TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02257 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCXO

JUGEMENT

DU : 27 Janvier 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[H] [F] [B] épouse [U] [D]

[R] [U] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Représentant : M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [F] [B] épouse [U] [D], demeurant [Adresse 7], représentée par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

M. [R] [U] [D], demeurant [Adresse 7], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/2257 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2017, la [Adresse 10] – Sia Habitat – a donné à bail à M. [R] [U] [D] et Mme [H] [F] [Y] [M] épouse [U] [D], un local à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 6] et un garage, moyennant un loyer mensuel de 397,74 € pour le logement, outre une provision sur charges de 98,72 €, et de 39,03 € pour le garage.

Les locataires ne se sont pas acquittés régulièrement du montant des loyers ce qui a contraint la SA Sia Habitat à leur délivrer le 28 novembre 2023 un commandement de payer, rappelant la clause résolutoire contenue au bail, pour un montant principal de 2 142,01 € au titre des loyers et charges dus au 16 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 février 2024, la SA Sia Habitat a fait assigner M. [R] [U] [D] et Mme [H] [F] [Y], épouse [U] [D], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ le constat de la résiliation du bail d’habitation,

▸ l’expulsion des locataires et de tout autre occupant de leur chef du logement et du garage dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

▸la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à leurs frais, risques et périls ;

▸la condamnation des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

3 971,41 €, outre les loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et ce, depuis le prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux ;400 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;des dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer, de la présente assignation, et de ses suites s’il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Appelée à l’audience du 4 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois aux audiences des 2 septembre 2024 et 25 novembre 2024.

A cette dernière audience, la SA Sia Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 6 475,96 €. Elle accepte que les défendeurs soient autorisés à s’acquitter de leur dette par des mensualités de 50 euros sur 36 mois et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant le cours des délais.

Mme [H] [F] [O], représentée par son conseil, ne conteste ni le principe de la dette ni son montant. Elle sollicite la possibilité de s’acquitter de la dette par des mensualités de 50 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. Elle sollicite encore que les dépens soient ordonnés comme en matière d’aide juridictionnelle. Elle précise dans ses écritures qu’elle est divorcée de M. [R] [U] [D].

Régulièrement cité dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [R] [U] [D] n’a pas comparu à l’audience ni ne s’est représenter.

Aucun diagnostic social et financer relatif aux défendeurs n’est parvenu à la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande :

RG : 24/2257 PAGE

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 19 février 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA Sia Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 novembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable à la date du dernier renouvellement du bail, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la SA Sia Habitat a fait délivrer à M. [R] [U] [D] et Mme [H] [F] [Y] [M] un commandement de payer la somme de 2 142,01 € dans le délai de deux mois en vertu de la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort de l’historique de compte versé aux débats par la SA Sia Habitat que M. [R] [U] [D] et Mme [H] [F] [Y] [M] n’ont pas réglé ladite somme dans le délai imparti.

Partant, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 janvier 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu de l’article 1751 du Code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

En application de l’article 220 du même code, les époux sont solidairement tenus des dettes ménagères.

Seule la transcription du jugement de divorce met fin à la cotitularité légale du bail, peu important que l’époux qui ne réside plus dans le logement donné à bail ait donné ou non congé au bailleur. Il sera précisé que la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dite loi Macron, a modifié l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs afin d’exclure du régime spécifique de la colocation les baux conclus par des époux ou des partenaires liés par un PACS.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En la cause, Mme [U] [D] déclare que le couple est divorcé.

Il n’est pas contesté que les locaux donnés à bail constituaient le logement de la famille de sorte que MM et Mme [U] [D] étaient solidairement tenus des loyers et charges jusqu’à la mention du jugement de divorce en marge des registres de l’état-civil.

S’il ressort des déclarations de la défenderesse et des pièces du dossier, notamment des procès-verbaux de signification du commandement de payer et de l’assignation, que M. [U] [D] n’habite plus à ce jour le logement litigieux, il n’est cependant pas justifié de la date de son départ ni de la transcription en marge des actes de l’état-civil d’un jugement de divorce entre les locataires, la copie du livret de famille n’étant pas produite.

Il s’ensuit que M. [R] [U] [D] demeure tenue au paiement des loyers et charges en vertu de la solidarité légale avec Mme [H] [F] [Y], épouse [U] [D].

Il apparaît que, suivant le décompte actualisé au 8 novembre 2024, l’arriéré locatif s’élève à cette date à la somme de 6 475,96 €.

En l’absence de preuve de l’envoi d’une mise en demeure adressée aux locataires d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, il y a lieu de déduire du montant de la dette la somme totale prélevée au titre des frais d’enquête sociale, soit 60,96 €.

Il y a également lieu de déduire du montant dû au titre de l’arriéré locatif la somme de 401,58 € prélevée au titre de frais de poursuites qui relèvent des dépens de l’instance.

Mme [H] [F] [Y] ne conteste pas le montant de la dette.

Les défendeurs n’allèguent ni ne justifient d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte tenu par le bailleur.

La SA SIA HABITAT ne sollicite pas la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de l’arriéré locatif.

En conséquence, Mme [H] [F] [Y] et M. [R] [U] [D] seront condamnés au paiement de la somme de 6 013,42 €, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 novembre 2024, échéance de novembre 2024 non comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [H] [F] [Y] [M] sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

Il ressort de l’historique de compte, actualisé au 8 novembre 2024, produit par la bailleresse, que Mme [H] [F] [Y] [M] a, au jour de l’audience, repris le paiement de sa part à charge du loyer courant, après déduction du montant de l’aide personnalisée au logement et de la réduction du loyer de solidarité. Il convient dès lors de considérer que la locataire est en situation de régler la dette locative en plusieurs mensualités. La SA d’HLM Sia Habitat ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Mme [H] [F] [Y] [M] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

L’expulsion de Mme [H] [F] [Y] [M] seulement, M. [U] [D] ne demeurant plus dans le logement, et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Mme [H] [F] [Y] [M], qui occupe le logement, sera seule tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer courant et des charges, soit la somme de 486,53 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de Mme [H] [F] [Y] [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, et M. [R] [U] [D], qui succombent à l’instance, les dépens dans les conditions fixées aux dispositions précitées.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle procédure d’expulsion ou d’éventuelles mesures conservatoires qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [H] [F] [Y] [M] et M. [R] [U] [D] seront condamnés à verser à la SA Sia Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société anonyme d’habitation à loyer modéré Sia Habitat ux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 juillet 2017 entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré Sia Habitat, d’une part, et M. [R] [U] [D] et Mme [H] [F] [Y] [M], d’autre part, et portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] – à [Localité 6] et un garage, sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [R] [U] [D] et Mme [H] [F] [Y] [M] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré Sia Habitat la somme de 6 013,42 €, au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 8 novembre 2024, échéance de novembre 2024 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Mme [H] [F] [Y] [M] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, outre une dernière mensualité égale au montant du solde restant dû, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus du loyer courant et des charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure à Mme [H] [F] [Y] [M] par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [H] [F] [Y] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [H] [F] [Y] [M] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré Sia Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer courant et des charges, soit la somme de 486,53 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [H] [F] [Y] [M] et M. [R] [U] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [H] [F] [Y] [M] et M. [R] [U] [D] à payer à la [Adresse 10] Sia Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5], le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN