TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01857 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y7I6

N° de Minute : 25/00129

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 29 Septembre 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

C/

[P] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 29 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1857/24 – Page – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement en date du 24 novembre 2020 prenant effet le 1er décembre 2020, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail à M. [P] [M] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 14] ainsi qu’une place de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 295,54 euros outre 145 euros au titre de la provision sur charges s’agissant du logement et 42,72 euros au titre du loyer de la place de stationnement outre 10 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier à M. [P] [M] un commandement de payer la somme principale de 5 880,71 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 6 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 novembre 2024, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a fait assigner M. [P] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail litigieux,

En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] des lieux sis [Adresse 6] et de tout occupant de son chef, et cela au besoin avec le concours de la [Localité 12] Publique,

Dire qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de Monsieur [M] [P],

Condamner Monsieur [M] [P] au paiement de la somme provisionnelle de € avec intérêts judiciaires à compter du 4 Septembre 2024 sur la somme de 5 880,71 euros (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation valant sommation,

Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible,

Le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner enfin en tous les frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 22 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025. La S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 17 juin 2025 à la somme de 1 250,86 euros. Elle ne s’oppose pas aux demandes de délais de paiement.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

M. [P] [M] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement et indique pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 130 euros en règlement de sa dette. Il précise être en contrat intérimaire et percevoir 1 500 euros de revenus mensuels à compter du 12 de chaque mois.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [P] [M] ayant comparu, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours.

Par ailleurs, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail comportent une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

Par ailleurs, le commandement de payer prévoit un délai de deux mois, soit un délai d’une durée supérieure à celui prévu par l’article 24 précédemment cité dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, c’est-à-dire à la date de signature du bail comme à celle de délivrance du commandement de payer.

Il convient donc de prendre en compte un délai de deux mois pour déterminer si les effets de la clause résolutoire ont été acquis.

En l’espèce, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 produit le contrat de bail conclu avec M. [P] [M] le 24 novembre 2020 et prenant effet le 1er décembre 2020 comprenant une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges suivant un commandement de payer resté infructueux pendant le délai de deux mois. Cette clause résolutoire est visée par le commandement de payer délivré au locataire le 4 septembre 2024.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que dans les deux mois suivants ce commandement de payer, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 4 novembre 2024.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et sur l’octroi de délais de paiement :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il ressort de l’historique de compte que M. [P] [M] a repris le paiement du loyer à la date de l’audience sans pour autant régulariser l’intégralité sa dette mais sans l’accroître. La S.C.I FONCIERE DI 01/2009 indique ne pas être opposée à des délais de paiement.

Au vu du montant de la dette locative et de la reprise des paiements, des délais de paiement lui seront accordés.

M. [P] [M] sera ainsi autorisé à s’acquitter de sa dette par mensualités successives d’un montant de 130 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M. [P] [M] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée, sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 546,07 euros, correspondant au loyer qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner M. [P] [M] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 4 novembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de juin 2025, échéance non incluse.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 4 septembre 2024 ;

le décompte de la créance arrêtée au 16 juin 2025, échéance de juin 2025 non incluse.

Il en résulte que M. [P] [M] demeure redevable envers la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 de la somme de 1 250,86 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 non incluse.

M. [P] [M] sera condamné à payer à la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 la somme de 1250,86 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 16 juin 2025, échéance de juin 2025 non comprise, outre intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 5 880,71 euros, et à compter de la signification pour le surplus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [P] [M], condamné aux dépens, devra verser à la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 et M. [P] [M], portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 14] ainsi qu’une place de stationnement sont réunies à la date du 4 novembre 2024 ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de M. [P] [M] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNONS M. [P] [M] à payer à la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 la somme provisionnelle de 1 250,86 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 16 juin 2025, échéance de juin 2025 non comprise, outre intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 5 880,71 euros, et à compter de la signification pour le surplus ;

ACCORDONS à M. [P] [M] des délais de paiement, et l’AUTORISONS à se libérer de sa dette locative en 10 mensualités, dont 9 mensualités de 130 euros, et la 10ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELONS que chaque mensualité de 130 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 13 du mois, et pour la première fois le 13 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ensuite, de mois en mois, le 13 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DISONS que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DISONS que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS M. [P] [M] à payer à la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, soit la somme de 546,07 euros à compter du 4 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS M. [P] [M] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS M. [P] [M] à payer à la S.C.I FONCIERE DI 01/2009 la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à M. [P] [M] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13], le 29 septembre 2025,

Le Greffier La Juge