TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10330 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6ML

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2026

[K] [P]

C/

[O] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [K] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Décembre 2025

Julie COLAERT, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 2022 à effet au 10 janvier 2022, M. [K] [P] a donné à bail à M. [O] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 248,45 euros, outre une provision sur charges de 80,00 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, M. [K] [P] a fait signifier à M. [O] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1.283,39 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 30 avril 2025, M. [K] [P] a fait assigner M. [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail sous seing privé régularisé le 10 janvier 2022 entre M. [K] [P], d’une part, et M. [O] [Y], d’autre part, pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : Dire que M. [O] [Y] est occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants introduits par lui dans le local à usage d’habitation sis [Adresse 4]

[Adresse 5] à [Localité 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier ; Dire que faute par lui de quitter spontanément les lieux, le requérant pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier ; Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira au requérant, et ce, aux frais du défendeur ; Condamner M. [O] [Y] au paiement de la somme de 1.900,11 eurosCorrespondant aux loyers et charges impayés en application de l’article 1147 du Code Civil, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 21 janvier 2025 : Condamner M. [O] [Y] au paiement des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui des loyers et charges ; Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, elle serait indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir : Condamner M. [O] [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile : Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner M. [O] [Y] au paiement de tous frais et dépens, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 décembre 2025.

A cette audience, M. [K] [P] comparaît représenté par son conseil.

M. [K] [P] s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 4 décembre 2025, à la somme de 5.980,90 euros.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [O] [Y] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

Par note en délibéré en date du 19 Décembre 2025, M. [K] [P] a transmis le chemin de preuve s’agissant de la signature éléctronique du bail d’habitation demandé par le tribunal lors de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [O] [Y], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [K] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [K] [P] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 7 janvier 2022 à effet au 10 janvier 2022 contient, à l’article 15 des conditions générales, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [O] [Y] le 21 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.283,39 euros. Ce commandement de payer prévoit également un délai de deux mois pour régler la dette.

Il convient dès lors de retenir le délai de deux mois convenu contractuellement entre les parties, visé par le commandement de payer et plus favorable aux locataires, pour déterminer l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [O] [Y] n’étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 22 mars 2025.

L’expulsion de M. [O] [Y] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur sollicite dans son assignation de condamner M. [Y] au paiement de la somme de 1900,11 € correspondant aux loyers et charges impayés outre le montant des indemnités d’occupation échues depuis la date de délivrance de l’assingation et éventuellement impayées. Il peut donc valablement actualiser sa créance à l’audience.

En l’occurrence, le décompte produit par M. [K] [P] fait ressortir une dette d’un montant de 6.454,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 comprise.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les diverses sommes incluses dans le décompte mais comprises dans les dépens de l’instance :

La somme de 127,08 euros au titre du « Commandement art 24 » le 3 octobre 2024,La somme de 12,98 euros au titre de la « Saisine CAPEX », le 3 octobre 2024, La somme de 137,59 euros au titre de « ABhuissiers Command art 24/saisine », 31 janvier 2025,La somme de 110,06 euros au titre de « Assignation resil bail » le 23 septembre 2025,La somme de 19,21 euros au titre de la « Mise au rôle » le 23 septembre 2025,La somme 61,90 euros au titre de la « Notif Assignation de résil bail » le 23 septembre 2025,La somme de 4,78 euros au titre de la « Notif de l’assignation » le 23 septembre 2025.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.980,90 euros.

M. [O] [Y], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [O] [Y] à payer à M. [K] [P] la somme de 5.980,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 décembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.283,39 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

M. [O] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [K] [P] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La demande au titre de l’indexation, sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [O] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [O] [Y], condamné aux dépens, devra verser à M. [K] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [K] [P] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 janvier 2022 entre M. [K] [P] et M. [O] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont acquises à la date du 22 mars 2025 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour M. [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à M. [K] [P] la somme de 5.980,90 euros, créance arrêtée au 9 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.283,39 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus;

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à M. [K] [P] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à M. [K] [P] ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE M. [K] [P] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à M. [O] [Y] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à M. [K] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2026.

LE GREFFIER LA JUGE