TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12256 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5R4

N° de Minute : 25/00426

JUGEMENT

DU : 21 Juillet 2025

[H] [P]

C/

[K] [R] [O] [W]

[J] [D] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [H] [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [R] [O] [W], demeurant [Adresse 5]

M. [J] [D] [B], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Assia HANOUN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 30 août 2019, à effet du 2 septembre 2019, M. [V] [P] a donné à bail à M. [J] [D] [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], ainsi qu’une cave n°7, à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros et une provision sur charges de 110 euros.

Par acte séparé, Mme [K] [R] [O] [W] s’est portée caution solidaire du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, Mme [P] a fait signifier à M. [D] [B] un commandement de payer la somme de 1 938,22 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par voie électronique avec accusé de réception le 21 juin 2024, Mme [P] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice délivré à personne le 4 juillet 2024 à Mme [K] [R] [O] [W].

Par actes de commissaire de justice du 16 septembre 2024 et du 1er octobre 2024, Mme [P] a fait assigner respectivement Mme [O] [W] et M. [D] [B] et devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

— Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et dire que par conséquent M. [D] [B] est occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner en conséquence son expulsion de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Sous réserve des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

—  2 712,43 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 septembre 2024, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des locaux et révisable selon les dispositions contractuelles du bail ;

—  300 euros de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du code de procédure civile

L’assignation a été dénoncée le 04 octobre 2024 à la préfecture du Nord.

À l’audience du 12 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [P], représentée par son conseil, se désiste de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés, faisant valoir que la dette locative a été soldée en cours de procédure, et maintient ses autres prétentions.

M. [D] [B] et Mme [O] [W], représentés par leur conseil, s’opposent aux demandes, arguant de leur bonne foi. Le locataire expose et fait valoir qu’il a fait preuve de diligence pour régulariser la situation d’impayés en se rapprochant de l’agence mandataire et en proposant un règlement amiable du litige, en vain en l’absence de réponse du gestionnaire. Il ajoute que la dette est soldée depuis le 20 septembre 2024, qu’il a toujours assuré le paiement régulier de son loyer et qu’il n’a pas eu connaissance des augmentations du loyer.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le désistement partiel :

Le désistement partiel présente, en application de l’article 395 du code de procédure civile, un caractère parfait en l’absence de fins de non-recevoir et moyens de défense opposés par Mme [O] [W] et M. [D] [B] au moment où Mme [P] a déclaré se désister.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 4 octobre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 août 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 1 938,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la somme visée dans le délai imparti.

Néanmoins, il ressort du décompte tenu par la bailleresse arrêté au 07 avril 2025 qu’au jour de l’audience la dette locative est soldée, le locataire ayant réglé le solde de l’arriéré locatif par plusieurs virements courant septembre 2024 pour un montant total de 2 930,12 euros.

Le paiement intégral de la dette de loyer avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délais de grâce.

Toutefois, il ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le placer dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation du bail.

Aux termes de ces dispositions en effet, le locataire défaillant en capacité d’apurer l’arriéré locatif et ayant repris le paiement des échéances normales de loyer, peut se voir accorder des délais ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

S’il respecte ses engagements, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, il appartient au juge des contentieux de la protection de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

Il s’ensuit que la demande de Mme [P] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, relevés de compte, assignation) que le locataire s’est abstenu du paiement des loyers et charges dus pendant plusieurs termes, de sorte, qu’à ce titre, restait due à la date du 1er septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, la somme de 2 930,66 euros.

Il est établi par le décompte tenu par la bailleresse que le locataire a intégralement réglé la dette locative par virements des 13, 19 et 20 septembre 2024, de sorte qu’à cette date, ainsi qu’à celle de l’assignation délivrée le 1er octobre 2024, il n’était redevable d’aucune somme, et qu’à ce jour aucun nouvel incident de paiement n’est survenu.

S’il ressort à la lecture du relevé de compte versé aux débats que les premiers incidents de paiement sont apparus en août 2020 et qu’ils se sont répétés à plusieurs reprises durant la location, il apparaît néanmoins que les impayés ont été régularisés rapidement, que les paiements par le locataire ont toujours été réguliers et qu’aucun nouvel incident ne s’est produit depuis septembre 2024.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’absence répétée de paiement des loyers et charges aux termes convenus ne constitue pas un manquement suffisamment grave et réitéré du locataire à ses obligations contractuelles, au regard des paiements réguliers de celui-ci depuis la prise à bail et de l’apurement total de la dette au jour des débats.

Il convient dès lors de débouter Mme [P] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail.

Il s’ensuit que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que la demande en paiement dirigée à l’encontre de la caution sont sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Mme [P], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera, en conséquence, déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le caractère parfait du désistement de Mme [H] [P] relativement à sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés ;

DÉCLARE Mme [H] [P] recevable en son action ;

DEBOUTE Mme [H] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [P] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit attachée aux jugements de première instance.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], par mise à disposition au greffe, le 21 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE