TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12459 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y56R

JUGEMENT

DU : 26 Janvier 2026

[J] [E]

C/

[U] [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [E], demeurant [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2]

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [Q], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/12459 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2009, M. [J] [E] a donné à bail à M. [U] [Q] un studio situé [Adresse 4], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 280 euros majoré d’une provision sur charges de 20 euros.

Le 17 janvier 2024, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé un rétablissement personnel dans liquidation judiciaire en faveur de M. [U] [Q].

Statuant sur la contestation de M. [E] à l’égard de la mesure d’effacement, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a prononcé le rétablissement personnel dans liquidation judiciaire de M. [U] [Q].

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, M. [J] [E] a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 1039 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail,

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, M. [J] [E] a fait assigner M. [U] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en résiliation du bail et expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025 lors de laquelle les parties présentes ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile et l’établissement d’un calendrier de procédure. L’audience de plaidoiries a été fixée au 10 novembre 2025.

A cette date, les parties, représentées par leur conseil respectif, s’en sont rapportées à leurs dernières conclusions déposées à l’audience et visées par le greffier.

M. [J] [E] conclut au débouté des prétentions adverses et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail,à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance,à défaut de départ volontaire, ordonner l’expulsion de M. [U] [Q] des lieux et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner à défaut de départ volontaire à lui payer :la somme de 3.510 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 29 octobre 2025, avec intérêts judiciaires à compter du commandement de payer du 4 juillet 2024 sur la somme de 1039 euros et à compter du jugement sur le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens dont le coût du commandement de payer.

Il s’oppose aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire dès lors que le défendeur n’a pas repris à ce jour le paiement du loyer et des charges, alors même qu’il a bénéficié d’un effacement de la dette locative à hauteur de 2100 euros, et qu’il ne démontre pas être en situation de régler l’arriéré locatif.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance, il fait valoir que l’humidité constatée dans le logement est imputable au locataire qui ne chauffe pas suffisamment les lieux, qui obstrue les VMC et qui refuse aux entreprises l’accès à son logement. Il précise qu’il n’a reçu aucun signalement sur l’état du logement avant l’intervention du GRAAL en mai 2025 qui lui a transmis le rapport de la MEL. Il ajoute qu’il justifie entretenir régulièrement le logement en procédant aux travaux de réparation nécessaires.

M. [Q] sollicite le débouté des demandes formées à son encontre, la suspension de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant et, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Il expose qu’il est situation de grande vulnérabilité, qu’il rencontre des difficultés pour la gestion budgétaire et administrative, aggravant de ce fait sa situation locative, qu’il propose de s’acquitter de la dette par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant et qu’il a sollicité un nouveau logement en décembre 2024. Il soutient que son logement actuel est indécent, en ce qu’il présente une humidité anormale, laquelle provient de problèmes structurels de l’immeuble liés à un défaut d’isolation et d’étanchéité à l’air et à l’eau et sont donc de la responsabilité du bailleur.

RG : 24/12459 PAGE 3

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

sur la recevabilité de l’action :

M. [J] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 juillet 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 8 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er février 2009 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2024, pour la somme en principal de 1039 euros correspondant aux loyers dus de janvier à mai 2024.

Toutefois, il est établi par les pièces que M. [Q] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé par jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 2 juillet 2024.

Il résulte de la combinaison des articles L.741-2 et L.741-6 du code de la consommation qu’en cas de contestation, les dettes effacées sont arrêtées à la date de la décision de la commission, soit en l’espèce à la date du 17 janvier 2024.

Il ressort du décompte versé aux débats qu’à cette date, M. [Q] était redevable de la somme de 2100 euros, terme de janvier 2024 inclus, au titre des loyers et charges dus.

Après déduction de cette somme effacée, la dette de loyers pour la période de février à mai 2024 s’élevait donc à 939 euros et non à 1039 euros comme indiqué dans le commandement de payer. Il n’en demeure pas mois que l’acte reste valable pour le montant réellement dû, soit 939 euros.

M. [Q] ne justifie pas avoir réglé l’intégralité des sommes dues dans le délai deux mois, seul un versement de 640 par virement le 27 août 2024 étant établi.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 septembre 2024, 24 h 00.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

RG : 24/12459 PAGE 4

Le bailleur produit un décompte détaillé démontrant que M. [Q] reste devoir la somme de 3.510 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés du 1er février 2024 au 29 octobre 2025, ce montant n’étant pas discuté en défense.

M. [Q] sera donc condamné à payer à M. [E] la somme de 3.510 euros, créance arrêtée au 29 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2024 pour la somme de 939 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Le défendeur sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, invoquant sa situation financière obérée.

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En la cause, il ressort du décompte tenu par le bailleur versé aux débats que M. [Q] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié de lui accorder le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions précitées de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité, peu importe les difficultés personnelles dont fait état le défendeur.

L’expulsion de M. [Q] sera en conséquence ordonnée, dans les conditions déterminées au dispositif du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 300 euros, pour la période courant du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [E] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur le demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance :

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

RG : 24/12459 PAGE 5

Selon les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit bénéficier de réseaux et branchements d’électricité et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement, permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, M. [Q] fait état d’une humidité excessive dans le studio. Il sollicite la condamnation de M. [E] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros au titre de son préjudice de jouissance, sans toutefois préciser la période d’indemnisation.

Or, M. [Q] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 4 septembre 2024, il n’est pas fondé à solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour la période postérieure à la résiliation du bail.

S’agissant de la période antérieure à la résiliation du bail, M. [Q] produit un rapport de visite et de préconisations socio-techniques établi par la MEL le 8 janvier 2025 après une visite du logement aux termes duquel les désordres suivants ont été relevés :

chenaux et gouttières encombrés,fuite au niveau de la toiture donnant dans les wcabsence d’isolation des murs,absence des grilles d’aération sur les fenêtres de la pièce à vivre ; jour au niveau de la porte d’entrée,les menuiseries sont dégradées et sans entrée d’air ;une des ventilations est obstruée par le locataire,absence de radiateur dans la salle de bain,radiateur caché par le canapé,température basse (9° dans la salle de bain/wc et 15° dans la pièce à vivre),présence de marques d’humidité et de moisissures malgré les VMC, y compris dans les espaces communs ; odeur d’humidité dans le studio.

Le rapport préconise une amélioration de l’isolation des murs, la révision de la pose des fenêtres et l’ajout d’une entrée d’air sur les fenêtres, le détalonnage des portes de la salle de et des sanitaires, le nettoyage régulier et l’absence d’obstruction des VMC par le locataire.

Ces constatations mettent en évidence une humidité anormale avec développement de moisissures tant dans le logement que dans les parties communes à compter du 8 janvier 2025. S’il apparaît au vu des pièces produites que les désordres d’humidité peuvent être dus pour partie au comportement du locataire (ventilation obstruée et coupée selon l’attestation de l’entreprise Hélix produite par le bailleur, refus du locataire de l’accès à son logement aux aux professionnels chargés d’effectuer les travaux selon la note sociale du GRAAL produite par M. [Q]), ils proviennent également de défauts structurels (fuite en toiture, défaut d’isolation des murs, mauvaise circulation de l’air à l’intérieur du studio) relevant de la responsabilité du bailleur.

Toutefois, M. [Q] ne produit aucune pièce permettant de démontrer l’existence d’un problème d’humidité avant la visite du logement par la MEL le 8 janvier 2025.

Il n’est donc pas établi par les pièces du dossier la présence d’une humidité excessive dans le studio antérieurement à la résiliation du bail.

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

RG : 24/12459 PAGE 6

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de M. [J] [E] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2009 entre M. [J] [E] et M. [U] [Q], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], 1er étage, à [Localité 4], sont réunies à la date du 4 septembre 2024, 24 h 00 ;

CONDAMNE M. [U] [Q] à payer à M. [J] [E] la somme de 3.510 euros, créance arrêtée au 29 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2024 pour la somme de 939 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. [U] [Q] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à défaut pour M. [U] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [U] [Q] à payer à M. [J] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 300 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux sa matérialisant soit par la remise des clés au baileur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à M. [U] [Q] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTE M. [U] [Q] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RG : 24/12459 PAGE 7

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [U] [Q] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN