DOSSIER N° RG 25/00690 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NBXQ

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentée par Maître AURIAU substituant Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [Z] [B]

20 rue Richard Wagner

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 14 Novembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 juillet 2023, Monsieur [Y] [V] a donné à bail à Monsieur [Z] [B] un logement meublé situé 20, rue Richard Wagner à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 600 euros et 100 euros de provisions sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des sommes éventuellement dues par Monsieur [Z] [B] au bailleur le 20 juillet 2023.

Ce dernier a fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [Z] [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 3 500 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [Z] [B] au paiement :

— de la somme de 5 600 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2025 sur la somme de 3 500 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— des indemnités d’occupation mensuelles, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 10 avril 2025.

A l’audience du 14 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend l’ensemble de ses demandes. Elle actualise sa demande en paiement à la somme de 9 800 euros, arrêtée au 4 novembre 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [B], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué au greffe par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Z] [B], cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE pris en application de l’article 7.1 de la Convention Etat-UESL du 24 décembre 2015 stipule que “conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la Caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif VISALE.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit plusieurs quittances subrogatives émises les 13 janvier 2025, 2 avril 2025, 2 septembre 2025 et 6 octobre 2025 pour un montant, en dernier lieu, de 9 800 euros. Elle produit également le contrat de cautionnement VISALE en date du 20 juillet 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

L’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025 au locataire, sollicitant le paiement de la somme de 3 500 euros, en principal. Ce commandement lui a été délivré à étude.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 juillet 2023, à compter du 1er avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [B] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2025, Monsieur [Z] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [B] à son paiement à compter de 1er avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 31 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette, en principal, de 9 800 euros, déduction faite des frais de procédure entrant dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 800 euros, au titre des sommes dues au 4 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2025 sur la somme de 3 500 euros, à compter de l’assignation du 9 avril 2025 sur la somme de 5 600 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité à agir,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 juillet 2023 entre Monsieur [Y] [V] d’une part, et Monsieur [Z] [B] d’autre part, concernant les locaux situés 20, rue Richard Wagner à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 1er avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [B] à compter du 1er avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 4 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 3 500 euros, à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 5 600 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, ce dans la limite des sommes que la caution aura versées à ce titre au bailleur suivant quittance subrogative,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT