TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/02038 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W5QB

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

Mme [M] [N] [Z] [O] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE

M. [J] [H]

domicilié : chez

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Mme [T] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Sophie TRICOT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mai 2024.

A l’audience publique du 03 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 Avril 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Avril 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 20 novembre 2020, Mme [T] [G] a vendu à M. [J] [H] et Mme [M] [F] une maison à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] (59) pour un prix de 123.000 euros.

Après leur emménagement, M. [J] [H] et Mme [M] [F] ont constaté des infiltrations d’eau et ont signalé le sinistre à leur assureur.

Un expert a été missionné par l’assureur des acquéreurs, et a déposé son rapport d’expertise le 30 avril 2021.

Estimant que les désordres constatés étaient préexistants à la vente et connus de la venderesse, M. [J] [H] et Mme [M] [F] ont mis en demeure Mme [T] [G] le 05 juillet 2021 de prendre en charge les travaux de remise en état.

Sans réponse de sa part, M. [J] [H] et Mme [M] [F] ont sollicité et obtenu du juge des référés de [Localité 7] la désignation et l’organisation d’une expertise confiée à M. [I] [C], suivant ordonnance en date du 08 février 2022.

M. [U] [V] a été désigné aux lieu et place de M. [I] [C].

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 19 juillet 2022.

Par acte d’huissier en date du 1er mars 2023, M. [J] [H] et Mme [M] [F] ont fait assigner Mme [T] [G] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et 1645 du code civil de :

condamner Mme [T] [G] à leur payer une somme de 12.700 euros correspondant aux travaux de remise en conformité et sécurité, aux travaux d’embellissement ainsi qu’à la privation de jouissancecondamner Mme [T] [G] au versement d’une somme de 5.000 euros pour préjudice moralcondamner Mme [T] [G] à leur verser une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilecondamner Mme [T] [G] aux entiers dépens en lesquels seront compris les frais exposés en référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1792, 1792-1 et 1792-4-3 -1 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [T] [G] à leur verser une somme de 12.700 euros correspondant aux travaux de remise en conformité et sécurité, aux travaux d’embellissement ainsi qu’à la privation de jouissancecondamner Mme [T] [G] au versement d’une somme de 5.000 euros pour préjudice moralcondamner Mme [T] [G] à leur verser une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilecondamner Mme [T] [G] aux entiers dépens en lesquels seront compris les frais exposés en référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire

A l’appui de leur demande, sur le fondement de la garantie des vices cachés, ils font valoir l’existence d’un état de dégradation et des infiltrations récurrentes sur le bien que la venderesse ne pouvait ignorer, et qui existaient déjà au moment de la vente. Ils soutiennent que les désordres portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Ils sollicitent donc le remboursement des travaux d’embellissement engagés ainsi que l’indemnisation de leur trouble de jouissance et de leur préjudice moral.

A titre subsidiaire, ils estiment que la venderesse a engagé sa responsabilité en tant que maitre d’ouvrage au regard des désordres constatés et de leur réparation.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour l’exposé plus ample des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Mme [T] [G] a constitué avocat mais n’a notifié aucune conclusion.

La clôture des débats est intervenue le 15 mai 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 03 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » .

Pour faire obstacle à l’application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices.

Sur l’existence d’un vice caché

Les acquéreurs invoquent l’existence d’un vice caché affectant la toiture de la maison.

Ils expliquent avoir constaté peu après leur entrée dans les lieux des infiltrations au niveau du chéneau avant de la toiture, inondant la chambre sous-jacente et la montée d’escalier.

Sur ce, il est constant que, suite à un dégât des eaux intervenu fin août 2020, des travaux avaient été réalisés antérieurement à la vente, en octobre 2020, par la venderesse (PC demandeur 3 et 4), et que celle-ci avait déclaré le sinistre à son assureur.

L’expert amiable mandaté par les acquéreurs, qui a visité la maison le 29 avril 2021, a constaté, malgré les travaux, « un état de dégradation avancé de la panne sablière, pourriture du bois, visible depuis l’ouverture de plâtrerie ayant fait l’objet de travaux en fin d’année 2020 » (PC demandeur 2), ce qui est corroboré par les factures produites par les acquéreurs, l’une des factures indiquant expressément « prévoir remplacement du chéneau à très court terme » (PC demandeur 3).

Selon l’expert amiable, après un essai de mise en eau dans le chéneau avant, des infiltrations d’eau ont rapidement été constatées depuis l’intérieur au droit de ladite sablière. L’expert judiciaire a ajouté, quant à lui, que « l’état de dégradation avancée de la panne sablière et des pieds de chevrons démontrent les infiltrations récurrentes par le chéneau dégradé, et ce depuis de nombreuses années ». (PC demandeur 6)

Ces éléments établissent clairement l’existence de désordres affectant la toiture.

