TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02152 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJB3

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 19 Février 2026

3F NOTRE LOGIS venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS anciennement dénommée IMMOBILIERE NORS ARTOIS

C/

,

[V], [H], [E],

[A], [M], [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

,

[Adresse 1] venant aux droits de la société 3F NORD ARTOIS anciennement dénommée IMMOBILIERE NORS ARTOIS, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [V], [H], [E], demeurant, [Adresse 3]

M., [A], [M], [D], demeurant, [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2022, la SA 3F Notre Logis, a donné à bail à Mme, [V], [H], [E] et M., [A], [M], [T], [Q] un logement situé, [Adresse 4], appartement 21, à, [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 698,50 euros hors charges.

Par lettre recommandée réceptionnée le 3 octobre 2023, Mme, [E] a donné congé au bailleur et a demandé sa désolidarisation du bail.

Par avenant du 3 octobre 2023 prenant effet à la date de prise d’effet du congé délivré par Mme, [E], la SA 3F Notre Logis a accepté ledit congé et M., [Q] est devenu seul titulaire du bail.

Par acte d’huissier de justice du 25 juin 2024 et du 17 octobre 2024, la SA 3F Notre Logis a fait signifier respectivement à M., [A], [M], [T], [Q] et à Mme, [V], [H], [E] un commandement de payer la somme de 4.312,86 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d’huissier de justice du 27 janvier 2025, la SA 3F Notre Logis a fait assigner M., [A], [M], [T], [Q] et Mme, [V], [H], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location et de l’avenant ; À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;Par voie de conséquence, déclarer M., [A], [M], [T], [Q] et Mme, [V], [H], [E] sans droit au maintien dans le logement et l’emplacement de stationnement ;Condamner M., [A], [M], [T], [Q] et Mme, [V], [H], [E] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu’ils occupent, en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant ;Faute par M., [A], [M], [T], [Q] et Mme, [V], [H], [E] de le faire immédiatement, ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement M., [A], [M], [T], [Q] et Mme, [V], [H], [E] à lui payer :* en deniers ou quittances valables, la somme de 7.612,69 euros, avec intérêts au taux légal ;

* les sommes échues depuis le 3 janvier 2025 jusqu’au jugement à intervenir ;

* une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux égale au prix du loyer actuel, charges comprises ;

* 450 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Elle expose et fait valoir qu’elle a consenti aux défendeurs la location d’un immeuble à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement, qu’à la suite du départ de Mme, [V], [H], [E] un avenant au contrat de location a été signé le 3 octobre 2023, que Mme, [V], [H], [E] reste néanmoins tenue solidairement au paiement de la dette locative jusqu’au 3 novembre 2023, que M., [A], [M], [T], [Q] a cessé le paiement régulier du loyer et que les sommes dues n’ont pas été réglées intégralement dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la résiliation du contrat de bail et de son avenant est acquise.

A l’audience du 20 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA 3F Notre Logis, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 15.858,88 euros. Elle soutient que Mme, [V], [H], [E], en sa qualité de colocataire solidaire, est tenue au paiement des loyers et charges pendant une durée de six mois à compter du 3 novembre 2023. Elle ajoute ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur des défendeurs.

M., [A], [M], [T], [Q] et Mme, [V], [H], [E], respectivement assignés par acte de commissaire de justice à domicile et par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la preuve du bail verbal relatif au stationnement :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2022 concerne seulement le logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 1] et ne porte pas sur un emplacement de stationnement.

Cependant, la SA 3F Notre Logis verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que les défendeurs ont effectué depuis janvier 2023 des paiements réguliers pour l’occupation du stationnement n°8313P-0032 en cause. En outre, il apparaît que ledit emplacement de parking est visé dans l’avenant du 3 octobre 2023 signé par les parties.

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement n°8313P-0032 et de son prix est rapportée.

Sur la résiliation :

sur la recevabilité de l’action :La SA 3F Notre Logis justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 18 octobre 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 novembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 9 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024 à M., [Q], pour la somme en principal de 4.312,86 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à M., [Q] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

La demande de constatation de la résiliation du bail relatif au stationnement sera également écartée dès lors qu’un bail verbal ne contient pas de clause résolutoire.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail.

— sur le prononcé de la résiliation des baux relatifs au logement et à l’emplacement de stationnement :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la SA 3F Notre Logis produit un décompte détaillé arrêté au 31 octobre 2025 démontrant que M., [A], [M], [T], [Q] reste lui devoir à cette date la somme de 15.761,90 euros, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des sommes intitulées « autres produits » non justifiées portées au débit du compte.

Le montant de l’impayé représente plus de 17 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis avril 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail écrit relatif à l’habitation et du bail verbal relatif au stationnement à la date de l’assignation du 27 janvier 2025.

L’expulsion de M., [A], [M], [T], [Q] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif. La demande d’expulsion de Mme, [V], [H], [E] est en revanche sans objet dès lors qu’il est établi par les pièces du dossier que celle-ci a quitté les lieux.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’occurrence, la SA 3F Notre Logis produit un décompte arrêté au 31 octobre 2025 laissant apparaître que M., [A], [M], [T], [Q] reste lui devoir à cette date la somme de 15.761,90 euros au titre des loyers et charges, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des sommes intitulées « autres produits » non justifiées portées au débit du compte, somme due au titre du logement et de l’emplacement de parking.

La SA 3F Notre Logis sollicite à l’audience la condamnation solidaire de Mme, [V], [H], [E] au paiement des loyers et charges échus jusqu’au 31 mai 2024, se prévalant de la solidarité entre les colocataires prévue par l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de cet article, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En la cause, il est expressément prévu au sein du contrat de location la solidarité entre les co-locataires.

Il n’est pas contesté que Mme, [V], [H], [E] a régulièrement donné congé à son bailleur le 3 octobre 2023 et que le délai de préavis applicable était d’un mois.

La SA 3F Notre Logis demande à l’audience la condamnation de la défenderesse, laquelle était non comparante, au paiement des loyers et charges pendant une durée de six mois à compter de la date d’effet du congé, soit jusqu’au 31 mai 2024, en se fondant pour la première fois sur les dispositions de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, alors que dans son assignation elle reconnaissait que Mme, [V], [H], [E] restait solidairement tenue au paiement de la dette jusqu’au 3 novembre 2023, et n’invoquait nullement les dispositions légales susvisées.

Dès lors, il convient de considérer que Mme, [V], [H], [E] est tenue solidairement avec M., [Q] au paiement de la dette locative arrêtée au 3 novembre 2023, soit la somme de 422,40 euros selon le décompte tenu par la bailleresse, après déduction des versements intervenus les 15, 20 et 21 novembre 2023 qui doivent s’imputer sur les loyers impayés les plus anciens.

M., [A], [M], [T], [Q] et à Mme, [V], [H], [E] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 422,40 euros au titre des loyers et charges dus au 3 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

M., [A], [M], [T], [Q] sera condamné seul au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus depuis le 1er novembre 2023, soit la somme de 15.339,50 euros, créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 966,27 euros, soit une somme égale au montant des loyers du logement et de l’emplacement de stationnement majorés des provisions sur charges du logement et de l’emplacement de stationnement, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA 3F NOTRE LOGIS de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision,

Sur les demandes accessoires :

M., [A], [M], [T], [Q] et Mme, [V], [H], [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, dont le coût de l’assignation.

Mme, [V], [H], [E] ayant valablement donné congé au bailleur et quitté le logement, les frais liés à la procédure en résiliation du bail et en expulsion seront donc supportés par M., [A], [M], [T], [Q] seul, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juin 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que les frais de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F Notre Logis recevable en son action ;

DEBOUTE la SA 3F Notre Logis de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 27 janvier 2025, pour non paiement des loyers et charges aux torts de M., [A], [M], [T], [Q] la résiliation du bail conclu le 30 novembre 2022 et de son avenant en date du 3 octobre 2023 relatifs à l’immeuble à usage d’habitation, situé, [Adresse 5], à, [Localité 3], ainsi que la résiliation du bail verbal relatif à l’emplacement de stationnement n°8313P-0032 ;

ORDONNE à défaut pour M., [A], [M], [T], [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que la demande d’expulsion de Mme, [V], [H], [E] est sans objet ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement M., [A], [M], [T], [Q] et Mme, [V], [H], [E] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 422,40 euros au titre des loyers et charges dus au 3 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M., [A], [M], [T], [Q] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 15.339,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M., [A], [M], [T], [Q] à payer à la SA 3F Notre Logis une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 966,27 euros, soit une somme égale au montant des loyers du logement et de l’emplacement de stationnement majorés des provisions sur charges du logement et de l’emplacement de stationnement, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux .

DIT la part des charges dans cette indemnité pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

RAPPELLE à M., [A], [M], [T], [Q] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO,

[Adresse 6],

[Adresse 7],

[Localité 4] ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M., [A], [M], [T], [Q] et Mme, [V], [H], [E] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M., [A], [M], [T], [Q] à supporter seul le coût du commandement de payer du 25 juin 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, et les frais de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 février 2026.

Le Cadre Greffier, Le Juge,

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;