TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° R.G. : N° RG 20/06603 – N° Portalis DB3R-W-B7E-V7N3

N° Minute : 25/

AFFAIRE

S.C.I. FGM

C/

Syndicat des copropriétaires 9/23 AVENUE JEAN JAURES sis 9/23 avenue Jean Jaurès 92140 CLAMART représenté par son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. FGM

9 avenue Jean Jaurès

92140 CLAMART

représentée par M^e Agathe NIQUEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2241

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires 9/23 AVENUE JEAN JAURES sis 9/23 avenue Jean Jaurès 92140 CLAMART représenté par son syndic :

COTRAGI

24 rue Sarrette

75014 PARIS

représentée par Maître Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R250

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 08 septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 9-23 avenue Jean Jaurès à Clamart (92140) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI FGM est propriétaire du lot n°20, acquis des époux [H] par acte notarié du 30 janvier 2017, qui se compose d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment B1 de cet ensemble immobilier.

Ce local est loué à la société Mémoire 7 qui exploite une librairie en vertu d’un bail commercial ayant commencé à courir le 1er septembre 2012.

Le local était précédemment affecté à l’usage d’une boulangerie. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 1990, Monsieur [H], alors copropriétaire et bailleur de la boulangerie, a été autorisé suite à l’adoption de la résolution n°9 à installer sur le mur pignon un conduit de ventilation afin d’évacuer les odeurs résultant de l’activité de cette dernière.

En raison d’un programme immobilier en cours de construction sur la parcelle voisine du 7 avenue Jean Jaurès, du côté du mur pignon accueillant le conduit de ventilation du local commercial, et afin d’éviter un vide de construction entre ce nouvel immeuble et l’immeuble existant, la société Livinx, promoteur immobilier, a proposé au syndicat des copropriétaires de racheter une bande de terrain d’environ 6 m² appartenant à la copropriété du 9-23 avenue Jean Jaurès pour un montant de 6.000 euros, et de déposer un permis de construire modificatif de manière à réduire le débord du nouvel immeuble et à créer un balcon muni d’un pare vue translucide.

Le 29 novembre 2018, une assemblée générale extraordinaire a adopté le projet modificatif du permis de construire mais a rejeté la résolution relative à la cession de cette bande de terrain de sorte que les résolutions suivantes inscrites à l’ordre du jour, et notamment la résolution relative à la suppression ou au déplacement du conduit de ventilation du local commercial, n’ont pas été soumises au vote.

Par la suite, le promoteur immobilier a formulé une nouvelle proposition d’achat de la bande de terrain, excluant l’emprise du conduit d’extraction d’air du commerce, pour un montant de 10.000 euros. Une nouvelle assemblée générale extraordinaire a été convoquée le 29 janvier 2019 au cours de laquelle cette cession de terrain a été votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 cette résolution précisant que cette nouvelle proposition d’achat pour la bande de terrain excluait l’emprise du conduit d’extraction d’air du local commercial.

Une résolution n°10, portant sur l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 juin 1990 qui a autorisé Monsieur [H] à installer un conduit de ventilation sur le mur pignon de la copropriété, a été adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020.

Par acte extra-judiciaire du 24 août 2020, la SCI FGM a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins à titre principal de voir annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020, et à titre subsidiaire de voir le syndicat des copropriétaires condamner à lui verser la somme de 23.100 euros à titre de dommages et intérêts.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2023, la SCI FGM demande au tribunal judiciaire de Nanterre de :

A titre principal :

ANNULER la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020, portant sur l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 juin 1990,

A titre subsidiaire,

JUGER que la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020, portant sur l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 juin 1990 est désormais sans objet, en raison de l’édification de l’immeuble sur la parcelle voisine de l’immeuble sis 9/23 avenue Jean JAURES,

En conséquence,

DECHARGER la SCI FGM de toute obligation d’exécuter la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020, portant sur l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 juin 1990,

A titre infiniment subsidiaire :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 9/23 avenue Jean JAURES à payer à la SCI FGM la somme de 23 100 € en indemnisation de son préjudice,

En tout état de cause :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 9/23 avenue Jean JAURES à payer à la SCI FGM la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le même aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Nanterre de :

DEBOUTER la SCI FGM de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER la SCI FGM à verser au syndicat des copropriétaires du 9/23 avenue Jean Jaurès – 92140 CLAMART, pris en la personne de son syndic la société AGENCE 71, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI FGM aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Reynald BRONZONI, avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

I°/ Sur les demandes de la SCI FGM

Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020

La SCI FGM sollicite l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020, portant sur l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 juin 1990. Elle considère que la résolution n°10 aurait dû être adoptée à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l’article 25 de la même loi.

Elle considère que la résolution n°10 aurait dû être adoptée à la faveur du vote de 30 copropriétaires, totalisant 66 667 tantièmes mais que seuls 29 copropriétaires, totalisant 52 208 tantièmes, ont voté pour l’adoption de cette résolution et en conclut que la majorité atteinte ne suffit pas.

Elle soutient aussi que le point 3 de la résolution litigieuse conduit directement à priver la SCI FGM du droit d’utiliser librement son local commercial, à savoir la possibilité d’y accueillir un commerce de bouche dont l’activité nécessiterait l’utilisation du conduit d’évacuation et que le point 4 de la résolution constitue un véritable acte de disposition des parties communes en ce qu’il autorise directement le syndic à modifier l’emprise de la bande de terre cédée, afin d’intégrer l’emplacement du conduit à détruire. Elle souligne que la résolution n’intègre pas la prévision de soumettre à un nouveau vote l’autorisation de céder au promoteur la part de la bande de terrain incluant le conduit de ventilation.

Elle fait également valoir que la résolution n°10 est constitutive d’un abus de majorité. Elle rappelle que l’abus de majorité est notamment caractérisé dès lors que la décision a été adoptée dans le seul but de favoriser l’intérêt collectif (Cass. 3ème civ. 9 juin 2016, n°15-17.529) et qu’il fait donc encourir la nullité de la résolution. Elle estime qu’elle est particulièrement lésée par l’adoption de cette résolution car le local commercial dont elle est propriétaire, et actuellement occupé par une librairie, sera nécessairement déprécié en raison de la suppression du conduit d’évacuation alors même que le maintien de ce conduit n’est contraire ni à la destination de l’immeuble, ni à l’intérêt collectif.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande arguant que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable dès lors que la résolution litigieuse ne concerne ni un acte d’acquisition immobilière, ni un acte de disposition, ni le retrait de l’autorisation de procéder à de tels actes. Il rappelle que les parties communes n’ont pas été aliénées par l’ancien propriétaire lors de la pose du conduit et que Monsieur [H] et ses ayants droits n’ont jamais disposé d’une servitude, ou d’un droit réel, lesquels n’auraient été opposables aux tiers qu’à condition d’avoir fait l’objet d’une publicité foncière.

Il ajoute que la résolution n°10 n’emporte pas non plus modification du règlement de copropriété relativement à la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes et n’impose pas la modification de la destination des parties privatives du commerce ou des modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété qui décrit le lot n°20 comme étant « à usage commercial ». Il conclut que le retrait du conduit n’enlèvera rien à cette destination commerciale.

Il considère au contraire que la résolution n°10 relevait des conditions de majorité de l’article 25 car celle-ci concerne le retrait de l’autorisation donnée en 1990 à Monsieur [H] de poser un conduit d’évacuation d’air sur le mur pignon de l’immeuble, lequel était de nature à affecter les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il soutient qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé dans la mesure où le retrait de l’autorisation de poser le conduit d’évacuation ne nuit pas à l’intérêt collectif des copropriétaires, n’a pas été décidé dans l’intention de nuire à la SCI FGM ou au profit exclusif de certaines personnes et n’est pas arbitraire. Il rappelle que la résolution a notamment été motivée par le fait que le conduit va être enclavé entre le bâtiment B1 et la nouvelle construction accolée, et ne pourra plus être vérifié.

Il fait encore valoir que la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 juin 1990 constitue une autorisation personnelle consentie à Monsieur [H] pour mettre un terme aux nuisances générées par son commerce, et en aucun cas d’une autorisation permanente attachée au local commercial, quels que soient son propriétaire et son usage.

*

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans la version en vigueur lors de l’assemblée générale litigieuse, dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté […].

En vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans la version en vigueur lors de l’assemblée générale litigieuse, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;[…]

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 1990 a autorisé le copropriétaire détenant le local commercial à installer un conduit de ventilation :

« Résolution n°9 :

L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, autorise M. [H] à faire des travaux sur les parties communes de la résidence (installation d’un conduit de ventilation pour supprimer les odeurs en provenance de sa boutique). M. [H] devra fournir au conseil syndical, toutes autorisations administratives et autres concernant ces travaux, ainsi que l’avis d’un bureau de contrôle (SOCOTEC) mandaté par la copropriété concernant la réalisation desdits travaux. Il est précisé que les travaux à réaliser le seront sous l’entière responsabilité de M. [H] et de ses ayants droit, qui en supporteront seuls la charge, ainsi que celle de son entretien.

Cette résolution est adoptée à la majorité des personnes présentes ou représentées. »

Ce conduit de ventilation a été installé sur le mur pignon du bâtiment B1 de l’ensemble immobilier.

Suite au projet immobilier voisin, la cession du terrain le long du mur pignon a été adoptée lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2019 aux termes de la résolution n°2 rédigée comme suit :

« 2. CESSION DE TERRAIN

Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix

[…]

Nous avons reçu de la société LIVINX, promoteur immobilier du programme « Le 7 », une nouvelle proposition d’achat pour la bande de terrain d’environ 6 m2 le long du mur pignon du bâtiment B1, excluant l’emprise du conduit d’extraction d’air du commerce, pour un montant de 10.000,00 €.

L’assemblée décide de céder cette bande de terrain et d’affecter le montant de cette vente au compte travaux. Les copropriétaires mandatent le syndic pour négocier avec le promoteur le maintien de la résolution n°2 du 29 novembre 2018. »

Dès lors, les copropriétaires ont expressément voté que la cession de terrain interviendrait sans emprise du conduit de ventilation du local commercial et ce en vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La promesse unilatérale de vente du 3 juillet 2019 du syndicat des copropriétaires au profit de la société LIVINX prévoit que « le Promettant déclare que l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 29 janvier 2019 a approuvé la cession d’une bande de terrain d’environ 6 m2 excluant l’emprise du conduit d’extraction d’air du commerce à extraire de la parcelle cadastrée section AD numéro 309 moyennant le prix de DIX MILLE EUROS (10.000,00 EUR).»

La résolution contestée de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020 est rédigée comme suit :

« Résolution n°10 : Annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 juin 1990

Article 25, Majorité absolue de tous les membres

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES

Résolution :

Le conduit a été réalisé sous l’entière responsabilité du propriétaire du local commercial et de ses ayants droit qui en supportent seuls la charge ainsi que son entretien.

Trois courriers RAR ont été adressés par COTRAGI au commerce MEMOIRE 7 (les 13 février, 13 mars et 17 juin 2019), réclamant l’attestation indiquant la bonne étanchéité du conduit d’extraction d’air lui appartenant et longeant le pignon du bâtiment B1. Ces courriers sont restés sans réponse.

• Le conduit va être enclavé entre le bâtiment B1 et la construction nouvelle accolée et ne pourra plus être vérifié.

• Le propriétaire du local commercial n’a pas donné suite aux courriers et justifié de l’entretien du conduit.

• Afin d’éviter des problèmes futurs se rapportant à la sécurité, la copropriété annule la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 juin 1990 ayant autorisé l’installation d’un conduit de ventilation pour supprimer les odeurs en provenance de la boutique.

• La cession de la bande de terrain n’étant pas aboutie, seul un compromis de vente ayant été signé, la copropriété autorise le syndic à faire modifier l’emprise cédée au promoteur du programme « Le 7 », en incluant l’emprise du conduit d’aération (démolition à la charge du promoteur lors de la construction).

Ont participé au vote 36 copropriétaire(s) présent(s) ou représenté(s) sur 59, représentant 63602/100000 tantièmes.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

52205/100000 Votes POUR 29/59

3669/100000 Votes CONTRE 2/59

7725/100000 Votes ABSTENTION 5/59

Cette résolution est adoptée à la majorité de l’article 25. »

La résolution litigieuse n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires autorise expressément le syndic à faire modifier l’emprise cédée au promoteur immobilier en incluant l’emprise du conduit d’aération, conduisant à la démolition de celui-ci à la charge du promoteur lors de la construction.

Cette résolution vient modifier la résolution n°2 adoptée lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2019 qui prévoit que la cession du terrain exclut l’emprise du conduit de ventilation du local commercial.

La décision de finalement inclure l’emprise du conduit de ventilation à la cession de la parcelle de terrain, et donc de modifier les termes de cette cession des parties communes de la copropriété, constitue un acte de disposition des parties communes au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 nécessitant dès lors que la résolution litigieuse soit adoptée selon la majorité requise par cet article, à savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Contrairement aux allégations du défendeur, la résolution n°10, dont la rédaction est claire et précise, ne saurait être interprétée comme octroyant un mandat au syndic pour négocier cette modification qui, sous réserve de son acceptation par le promoteur, aurait fait l’objet d’un nouveau vote par la copropriété à l’article 26.

Par ailleurs, il est indifférent que, comme l’affirme le syndicat des copropriétaires, postérieurement à l’assemblée générale du 28 janvier 2020, la cession de la bande de terrain ait été réalisée suivant le projet validé à l’assemblée générale du 29 janvier 2019 et conformément à la promesse unilatérale de vente du 3 juillet 2019, c’est-à-dire en excluant l’emprise du conduit d’extraction d’air.

La résolution n°10 n’ayant été adoptée que par 29 copropriétaires sur 59 représentant 52.205 tantièmes, les conditions de majorité prévues à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées.

La résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020 sera en conséquence annulée.

II°/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SCI FGM la somme de 3.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

ANNULE la résolution n°10 de l’assemblée générale du 28 janvier 2020,

DEBOUTE la SCI FGM du surplus de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 9-23 avenue Jean Jaurès à Clamart (92140), représenté par son syndic, aux dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 9-23 avenue Jean Jaurès à Clamart (92140), représenté par son syndic, à verser à la SCI FGM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,