TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/02397 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X74C

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [F] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Dominique BIANCHI, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Mme [V] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurence PIPART-LENOIR, avocat au barreau de LILLE

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle numéro N – [Localité 5] – 2025 – 003768 à hauteur de 55% délivrée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7] en date du 15 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 03 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Novembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Novembre 2025 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [N] a mis en vente un immeuble situé [Adresse 2].

M. [N] et Mme [V] [M] ont signé le 22 septembre 2023 un acte sous seing privé valant promesse synallagmatique de vente de cet immeuble et prévoyant la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 15 décembre 2023.

Suite au refus de Mme [M] de réitérer la vente par acte authentique, M. [N] a adressé à son conseil un courrier daté du 18 janvier 2024 réclamant le règlement de la clause pénale.

Par acte d’huissier signifié le 9 février 2024, M. [N] a assigné Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 décembre 2024 par RPVA, M. [N] demande au tribunal de :

— juger de la résolution de la vente (sic),

— condamner Mme [M] au paiement de la somme de 21 250 euros, au titre de la clause pénale prévoyant une condamnation de 10 % du montant principal de la vente,

condamner Mme [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Dominique Bianchi, avocat au barreau de de Lille,

— condamner Mme [M] à la somme de 1 500 euros,

— condamner Mme [M] aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses demandes, il souligne que les conditions de la clause pénale sont réunies et que contrairement à ce qu’affirme Mme [M], les formalités de l’article L.313-40 du code de la consommation sont réunies.

Il ajoute que Mme [M] ne justifie pas de sa situation financière, qu’elle n’a pas jugé utile d’appeler en garantie l’agence immobilière et que le bien est toujours invendu, ce qui caractérise le préjudice indemnisé par la clause pénale.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 12 novembre 2024 par RPVA, Mme [M] demande au tribunal de :

— juger que la clause expresse de renonciation à la condition suspensive d’octroi des prêts n’a pas été rédigée de façon manuscrite et incluse dans le cadre du contrat synallagmatique de vente établi entre les parties le 22 septembre 2013,

— déclarer caduc ce compromis de vente, en raison du non respect des obligations légales et de la protection due au consommateur, en application de la loi Scrivener,

— juger que l’obligation d’information préalable due à Mme [M] sur les risques d’une renonciation à la condition suspensive des prêts n’a pas été respectée par l’agence immobilière, mandataire du vendeur,

— juger que l’absence d’information entache de nullité le compromis de vente,

— en conséquence, débouter M. [N] de ses demandes,

— à titre subsidiaire, juger que le montant de la clause pénale est manifestement excessif et disproportionné,

— en conséquence, réduire le montant de la clause pénale à l’euro symbolique,

— dire que l’exécution provisoire de plein droit n’aura pas lieu à s’appliquer à la présente décision,

— condamner M. [N] au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir en défense que la clause de renonciation ne respecte pas le formalisme de l’article L. 313-40 du code de la consommation et que le contrat doit être déclaré caduc. Elle ajoute que M. [N] a manqué à son devoir d’information en lui proposant un contrat inadapté à sa situation financière.

A titre subsidiaire, elle demande la réduction de la clause pénale, affirmant que M. [N] a vendu le bien très rapidement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2025. Après débats à l’audience du 3 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de M. [N]

A. Sur la demande tendant à ordonner la résolution de la vente

Si M. [N] n’a pas soulevé de moyen spécifique au soutien de sa demande de résolution, il se prévaut de la clause pénale prévue à la page 13 de la promesse synallagmatique.

Aux termes de cette clause :

« Si, pour un motif autre que la non-réalisation des conditions suspensives, l’une des parties refusait la réitération en acte authentique des présentes, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit. Toutefois, la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l’autre partie et invoquer la résolution de la vente moyennant à titre d’indemnisation de son préjudice 10 % du prix principal ».

Or il n’est pas contesté que Mme [M] a refusé de réitérer la vente par acte authentique, de sorte que la résolution du contrat est acquise.

