Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 07 MARS 2025

N° RG 23/04628 – N° Portalis DB22-W-B7H-ROMX

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [U], née le 24 janvier 1980 à [Localité 5], de nati onalité française, enseignante, demeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Yazid ABBES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

Madame [K] [V], née le 24 février 1979 à [Localité 4] (78), de nationalité française, demeurant [Adresse 1], contrôleuse de gestion,

représentée par M^e Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Florence-Eva MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 08 Août 2023 reçu au greffe le 19 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Décembre 2024, Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 27 juin 2022, Madame [Y] [U], en qualité de promettant, et Madame [K] [V], en qualité de bénéficiaire, ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur deux lots d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] (Yvelines) pour un prix de 175 500,00 € hors frais.

Cette promesse était assortie notamment d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée ainsi :

« Cet avant contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au profit du BENEFICIAIRE, qui pourra seul y renoncer, de l’obtention par ce dernier d’un ou plusieurs prêts bancaires qu’il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :

— Montant global maximum du ou des prêts envisagés : SOIXANTE DIX MILLE EUROS (70.000,00 €)

— Durée maximale de remboursement : 25 ans

— Taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 1,80%

L’obtention d’une offre de prêt à un taux ou un montant inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ci-dessus ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.

Obligations du bénéficiaire

Le BENEFICIAIRE s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans les meilleurs délais.

Toutefois LE PROMETTANT ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

LE BENEFICIAIRE déclare sous son entière responsabilité :

— que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s’oppose aux demandes de prêts qu’i1 se propose de solliciter ;

— que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettent d’obtenir le financement qu’il entend solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l’agrément définitif à l’assurance décès-invalidité-incapacité, auront été émises.

L’obtention d’une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition.

L’obtention d’une offre de prêt à un taux inférieur ou égal audit taux ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.

Le BENEFICIAIRE devra en justifier au PROMETTANT à première demande de celui-ci. En outre, il s’ob1ige à adresser au notaire rédacteur copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci.

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L. 313-41 du Code de la consommation, intervenir au plus tard le 21 septembre 2022.

Faute par LE BENEFICIAIRE d’avoir informé LE PROMETTANT ou son notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par LE BENEFICIAIRE d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE PROMETTANT ou son notaire d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.

Le BENEFICIAIRE ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues.

Toute somme qui aurait pu être versée par lui au titre de l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement. »

L’acte prévoyait en outre une indemnité forfaitaire d’immobilisation : « En contrepartie de la promesse faite par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE, ce dernier s’engage à verser, la somme de DIX SEPT MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS ( 17.550,00 € ) à titre d’indemnité d’immobilisation

Cette somme sera versée :

— A concurrence de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 €), au plus tard le 5 juillet 2022 ; à peine de nullité des présentes si bon semble au PROMETTANT sans indemnité de part ni d’autre ; ce versement sera nécessairement effectué par virement bancaire à la comptabilité du notaire soussigné

— Quant au solde d’un montant de QUINZE MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (15.550,00 €), le BENEFICIAIRE s’engage à le payer au PROMETTANT au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, dans l’éventualité où le BENEFICIAIRE ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

NATURE

La présente indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du BIEN objet des présentes. En conséquence, le PROMETTANT renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du Code civil.

SORT DE L’INDEMNITE

En cas de réalisation de la vente promise, la somme qui aura été versée s’imputera sur le prix.

Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au PROMETTANT à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse.

L’indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire 1'objet d’aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le BENEFICIAIRE de ne pas réaliser les présentes.

Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au PROMETTANT et la somme qui aura été versée sera restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévaut de l’un des cas suivants :

a) Si le BIEN se révélait faire l’objet :

— de servitudes conventionnelles ou de mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ;

— de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies dont la mainlevée amiable ne pourrait être obtenue des créanciers inscrits par le paiement de leur créance à l’aide de la partie payée comptant par la comptabilité du notaire rédacteur ;

— d’une destruction totale ou partielle ou de dégradations telles qu’elles ne permettraient pas sa jouissance dans des conditions normales.

— d’une location ou occupation non déclarée aux présentes.

b) Si le PROMETTANT n’avait pas communiqué au BENEFICLAIRE ou à son notaire :

— l’ensemble des pièces ou documents permettant l’établissement complet et régulier et la publication de l’acte de vente, devant entraîner la transmission au BENEFICIAIRE d’un droit de propriété incommutable. Cette communication devant comporter la remise :

— du titre de propriété ;

— la justification d”une origine de propriété régulière et incommutable au moins trentenaire remontant à un titre translatif ;

— l’ensemble des documents et informations exigés à la date de ce jour par l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation.

c) Si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à une vente amiable.

d) Enfin, et d’une manière générale, si la non réalisation était imputable au PROMETTANT ou en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d’une condition suspensive.

Dans ces cas, le remboursement au BENEFICIAIRE de l’indemnité d’immobilisation emportera de plein droit caducité de la promesse de vente. »

En application de ces stipulations, Madame [K] [V] a versé la somme de 2 000,00 € entre les mains du notaire instrumentaire.

Par courriel en date du 16 septembre 2022, le notaire de la bénéficiaire a transmis à Madame [Y] [U] trois refus de prêts opposés à Madame [K] [V] et lui a demandé son accord écrit pour la libération de la somme séquestrée.

Par un courriel en date du 23 septembre 2022, Madame [Y] [U] s’est opposée à cette demande, au motif que :

que les refus bancaires revêtaient la forme de simples courriels et non de lettres, dont les originaux devaient être remis au notaire ;que les copies des demandes de prêt déposées ne lui avaient pas été transmises, de sorte que n’était pas rapportée la preuve de l’existence des demandes de prêt et de leur conformité aux conditions de la promesse de vente ;

que Madame [K] [V] lui aurait caché sa séparation en cours avec son conjoint, ce qui constituerait, selon Madame [Y] [U], une irrégularité dans sa situation juridique et sa capacité bancaire.

Par acte en date du 8 août 2023, Madame [Y] [U] a fait citer Madame [K] [V] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [Y] [U] demande au tribunal de condamner Madame [K] [V] à lui payer la somme de 17 550,00 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, outre la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle soutient en substance que Madame [K] [V] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, dès lors qu’elle ne justifie pas de refus de prêts au moyen d’une lettre d’au moins deux établissements bancaires ou de crédit, les refus de prêts invoqués résultant de simples courriels, et qu’en sollicitant un prêt en indiquant ne pas disposer d’un apport personnel de 120 000,00 € alors qu’elle devait solliciter un prêt de 70 000,00 € pour une vente au prix total de 190 000,00 €, elle a empêché la réalisation de la condition suspensive, de sorte que cette dernière doit être réputée comme accomplie.

Elle ajoute que les deux refus de prêt ne rappelle nullement les termes de la condition suspensive relatifs au taux, au montant et à la durée, et que la défenderesse a sciemment omis de l’informer qu’elle ne disposait pas d’un apport personnel de 120 000,00 € dans la mesure où, au jour de la signature de l’acte, elle n’avait pas encore perçu la soulte devant lui revenir dans le cadre de la liquidation de l’indivision existant entre elle et son ex-compagnon, de sorte qu’à supposer même qu’elle ait obtenu son prêt, la vente n’aurait pas pu être réalisée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [K] [V] demande au tribunal de :

débouter Madame [Y] [U] de l’ensemble de ses demandes ;ordonner la libération du séquestre de 2 000,00 €, et sa restitution à Madame [K] [V] ;condamner Madame [Y] [U] à lui payer la somme de 5 000,00 € en réparation de son préjudice moral ;condamner Madame [Y] [U] à une amende civile de 10 000,00 € pour procédure abusive ;condamner Madame [Y] [U] à la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Elle soutient en substance avoir procédé aux démarches nécessaires pour solliciter un prêt pour son acquisition projetée et avoir tenu informée Madame [Y] [U] des refus de prêt dont elle a été destinataire, de sorte que la promesse de vente litigieuse du 27 juin 2022 est devenue caduque.

Elle ajoute qu’aucune stipulation contractuelle ne peut mettre à sa charge une obligation impossible à mettre en œuvre, en lui imposant de justifier d’un refus de prêt bancaire selon un formalisme particulier. Elle expose avoir formulé des demandes de prêt par l’intermédiaire d’un cabinet de courtage, qui lui a ainsi confirmé que les refus de prêt essuyés par courriel étaient parfaitement opposables, et qui fait désormais l’objet d’une procédure collective de sorte qu’elle n’a jamais pu récupérer son dossier complet tel que déposé aux banques.

Elle précise qu’aucun engagement n’avait été pris concernant les caractéristiques des prêts à solliciter, autres que celles exposées dans la promesse de vente du 27 juin 2022, que la promesse de vente ne fait mention d’aucun apport personnel quelconque de sa part pour sa demande de prêt mais qu’en tout état de cause, elle justifiait, au moment de l’instruction de ses demandes de prêt, d’une part, d’un droit de soulte selon l’engagement son ex-conjoint, d’autre part, de revenus complémentaires issu d’un projet locatif en rapport avec le logement en question.

Elle soutient enfin qu’alors que la promesse stipulait bien que l’indemnité d’immobilisation ne pouvait être acquise qu’une semaine après l’envoi d’une mise en demeure par le promettant au bénéficiaire, restée infructueuse, Madame [Y] [U] ne l’a jamais interpellée par mise en demeure en ce sens, de sorte que l’indemnité d’immobilisation devrait être restituée à cette dernière.

La clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.

A l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de condamnation à une amende civile :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000,00 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Par ailleurs, aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, Madame [K] [V] ne dispose d’aucun intérêt, même moral, à solliciter la condamnation de son adversaire au paiement d’une amende civile, de sorte que la demande formée à ce titre doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande principale :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation rémunère l’avantage qu’octroie ainsi le promettant au bénéficiaire en lui réservant le bien pendant la durée de validité de la promesse. Elle constituera un acompte sur le prix si le bénéficiaire lève l’option, ou sera restituée au bénéficiaire si l’option n’a pas été levée du fait de la non-réalisation d’une condition suspensive.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Et selon l’article 1304-3 du même code, la condition est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe au bénéficiaire de la promesse, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au promettant de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse stipulait, en faveur du bénéficiaire, une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts, pour un montant global maximum de 70 000,00 €, une durée maximale de remboursement de 25 ans et un taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties de 1,80 %.

Pour démontrer avoir déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, Madame [K] [V] verse aux débats les documents suivants :

une lettre de refus en date du 29 juillet 2022 de la société Tarn Courtage, agissant sous l’enseigne « La centrale de financement » ;deux courriels de refus de prêt, respectivement en date des 5 et 19 juillet 2022, émanant de la société Caisse d’Epargne Ile de France et de la société Crédit Agricole Ile de France, et adressés au courtier.

Si la première lettre mentionne les caractéristiques du prêt telles que stipulées dans la promesse litigieuse, ce n’est pas le cas des deux refus de prêt formulés par courriels.

Les autres pièces versées aux débats à cet égard, à savoir un courriel non daté de Madame [O] [S], exerçant au sein de la société Atipa, courtier, faisant simplement état de « quatre écrits émanant d’établissements bancaires signifiant ne pas souhaiter vous accompagner dans votre projet » et un courriel du 16 mars 2023 de la société Crédit Agricole Ile de France indiquant notamment « nous n’avons pas pris en charge la demande de financement proposé. Nous n’avons alors reçu aucun dossier et par conséquent pas d’étude », ne permettent aucunement de démontrer que les caractéristiques des prêts sollicités auprès de la société Caisse d’Epargne Ile de France et de la société Crédit Agricole Ile de France étaient conformes aux stipulations de la promesse de vente.

A cet égard, si la défenderesse soutient qu’elle n’a pas pu obtenir la copie de son dossier de prêt en raison de la liquidation judiciaire du courtier, force est de constater que celle-ci n’a été prononcée que le 29 janvier 2024, alors que Madame [Y] [U] a demandé à Madame [K] [V] de justifier de ses demandes de prêt dès le 23 septembre 2022, soit bien avant l’ouverture d’une procédure collective à l’égard du courtier.

Il en résulte que Madame [K] [V] échoue à établir que les demandes de prêt qu’elle a formulées par l’intermédiaire de la société de courtage Atipa étaient conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente et ne justifie donc que d’un refus de prêt au lieu de deux prévues par le contrat.

La condition suspensive, défaillie du fait du bénéficiaire, doit donc être réputée accomplie.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’elle soutient, la stipulation contractuelle selon laquelle « Faute par LE BENEFICIAIRE d’avoir informé LE PROMETTANT ou son notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par LE BENEFICIAIRE d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE PROMETTANT ou son notaire d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts. » n’a pas pour objet, ni pour effet d’exiger l’envoi par le promettant d’une mise en demeure pour obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

La caducité de la promesse est donc acquise aux torts de Madame [K] [V] et l’indemnité d’immobilisation doit être déclarée acquise à Madame [Y] [U] et ce, conformément aux stipulations contractuelles selon lesquelles « Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au PROMETTANT à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse. »

Dès lors, il convient de condamner Madame [K] [V] à payer à Madame [Y] [U] la somme de 17 550,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et de rejeter la demande tendant à ordonner restitution à Madame [K] [V] de la somme séquestrée.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

En application de l’article 1240 du code civil, une action en justice n’est abusive que dans l’hypothèse d’une faute du demandeur.

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, compte tenu du bien-fondé de l’action de Madame [Y] [U], il convient de rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par Madame [K] [V].

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Madame [K] [V], partie perdante, est condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, Madame [K] [V] est condamnée à verser à Madame [Y] [U] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT irrecevable la demande de condamnation à une amende civile ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à payer à Madame [Y] [U] la somme de 17 550,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023 ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par Madame [K] [V] ;

CONDAMNE Madame [K] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à payer à Madame [Y] [U] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MARS 2025 par Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Unique, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT