TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Ahmed BELLO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09516 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDKM

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT -OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P500

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [N]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

assisté de Maître Ahmed BELLO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A 986 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2025-028160 du 26 novembre 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle)

Madame [B] [N]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Ahmed BELLO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A 986 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2025-025581 du 26 décembre 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09516 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDKM

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09516 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDKM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 avril 1997, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 1] (OPAC de [Localité 1]) désormais [Localité 1] HABITAT – OPH, a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 4] outre une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3080,24 francs.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme principale de 7353,74 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire, en vain.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur et Madame [N] le 24 mars 2025.

Par assignation du 14 octobre 2025, PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [N], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

6870,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus, à compter de la délivrance de l’assignation,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 janvier 2026 et renvoyée au 11 mars 2026.

A cette date, [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 05 mars 2026 s’élève à la somme de 2874,12 euros.

En défense, Monsieur et Mdame [N] ont sollicité par la voix de leur conseil la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, proposant de régler 500 euros par mois en sus du loyer courant et indiquant avoir effectué un règlement de 600 euros le 06 mars 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS :

— Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7353,74 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur et Madame [N] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 500 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur et Madame [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

— Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 05 mars 2026, Monsieur et Madame [N] lui devaient la somme de 2 680,14 euros, soustraction faite des frais de procédure qui ne font pas partie de la dette locative.

Monsieur et Madame [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant puisque le virement invoqué n’apparaît pas sur le décompte du bailleur et pourra être déduit de la dette ultérieurement, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur et Madame [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

— Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, correspondant au montant du loyer et des charges, cette indemnité étant payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2025 date de résiliation du bail.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 1] HABITAT – OPH ou à son mandataire.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur et Madame [N], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 2 avril 1997 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 1] (OPAC de [Localité 1]) désormais [Localité 1] HABITAT – OPH, d’une part, et Monsieur et Madame [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (Escalier [Adresse 5] outre une cave) est résilié depuis le 22 mai 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] à payer à [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 2 680,14 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 05 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur et Madame [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 05 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros, la dernière échéance (5ème mois) étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur et Madame [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit au 22 mai 2025,

— +le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur et Madame [N] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] in solidum aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 05 mai 2026 .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.