B. Sur la demande d’annulation du contrat

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il s’ensuit que la violation du devoir d’information n’est sanctionnée par la nullité que si elle a constitué un vice du consentement, à savoir une erreur sur les qualités essentielles du contrat ou sur un motif contractualisé, une violence ou un dol.

En l’espèce, non seulement Mme [M] ne se prévaut pas d’un de ces vices du consentement, mais de plus elle n’établit pas quelle information M. [N] aurait dû lui fournir, se contentant d’affirmer que les conditions financières du contrat n’étaient pas adaptées. Or aucune manœuvre dolosive et aucune violence ne sont invoquées et la défenderesse ne peut sérieusement invoquer une erreur excusable sur ses capacités financières.

Elle mentionne d’ailleurs en page 8 de ses conclusions qu’elle est propriétaire de son logement actuel, de sorte que nonobstant ses revenus, M. [N] pouvait légitimement s’attendre à ce qu’elle utilise le produit de la vente de son logement pour acquérir le bien litigieux.

Elle sera donc déboutée de sa demande d’annulation du contrat.

C. Sur la demande tendant à condamner Mme [M] à payer à M. [N] la somme de 21 250 euros

Conformément à l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

L’article L. 313-40 du code de la consommation prévoit que l’acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, ayant pour objet de constater l’une des opérations mentionnées au 1° de l’article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.

L’article L. 313-42 du même code précise que lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.

En l’absence de l’indication prescrite à l’article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41.

Cette mention manuscrite doit figurer soit dans la promesse de vente, soit dans un document distinct auquel se réfère la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 22 septembre 2023 stipule en page 7 que le financement de l’emprunt sera réalisé sans emprunt. En page 8, il est précisé que Mme [M] accepte le fait que dans l’hypothèse d’une promesse dématérialisée, elle devra écrire de sa main la mention « Je soussigné (nom et prénom) déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue au livre 3, titre 1, chapitre 3 du code de la consommation relative au crédit immobilier ».

La promesse s’est donc référée à une déclaration distincte et manuscrite. Or il est produit aux débats une déclaration manuscrite datée du 14 septembre 2023, par laquelle Mme [M] a reproduit les termes exigés en page 8 de la promesse.

Force est donc de constater que le formalisme des articles L. 313-40 et L. 313-42 du code de la consommation a été respecté.

En toute hypothèse, Mme [M] ne prétend pas avoir fait la moindre démarche en vue d’obtenir un prêt immobilier, se contentant d’alléguer que ces démarches auraient été vaines compte tenu de ses revenus.

Par courrier officiel d’avocat du 12 décembre 2023, Mme [M] a fait connaître son refus de réitérer la vente par acte authentique, de sorte que l’inexécution de sa part est définitive et que M. [N] n’était pas tenu de procéder à une mise en demeure.

Par ailleurs, dans les dernières conclusions de M. [N], son adresse était toujours celle du bien vendu, ce qui infirme les allégations de Mme [M] aux termes desquelles le bien aurait été vendu rapidement.

Dès lors, rien ne permet de considérer que cette pénalité de 10 % serait manifestement excessive.

Mme [M] sera donc condamnée à payer à M. [N] la somme de 21 250 euros au titre de la clause pénale.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [M] justifiant qu’elle perçoit désormais le RSA pour un montant de 539,57 euros par mois en 2025, il n’apparaît pas inéquitable de dire n’y avoir lieu à la condamner à payer à M. [N] de somme au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce et malgré les revenus modestes de Mme [M], il n’apparaît pas opportun d’écarter l’exécution provisoire de droit compte tenu de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONSTATE la résolution du contrat,

DEBOUTE Mme [V] [M] de sa demande tendant à ordonner l’annulation du contrat,

CONDAMNE Mme [V] [M] à payer à M. [F] [N] la somme de 21 250 euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Mme [V] [M] aux dépens,

REJETTE les demandes réciproques au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT