement des ampoules et la dégradation du revêtement du sol du garage.

Il convient donc de condamner Madame [Y] [D] à payer à Madame [U] [M] [B] et Monsieur [S] [P] la somme de 502,64 euros en restitution du reliquat du dépôt de garantie.

Le reliquat n’a pas été restitué dans les deux mois de la restitution des clés, c’est-à-dire au plus tard au 19 mars 2024.

Il y a donc lieu de condamner la bailleresse à payer aux locataires une majoration de plein droit égale à 10% du loyer mensuel, soit 113 euros – la révision du loyer à la somme de 117,9 euros n’étant pas prouvée -, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 19 mars 2024, soit la somme de 2.373 euros arrêtée au mois de novembre 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

La bailleresse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La bailleresse sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Y] [D] à payer à Madame [U] [L] – [B] et Monsieur [S] [P] la somme de 502,64 euros en restitution du reliquat du dépôt de garantie, déduction faite des réparations locatives restant dues ;

CONDAMNE Madame [Y] [D] à payer à Madame [U] [L] – [B] et Monsieur [S] [P] une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit la somme de 113 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard, du 19 mars 2024 jusqu’à restitution effective du reliquat du dépôt de garantie, soit la somme de 2.373 euros arrêtée au mois de novembre 2025 inclus ;

DEBOUTE Madame [Y] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président