TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02413 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJ2H

JUGEMENT

DU : 17 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE, [E], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

C/

,

[K], [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 1], dont le siège social est sis, [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

représentée par Maître Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [K], [P], demeurant, [Adresse 3] -, [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [K], [P] est copropriétaire au sein d’un ensemble immobilier d’un appartement portant le numéro 88 du règlement de copropriété de la, [Adresse 1] sise, [Adresse 5] à, [Localité 3].

La SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Madame, [K], [P] ne s’acquitte que très irrégulièrement de ses charges de copropriété.

Un courrier de mise en demeure lui a été notifié en recommandé avec accusé de réception déposé le 24 novembre 2023 et retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Puis, un commandement de payer les charges de copropriété lui a été signifié par voie de commissaire de justice le 13 février 2024.

Enfin, une invitation à participer à une procédure simplifiée de recouvrement en application des articles L125-1 et R125-2 du code des procédures civiles d’exécution confiée à l’étude de commissaires de justice, WATERLOT & ASSOCIES lui a été adressée par recommandé avec accusé de réception déposé le 31 janvier 2025 et retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice délivré le 03 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] sise, [Adresse 5] à LILLE (59000), représenté par son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait assigner Madame, [K], [P] à l’audience du 27 mai 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin de solliciter, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil et des articles 4 et 6 du règlement européen n°805/2004, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

la condamner à payer la somme de 3273,11 € euros au titre des charges de copropriété, au besoin à l’actualiser à l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024,le condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A cette audience, le magistrat s’est déporté et a renvoyé d’office le dossier à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, était représenté, tandis que la défenderesse n’était ni comparante en personne, ni représentée.

Le syndicat des copropriétaires s’est référé aux termes de son acte introductif d’instance, réitéré ses demandes initiales en actualisant la dette de, [K], [P] relative aux charges de copropriété à la somme de 4023,51 € arrêtée au 19 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 04 novembre 2025, date qui a été portée à la connaissance de la partie présente à l’audience.

Une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 09 décembre 2025 aux fins de produire un relevé de propriété récent et le procès-verbal de l’assemblée générale votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025.

A l’audience du 09 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires est représenté par son conseil, la défenderesse ni comparante en personne, ni représentée.

Le syndicat des copropriétaires s’est référé aux termes de son acte introductif d’instance, réitéré ses demandes initiales en actualisant la dette de, [K], [P] relative aux charges de copropriété à la somme de à la somme de 6856,50 € arrêtée au 02 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 mars 2026, date qui a été portée à la connaissance de la parties présente à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur et l’office du juge

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Et suivant l’article 473 suivant, le jugement est réputé contradictoire si la décision est susceptible d’appel ou si le défendeur n’a pas été cité à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que le défendeur qui n’a pas comparu n’a pas été cité à personne, le jugement est rendu par défaut.

En l’espèce, Madame, [K], [P] n’a pas été citée à personne, l’acte par lequel lui a été délivrée l’assignation ayant été déposé à l’étude du commissaire de justice mais le jugement étant susceptible d’appel (taux du litige supérieur à 5000 €), ce dernier sera réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions et des frais de relance :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il en résulte que le syndicat doit justifier de la qualité de copropriétaire du défendeur, du principe et du montant de la créance par, respectivement, le procès – verbal des assemblées générales concernées ainsi que les régularisations annuelles / relevés individuels de charges, appels de fonds et extrait de compte du copropriétaire en cause.

En l’espèce, En l’espèce, le syndicat verse aux débats :

le relevé de propriété du service de la Publicité Foncière en date 01/12/2025 attestant de la qualité de copropriétaire de Madame, [K], [P]les contrats de syndic ;les règlements de copropriété de la, [Adresse 1] fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, l’ajustement prévisionnel pour l’exercice 2022 et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 13 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2024,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 24 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2026un historique de compte du 31/12/2022 au 01/01/2025 dressé par le syndic pour un solde restant dû de 3273,11 € arrêté au 08/01/2025,un historique de compte actualisé et arrêté au 19/05/2025 pour un solde restant dû de 4.023,51€ et le justificatif de sa notification à, [K], [P],un historique de compte actualisé et arrêté au 02/12/2025 pour un solde restant dû de 6856,50€ et le justificatif de sa notification à, [K], [P]les appels de fonds à partir de l’exercice 2022 jusqu’aux dernier trimestre de l’exercice 2025,un bilan annuel de charges pour l’année 2024une mise en demeure du 20 novembre 2023 par le syndic de copropriétéun commandement par acte de commissaire de justice du 13 février 2024les factures d’honoraires adressées par le Syndic au Syndicat des copropriétaires les 10/03/2023, 30/06/2023, 29/09/2023, pour un montant chacune de 120 €, les factures d’honoraires adressées par le Syndic au Syndicat des copropriétaires les 15/12/2023 d’un montant de 240 €, le 19/03/2024 d’un montant de 350 €, le 22/03/2024 d’un montant de 240 € et le 28/10/2024 d’un montant de 350 €

Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale, qui ont approuvé ou voté les exercices budgétaires et les travaux correspondant aux sommes réclamées, et des historiques du compte locataire que, [K], [P] reste à devoir la somme de 6856,50 € au titre des charges de copropriété et selon historique de compte arrêté à la date du 02/12/2025, déduction faite :

— des frais d’huissier facturés le 14/02/2024 d’un montant de 148,02 € qui relèvent des dépens,

— les factures d’honoraires adressées par le Syndic au Syndicat des copropriétaires les 10/03/2023, 30/06/2023, 29/09/2023 au titre « de suivi procédure recouvrement », pour un montant chacune de 120€, les factures d’honoraires du 15/12/2023, du 22/03/2024 et du 19/06/2024 d’un montant de 240 € chacune, du 09/02/2024 et du 28/10/2024 d’un montant de 350 € chacune pour « constitution de dossier transmis à l’avocat », du 12/12/2024, du 19/03/202, du 13/06/2025 et du 18/09/2025 d’un montant de 298 € pour « suivi du dossier transmis à l’avocat » qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et qui constituent donc des actes élémentaires d’administration de la copropriété et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité,

Soit la somme totale de 3120,02 €.

Il convient, en conséquence, de condamner, [K], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] la somme de 3736,48 € au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 02.12.2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2024.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Madame, [K], [P] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Au regard de l’équité il convient de faire droit à la demande de condamnation de Madame, [K], [P] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais d’honoraires de son conseil.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame, [K], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de la somme de 3736,48 € au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 02/12/2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 ;

CONDAMNE Madame, [K], [P] à régler la somme de 800 € au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [K], [P] aux entiers dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;