TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14240 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZC7X

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A., [Z]

C/

,

[J], [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A., [Z], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M., [D], [R], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [J], [O]

demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2006 à effet du 1er juillet 2006, la société d’HLM SLE Habitat, aux droits de laquelle se trouve la SA, Vilogia, a donné à bail à M., [F], [T] et Mme, [J], [O] un logement situé, [Adresse 3], 3ème étage, porte, [Adresse 4], à, [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 313,48 euros majoré d’une provision pour charges de 172,73 euros.

Par acte du 16 avril 2024, la SA, Vilogia a fait signifier à Mme, [J], [O] un commandement de payer la somme de 1.486,24 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la SA, Vilogia a fait assigner Mme, [J], [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme, [J], [O] est occupant sans droit ni titre

• À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

• Ordonner l’expulsion de Mme, [J], [O], ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

• Condamner Mme, [J], [O] au paiement :

de la somme de 2.778,07 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût du commandement de payer ;• ordonner l’exécution provisoire.

Par décision du 12 mars 2025, Mme, [J], [O] a été déclarée recevable au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers.

Le 30 avril 2025, la commission de surendettement du Nord a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en faveur de Mme, [J], [O].

A l’audience du 6 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA, Vilogia maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2.897,38 euros. Elle demande l’application de la loi, [Localité 4] et la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge du surendettement saisi d’une contestation contre la mesure de rétablissement personnel. Elle indique que la locataire a repris le paiement de son loyer et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Mme, [J], [O], assistée de son conseil, sollicite des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et propose de verser la somme de 70 euros en plus du loyer courant. Elle indique qu’un créancier a contesté la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que l’audience de surendettement est fixée au 2 décembre 2025, qu’elle bénéficie d’un emploi en CDD depuis mai 2025 jusqu’à novembre 2025, qu’elle perçoit un salaire de 1.400 euros, outre une allocation de logement de 361,70 euros ainsi que des prestations familiales pour son enfant à charge.

Elle sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

sur la recevabilité de l’action :

La SA, Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme, [J], [O] le 16 avril 2024, impartissant à celle-ci de régler, dans un délai de deux mois, la somme de 1.486,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 31 mars 2024 inclus.

Il résulte du décompte que Mme, [J], [O] ne s’est pas acquittée, dans ce délai, de l’intégralité du montant des loyers et charges impayés.

Mme, [J], [O] a déposé un dossier de surendettement qui a abouti, le 30 avril 2025, à une décision de la commission prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Parmi les dettes déclarées figure celle contractée auprès de la SA, Vilogia pour un montant de 3.019,10 euros.

Une contestation a été formée par l’une des parties contre cette décision.

Aux termes de l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989, « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il résulte de ces dispositions que le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge, statuant sur la contestation contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que si le ou la locataire a repris le paiement des loyers et charges à compter de la décision imposant le rétablissement personnel.

En l’occurrence, il ressort du décompte tenu par la bailleresse que Mme, [J], [O] a repris le paiement de la part à charge de son loyer depuis le 30 avril 2025 et que la dette s’élève actuellement à 2.897,38 euros après soustraction des frais qui entrent dans les dépens.

Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 juin 2024, 24h00, et de faire application des dispositions précitées de l’article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ainsi, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission le 30 avril 2025 en faveur de Mme, [J], [O].

Sur le décompte des sommes dues et les délais de paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En la cause, la SA, Vilogia produit un relevé de compte arrêté au 31 octobre 2025 qui démontre que Mme, [J], [O] reste redevable de la somme de 2.897,38 euros au titre des loyers et charges dus à cette date, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens.

En l’état d’un recours, la décision d’effacement de la dette locative n’est pas définitive.

Mme, [J], [O] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2.897,38 euros créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Mme, [J], [O] sollicite des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article (…) »

En la cause, la locataire justifie avoir repris le versement intégral du loyer courant et la S.A, Vilogia donne son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, Mme, [J], [O] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 70 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Conformément à la demande, les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme, [J], [O] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A., [Z] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme, [J], [O] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme, [J], [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des revenus déclarés, il y a lieu d’accorder à Mme, [J], [O] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A., [Z] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2006 à effet du 1er juillet 2006 entre la S.A., [Z] et Mme, [J], [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 5], à, [Localité 3], sont réunies à la date du 16 juin 2024, 24h00 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission le 30 avril 2025 en faveur de Mme, [J], [O] ;

CONDAMNE Mme, [J], [O] à payer à la S.A., [Z] la somme de 2.897,38 euros créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme, [J], [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune, outre une 36 ème et dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour Mme, [J], [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés, [Adresse 5], à, [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A., [Z] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin Mme, [J], [O] à payer à la S.A., [Z] à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— rappelle que Mme, [J], [O] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 6],

[Adresse 7],

[Localité 5]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Mme, [J], [O] l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Mme, [J], [O] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

LE CADRE GREFFIER LA JUGE