TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Dominique JOLY

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03043 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N7N

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 2]

assistée de M^e Dominique JOLY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03043 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N7N

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 septembre 2022, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [F] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 316,74 euros, outre une provision sur charges.

En l’absence de communication de l’assurance habitation, [Localité 4] HABITAT OPH a mis en demeure Madame [F] [V] de la lui produire, par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle. En outre, des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice, également du 9 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 3356,04 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Madame [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [V] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [F] [V] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 inclus, soit la somme de 4669,01 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— faire injonction à Madame [F] [V] de produire l’asurance habitation, sous astreinte de 15 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de la décision,

— condamner Madame [F] [V] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que els frais de la procédure éventuelle d’exécution.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Madame [F] [V] ne perçoit aucune ressource depuis que son titre de séjour n’a pas été renouvelé le 1er octobre 2024 et la perte de son emploi qui s’en est suivie. Elle a fait un recours contre la décision.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT OPH représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 9255,33 euros. Il a indiqué que le dernier réglement remonte à l’échéance de décembre 2024. Il s’est opposé à tout délai de paiement.

Madame [F] [V] a été assistée par son conseil à l’audience utile, où elle a versé des conclusions soutenues oralement. Elle a reconnu la dette locative. Elle a confirmé les termes du diagnostic social et financier, en particulier s’agissant de son absnece deressource, sauf à préciser qu’elle a à nouveau un titre de séjour depuis juillet 2025. Elle a ajouté avoir déposé un dossier de surendettement en juillet 2025 et être en attente d’une réponse. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser la somme de 150 euros par mois à compter du 1er mars 2026 en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 novebre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 8 septembre 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 9 octobre 2024 pour la somme en principal de 3356,04 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois, que pour l’assurance du bien (aucun justificatif n’ayant été produit aux débats à l’audience du 18 septembre 2025) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2024, sans que l’octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l’assurance.

En effet si en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d’assurance.

Madame [F] [V] étant sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, la demande de [Localité 4] HABITAT OPH, en application du contrat de bail, de communication par Madame [F] [V] de son assurance habitation sous astreinte devient sans objet, le contrat étant résilié depuis le 9 novembre 2024 sur ce fondement. Il sera toutefois précisé dans le dispositif de la décision que le preneur devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance jusqu’au départ des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [F] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [F] [V] restait devoir la somme de 9255,33 euros à la date du 16 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 100 euros le 31 décembre 2024), après déduction des frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement si bien qu’ils seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Pour la somme au principal, Madame [F] [V] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 9255,33 euros arrêtée au 16 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3356,04 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [F] [V] sera également condamnée au paiement à compter du 17 septembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l’absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [V] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer. Les frais de la procédure d’exécution éventuelle seront en revanche rejetés, ceux-ci n’étant qu’hypothétiques à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 septembre 2022 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Madame [F] [V], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que Madame [F] [V] restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance jusqu’à son dépaert des lieux (volontaire ou suite à l’expulsion) ;

CONDAMNONS Madame [F] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 16 septembre 2025, échéance du moisd’août 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 100 euros le 31 décembre 2024) la somme de 9255,33 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 pour la somme de 3356,04 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Madame [F] [V] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Madame [F] [V] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [F] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection