N° RG 25/05368 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NU5W

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/05368

N° Portalis DB2E-W-B7J-NU5W

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Michel VILAR

— Mme [U]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [F]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [C] [I] [F] née [O]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représentés ensemble par M^e Michel VILAR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 215

DEFENDERESSE :

Madame [B] [U]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 22 octobre 2024 ayant pris effet le 1er novembre 2024, M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] ont donné à bail à Mme [B] [U] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation et ses accessoires, un garage n° 11 et une cave n° 25 situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 750 €, une provision pour charges de 150 €.

Des loyers étant demeurés impayés M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] ont fait signifier à Mme [B] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 février 2025 pour un montant en principal de 1 808,23 €.

Puis ils ont fait assigner Mme [B] [U] à l’audience du 19 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025 pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— condamner Mme [B] [U] à évacuer corps et biens, ainsi que toute personne de son chef l’immeuble qu’elle occupe sous astreinte de 90€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation effective et définitive des lieux ;

— dire qu’à défaut pour elle d’évacuer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, les biens meubles et objets suivant le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamner à leur payer la somme de 3 608,23 € au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2025 avec application de l’article 1343.2 du Code civil ;

— la condamner à leur payer une indemnité d’occupation de 1 000 € par mois à compter du 1er mai 2025, jusqu’à évacuation effective et définitive des lieux avec application de l’article 1343-2 du Code civil ;

— la condamner à leur payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la condamner à tous les frais et dépens y compris ceux relatifs au commandement de payer ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A cette audience, le président a constaté la carence des bailleurs et locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] représentés par leur conseil au soutien de leur acte introductif d’instance actualisent la créance à la somme de 2 100 €. Ils s’accordent sur les délais de paiement sollicités à raison de 150 € par mois avec des clauses cassatoire et de déchéance du terme.

Mme [B] [U] a comparu. Elle indique qu’elle souhaite rester dans le logement et propose d’apurer sa dette à raison de 150 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] le 5 juin 2025 par la voie électronique soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « XI – clause résolutoire » des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 27 février 2025 pour un montant en principal de 1 808,23 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de 29 € du locataire est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] produisent un décompte établissant qu’après le quittancement du mois de septembre 2025, Mme [B] [U] reste leur devoir la somme de 2 100 €.

Mme [B] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2 100 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l’espèce ; dès lors, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts précités.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Il est constant que la locataire, si elle a réglé des sommes supérieures au quittancement pour les mois de juin à août 2025, ne s’est pas intégralement acquittée de celui du mois de septembre 2025 laissant un solde débiteur pour ce mois de 91,77 €.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le bailleur s’en remet sur l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 € par mois afin de permettre au locataire d’apurer sa dette locative sollicitant des clauses de déchéance du terme et cassatoire

Les éléments de la cause, en particulier les paiements récents qui ont permis la réduction du solde débiteur, permettent donc d’autoriser Mme [B] [U] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

La demande tendant à prononcer une astreinte telle que formulée est en conséquence inopérante, la partie demanderesse en sera déboutée.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [B] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner Mme [B] [U] à payer à M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 22 octobre 2024 ayant pris effet le 1er novembre 2024 entre M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] et Mme [B] [U], concernant un logement à usage d’habitation, un garage n° 11 et une cave n° 25 situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 avril 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE Mme [B] [U] à payer à M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] la somme de 2 100 € au titre des loyers et provisions pour charges impayées (échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Mme [B] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 14 mensualités de 150 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que le loyer courant devra être payé à son terme, le 1er du mois, et que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [B] [U] soit condamnée à verser à M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [B] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [B] [U] à payer à M. [L] [F] et Mme [C] [F] née [O] la somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN