TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01316 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVGL

N° de Minute : 25/00175

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Novembre 2025

[X] [S]

C/

[H] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [S], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [G], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Cindy MALOLEPSY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2021, M. [X] [J] a donné à bail à M. [H] [G] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer de 950 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, M. [X] [J] a fait délivrer à M. [H] [G], un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 2 850 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifiée à la Ccapex en date du 21 mars 2024.

Par acte du 9 août 2024, M. [X] [J] a fait assigner M. [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104, 1728 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

— Ordonner dans les formes légales l’expulsion de M. [H] [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 9],

— dire et juger que les effets et les objets mobiliers de M. [H] [G] se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé,

— condamner M. [H] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 5 200 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés au 14 juin 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2024,

— condamner M. [H] [G] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant de son engagement, soit la somme de 950 euros mensuel, et jusqu’à la restitution des lieux augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2024,

— condamner M. [H] [G] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mars 2024, de sa dénonciation à la Ccapex et de la présente assignation,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 12 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2024, et aux audiences des 17 mars 2025, et 20 juin 2025. Elle a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, M. [X] [J], représenté par son avocat, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 8 910 euros à la date du 31 mars 2025. Il sollicite que son locataire soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses intérêts, il soutient que le constat de la résiliation du bail se justifie dans la mesure où M. [H] [G] s’est montré gravement défaillant dans l’exécution de ses obligations en s’abstenant volontairement de payer entièrement son loyer à compter du mois de janvier 2024. Il met en exergue que les causes du commandement de payer du 20 mars 2024 n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois imparti. Il estime qu’aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé faute de bonne foi.

Il considère que les accusations de son locataire quant aux modifications apportées au contrat de bail sont graves et mensongères. Il souligne que le bail produit par son locataire ne porte pas sur le même logement et que le bail du 2 mai 2021 a été accordé à M. [G] pour le logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] et que le commandement de payer vise explicitement ce logement. Il indique que son locataire ne conteste d’ailleurs pas résider au [Adresse 4] à [Localité 8]. Il affirme que la mention « lu et approuvé » et la signature de M. [H] [G] ne correspondent pas à son écriture et que seul ce dernier a pu les écrire.

A titre subsidiaire, il fait valoir que le commandement de payer est intervenu postérieurement à la délivrance du commandement de payer et que s’il est possible au juge des contentieux de la Protection de suspendre la clause résolutoire et accorder des délais de paiements, M. [H] [G] ne remplit pas les conditions. Il souligne qu’aucun plan de surendettement n’est produit et que si un plan a été fixé ce dernier ne le respecte pas puisque ses versements ne couvrent pas le paiement intégral de son loyer. Au surplus, il rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposant la reprise du paiement intégral du loyer et des charges pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements.

Sur la demande reconventionnelle, il met en exergue que la demande de son locataire est sérieusement contestable. Il souligne que les clichés photographiques versées ne sont pas datés ni circonstanciés et ne permettent pas d’identifier les lieux. Il considère donc que ces derniers sont dénués de toute valeur probante. Il rappelle également que le courrier de son locataire date du 12 décembre 2024, soit postérieurement à la délivrance de la présente assignation, et qu’il n’a pas été mis en demeure d’avoir à remédier au moindre désordre affectant ledit logement. Il considère donc que son locataire ne saurait se prévaloir d’un préjudice de jouissance.

M. [H] [G], représenté par son conseil, quant à lui, sollicite sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 834 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— Dire n’y avoir lieu à référé,

— Prononcer la nullité de la procédure,

— Débouter M. [X] [J] de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Accorder des délais de paiement conformément à la décision de la Commission de surendettement,

A titre reconventionnel,

— Condamner M. [X] [J] à une provision de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— Condamner M. [X] [J] à lui payer une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, il met en exergue que le bail produit est en réalité un faux dont M. [X] [J] a modifié non seulement la date du bail mais également certaines mentions manuscrites qu’il comportait et a signé à sa place. Il soutient également que le vrai bail prévoyait la signature de son épouse Mme [G] et qu’ainsi, la procédure initiée par son bailleur est nulle. Il conteste la version de M. [X] [J] qui affirme que l’adresse sur le bail n’était pas la bonne et qu’un nouveau bail aurait été fait. Il soutient qu’aucun nouveau bail ne lui a été transmis et que cela n’explique pas la différence d’écriture et de signature entre les deux baux et les pièces d’identités produites. Il estime que cela constitue a minima une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, il précise bénéficier d’un dossier de surendettement depuis le 25 septembre 2024, qui a retenu une dette locative de 5 900 euros et qu’il respecte le plan de surendettement intervenu. Il sollicite donc que lui soit accordé les mêmes délais que ceux qui lui ont été octroyés par la commission de surendettement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

A titre reconventionnel, il fait valoir le caractère indécent du logement litigieux en soulignant que l’isolation des fenêtres n’est pas conforme et que la façade est complètement fissurée ce qui laisse passer l’air. Il précise également que depuis le mois de juillet 2024, le lave-vaisselle ne fonctionne plus et que le magasin refuse la garantie soutenant que la panne viendrait de la présence de cafards. Il chiffre provisionnellement son préjudice à une somme de 1 000 euros.

DISCUSSION :

1. Sur l’existence d’une contestation sérieuse :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, force est de constater que les parties produisent des baux différents.

M. [X] [J] produit un bail en date du 2 mai 2021 conclu avec M. [H] [G] et portant sur la maison située [Adresse 3] à [Localité 8].

M. [H] [G] quant à lui, conteste avoir signé ce contrat et produit un autre bail portant sur l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] et ayant pour co-locataire son épouse, Mme [D] [B], conclu en date du 15 avril 2020.

La photocopie des pièces d’identité de M. [H] [G] et celle de son épouse, démontre que ces signatures correspondent à celles apposés sur le bail du 15 avril 2020 tandis que la signature portée sur celui daté du 2 mai 2021 ne correspond pas à celle apposée sur la pièce d’identité.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter M. [X] [J] de l’ensemble de ses demandes.

2. Sur la demande reconventionnelle :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation, n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [H] [G] produit des clichés photographiques qui ne sont pas datés.

Au surplus, ces photographies ne permettent pas d’établir qu’elles correspondent au logement litigieux.

M. [X] [J] conteste ces désordres.

Il existe donc une contestation sérieuse.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de le débouter de sa demande de provision au titre d’un trouble de jouissance.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [X] [J] sera condamné aux dépens.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [X] [J], partie perdante, sera condamné à payer à M. [H] [G] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DEBOUTONS M. [X] [J] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTONS M. [H] [G] de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNONS M. [X] [J] aux dépens,

CONDAMNONS M. [X] [J] à payer à M. [H] [G] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge