TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 février 2026

à M^e EBERT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05018 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64KW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties, le 7 décembre 2020, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 323,15 euros outre 98,87 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SFHE a fait signifier à Monsieur [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions la SA SFHE a fait assigner Monsieur [K] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 11 décembre 2025.

A cette audience, la SA SFHE, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 4 003,08 euros, au 10 décembre 2025.

Monsieur [K] [L] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA SFHE produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 18 septembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 11 décembre 2025.

La SA SFHE produit également la notification à la CCAPEX en date du 21 mai 2025 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [K] [L], soit deux mois au moins avant l’assignation du 17 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [K] [L] par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025 pour un arriéré locatif de 1 903,64 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Pour autant, il résulte des décomptes datés du 9 septembre 2025 et du 10 décembre 2025 qu’aucune dette locative imputable à Monsieur [K] [L] n’existe.

En effet, l’actualisation s’élève à la somme de 4 003,08 euros, terme du mois de novembre 2025 inclus, mais il convient d’en déduire les frais de procédure et les sommes appelées au titre du supplément de loyer de solidarité (5 955,07 euros), lesquelles ne sont aucunement justifiées par l’envoi au locataire d’un questionnaire/formulaire d’enquête.

Parallèlement, il ressort des pièces du dossier que plusieurs prélèvements – correspondant au montant du loyer intégral voire du loyer augmenté du surloyer – ont été opérés jusqu’au 8 décembre 2025 inclus (les prélèvements du 8 octobre 2025 et du 12 novembre 2025 ont cependant été rejetés), ce qui n’est pas contesté par la SA SFHE.

Le paiement intégral de la dette ne permettant pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, il convient de ne pas ordonner l’expulsion du locataire, dans la mesure où le paiement intégral de la dette locative placerait ces derniers dans une situation plus défavorable que celle d’un locataire défaillant obtenant la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Il appartient ainsi au Juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant la date l’audience.

Dès lors, il n’y a lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que la demande en paiement, en l’absence d’arriéré locatif.

Il convient de renvoyer la SA SFHE à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SA SFHE, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA SFHE recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SA SFHE ;

RENVOYONS la SA SFHE à mieux se pourvoir au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA SFHE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,