TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06165 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YNYC

N° de minute : L 128/25

JUGEMENT

DU : 07 Avril 2025

[O] [Y]

C/

[T] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [O] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [K], demeurant [Adresse 6], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Février 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 24/6165 PAGE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 septembre 2023 prenant effet le 15 septembre 2023, Madame [O] [Y] a donné à bail à Madame [T] [K] un logement situé [Adresse 7] ainsi que deux places de parking intérieur (lots 301 et 302), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 780 euros, outre une provision sur charges de 70 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Madame [O] [Y] a fait signifier à Madame [T] [K] un commandement de payer la somme principale de 5.091,33 euros dans un délai de six semaines, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 24 janvier 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 22 mai 2024, Madame [O] [Y] a fait assigner Madame [T] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire que par conséquent Madame [T] [K] est occupante sans droit ni titre ; Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [T] [K] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ; Condamner Madame [T] [K] à payer à Madame [O] [Y] la somme de 7.104,99 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 avril 2024 en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;Condamner Madame [T] [K] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil et révisable selon les dispositions contractuelles du bail ; Condamner Madame [T] [K] au paiement de l’arriéré constitué par la souscription d’une assurance locative à parfaire le jour de l’audience ; Condamner Madame [T] [K] au paiement de la somme de 550 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 23 mai 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2025. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, Madame [O] [Y], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 13.940,40 euros au 3 février 2025.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Elle expose également que la locataire n’a pas transmis son attestation d’assurance contre les risques locatifs de son logement. Qu’en conséquence, Madame [O] [Y] lui a adressé des lettres de relance lui indiquant qu’à défaut de la produire, elle assurerait le logement et que le coût lui serait imputé. Elle indique que Madame [T] [K] n’a pas régularisé la situation, de sorte que l’arriéré constitué par la souscription d’une assurance locative doit être mis à la charge de la locataire.

Régulièrement assignée par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, Madame [T] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

RG 24/6165 PAGE

Sur la non – comparution de la défenderesse :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [K], assignée par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 23 mai 2024, soit six semaines avant l’audience du 3 février 2025.

L’action de Madame [O] [Y] est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause n°VIII intitulée « Clause résolutoire » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [T] [K] le 23 janvier 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [T] [K] ne s’est pas acquittée du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de Madame [O] [Y] à compter du 25 mars 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner Madame [T] [K] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] ainsi que deux places de parking intérieur (lots 301 et 302).

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 875,41 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusque la libération effective, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’espèce, le bail du 15 septembre 2023 stipule un loyer initial de 780 euros et prévoit une provision sur charge de 70 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par le bailleur que Madame [T] [K] reste redevable de la somme de 13.940,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse après déduction des frais de poursuites qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

En effet, il convient de soustraire les sommes suivantes :

—  170,66 euros libellée comme « Commandement de payer »,

—  193,42 euros libellée comme « Frais assignation »,

—  202,58 euros libellée comme « Frais de saisie conservatoire ».

En conséquence, Madame [T] [K] sera condamnée à payer à Madame [O] [Y] la somme de 13.373,74 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 sur la somme de 5.091,33 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, Madame [T] [K] sera condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 875,41 euros à compter du 25 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Cette indemnité d’occupation est comprise dans la condamnation principale jusqu’au terme du 23 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Sur l’arriéré constitué par la souscription d’une assurance locative :

Il résulte de l’article 7 g) et h) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

En l’espèce, Madame [O] [Y] indique que Madame [T] [K] n’a pas transmis son attestation d’assurance contre les risques locatifs de son logement. Qu’en conséquence, Madame [O] [Y] lui a adressé des lettres de relance lui indiquant qu’à défaut de la produire, elle assurerait le logement et que le coût lui serait imputé. Elle indique que Madame [T] [K] n’a pas régularisé la situation, de sorte qu’elle a elle-même assuré le logement pour le compte de la locataire.

Or, Madame [O] [Y] n’apporte pas la preuve d’une souscription d’assurance locative pour le compte de Madame [T] [K].

Dès lors, il conviendra de rejeter la demande formulée par Madame [O] [Y] au titre de l’arriéré constitué par la souscription d’une assurance locative.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Concernant la demande en paiement des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, ces frais sont purement hypothétiques au stade de la condamnation et ne seront pas retenus.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [T] [K], condamnée aux dépens, devra verser à Madame [O] [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [O] [Y] et Madame [T] [K], portant sur le logement situé [Adresse 8] ainsi que deux places de parking intérieur (lots 301 et 302) sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [O] [Y] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [T] [K] à payer à Madame [O] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 875,41 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 25 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [K] à payer à Madame [O] [Y] la somme de 13.373,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 5.091,33 euros, à compter du 22 mai 2024, date de l’assignation, pour la somme de 2.013,66 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [T] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [T] [K] à payer à Madame [O] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Madame [T] [K] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 10] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LE GREFFIER,

Deniz AGANOGLU

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Maxime KOVALEVSKY