S’agissant de l’antériorité de ces désordres par rapport à la vente, tant l’expert amiable que l’expert judiciaire ont conclu qu’ils préexistaient à la vente, et existaient depuis de nombreuses années.

En effet, la société Les Artisans de La Lys, intervenue à la demande de la venderesse, a confirmé à l’expert amiable que « la sablière était déjà dans cet état lorsque les travaux de plâtrerie ont été faits en octobre 2020 », soit avant la vente.

Compte tenu de l’emplacement du désordre, au niveau de la charpente et du chéneau, il doit être considéré qu’il était caché aux yeux des acquéreurs lors de la vente, ce d’autant qu’ils ont pu être rassurés par le fait que les travaux engagés par la venderesse étaient de nature à remédier aux infiltrations.

Enfin, il doit être considéré que les fuites diminuent nécessairement l’usage du bien, l’expert judiciaire ayant noté les éléments suivants :

« la charpente présente une dégradation importante »« son intégrité structurelle n’est plus assurée et elle pourrait ne pas résister à une forte tempête »« la chambre sous-jacente à la partie de combles sinistrée n’est pas raisonnablement utilisable depuis mars 2021 et ne le sera qu’après réalisation des travaux de réparation »

L’ensemble de ces éléments établissent que l’immeuble est affecté d’un vice répondant aux critères de l’article 1641 du code civil.

Sur la clause d’exonération de la garantie des vices cachés :

L’acte de vente comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés ainsi rédigée :

« Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol, ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant ce qui est dit ci-dessus sous le titre « environnement – santé publique ».

Toutefois il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance ».

L’expert a indiqué que la venderesse avait nécessairement connaissance du vice compte tenu de l’état de dégradation avancé de la panne sablière et des pieds de chevron et des infiltrations récurrentes par le chéneau dégradé.

Si Mme [T] [G] a engagé des travaux en octobre 2020, il était bien indiqué sur la facture de la société Toitures Partenaire qu’il fallait prévoir le remplacement du chéneau à très court terme. Dans ces conditions, elle ne pouvait ignorer que les travaux n’avaient pas été de nature à remédier efficacement aux infiltrations.

Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter l’application de la clause de non garantie des vices cachés.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1644 du Code civil dispose qu’en cas de vice caché, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, étant précisé que cette option entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire est ouverte au seul acquéreur, sans qu’il ait à en justifier.

En application de l’article 1645 du même code, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, les acquéreurs demandent :

12.500 euros au titre des travaux de remise en état, d’embellissement et de la privation de jouissance5.000 euros au titre de leur préjudice moral

Ainsi qu’il a été dit, la venderesse connaissait les désordres affectant la toiture. Elle est donc tenue de tous les dommages et intérêts imputables aux désordres.

L’expert a chiffré les travaux destinés à remédier aux fuites à la somme globale de 8.500 euros TTC, incluant :

des travaux de remise en sécurité et conformité à hauteur de 7.000 eurosdes travaux d’embellissement à hauteur de 1.500 euros

Il a également évalué un préjudice au titre de la privation de jouissance à hauteur de 4.200 euros en retenant que les acquéreurs avaient été privés de l’usage de la chambre d’enfant entre le sinistre et la mise en sécurité et que les travaux de remise en état dureront 30 jours.

Les acquéreurs ne produisent aucune autre pièce que le rapport d’expertise judiciaire pour évaluer leur préjudice de jouissance de sorte que le tribunal ne peut retenir, comme le fait l’expert, une indemnisation de 70 euros par jour. Dans ces conditions, il leur sera alloué, au titre du préjudice de jouissance, une indemnisation plus justement évaluée à 1.500 euros.

En conséquence, Mme [T] [G] sera condamnée à payer aux demandeurs :

la somme de 7.000 euros au titre des travaux de remise en sécurité et conformitéla somme de 1.500 euros au titre des travaux d’embellissementla somme de 1.500 euros au titre des troubles de jouissance

S’agissant du préjudice moral, les demandeurs ne produisent aucun élément de nature à établir l’existence et la consistance d’un tel préjudice, se contentant de solliciter une somme forfaitaire de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral sans en préciser les raisons. Dès lors, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] »

Mme [T] [G], qui succombe supportera les dépens de l’instance, en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande de la condamner également à payer à M. [J] [H] et Mme [M] [F] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel,

Condamne Mme [T] [G] à payer à M. [J] [H] et Mme [M] [F] les sommes suivantes :

* 7.000 euros au titre des travaux de remise en sécurité et conformité

* 1.500 euros au titre des travaux d’embellissement

* 1.500 euros au titre des troubles de jouissance

Déboute M. [J] [H] et Mme [M] [F] de leur demande au titre du préjudice moral ;

Condamne Mme [T] [G] à payer à M. [J] [H] et Mme [M] [F] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [T] [G] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT.