Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 19 février 2025, n° 24/01014

TJ Pontoise 19 février 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer mentionnait correctement la nature des sommes dues et les sanctions encourues, et que le locataire n'avait pas réglé les sommes dans le délai imparti.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et de l'absence de contestation sérieuse sur le défaut de paiement.
Accepté
Existence d'une créance non contestable
La cour a constaté que la créance était non contestable et a ordonné le paiement des arriérés dus.
Accepté
Obligation de paiement d'une indemnité d'occupation
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Dépens à la charge de la partie perdante
La cour a condamné la partie perdante à rembourser les frais engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 19 févr. 2025, n° 24/01014
Numéro(s) :	24/01014
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey GUEGAN-COMBESElodie SCHORTGEN
Cabinet(s) :	GUEGAN PALOMEROS GUERRIER
Parties :	S.A. [ Adresse 7 ], S.A. ICF LA SABLIERE SA D' HLM c/ S.A.R.L. S.K.V ( [ Adresse 5 ] )

Texte intégral

DU 19 Février 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01014 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OAIK

Code NAC : 30B

S.A. [Adresse 7]

S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5])

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON Juge

LE GREFFIER :Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Audrey GUEGAN-COMBES de la SELARL GUEGAN PALOMEROS GUERRIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 193, et par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199

DÉFENDEUR

S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

non representé

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 22 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 19 Février 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 mars 2015 à effet au 1er juillet 2012, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a consenti à la société TRIDIS le renouvellement d’un bail commercial en date du 16 novembre 2002 portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 4] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36 036 euros.

Par acte sous seing privé en date du 18 février 2021, la société TRIDIS a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux loués au profit de la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]).

Le 16 août 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société S.K.V, portant sur la somme totale de 6 187,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la société [Adresse 6] a fait assigner en référé la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Constater que la clause résolutoire insérée au bail commercial à effet du 1er juillet 2012 est acquise et que le bail se trouve donc résilié,

— Condamner la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) à libérer les lieux sis [Adresse 1] et ce, sans délais à compter de la décision à intervenir,

Et à défaut, autoriser son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin, le concours de la force publique,

— Condamner la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) à payer d’avance et mensuellement à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation équivalent aux montants du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération totale et effective des lieux,

— Condamner la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) à payer à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM, à titre provisionnel, la somme de 5 556,43 euros représentant l’arriéré des loyers et des charges arrêté au mois de septembre 2024 inclus,

— Condamner la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16 août 2024 et de la notification au créancier inscrit.

L’assignation a été notifié à la société TOYOTA FRANCE FINANCEMENT, créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 janvier 2025 à laquelle la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]), citée par remise à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’avenant au renouvellement du bail commercial contient en son article 14 (page 13) une clause résolutoire qui stipule " A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout appel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions, charges ou frais de poursuites, et prestations qui en constituent l’accessoire […], et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter visant al présente clause et restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. "

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 16 août 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ainsi, il est établi par le décompte arrêté au 23 septembre 2024 que les causes du commandement de payer délivré le 16 août 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au

16 septembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM réclame le versement de la somme provisionnelle de 5.556,43 euros au titre des arriérés de loyers et charges ainsi que le règlement provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Selon décompte visé dans l’assignation et arrêté au 23 septembre 2024, la dette locative s’élève à 5 556,43 euros. Ainsi, l’obligation de la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant au titre des loyers et charges impayées, échéance de septembre 2024 comprise.

Dès lors, il conviendra de condamner la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, et il y aura lieu de condamner la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]), qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]), partie qui succombe, à payer à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans l’avenant de renouvellement de bail commercial et la résiliation de ce bail à la date du 16 septembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4], dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) à payer à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM la somme provisionnelle de 5 556,43 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM, à compter du 16 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) à payer à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. S.K.V ([Adresse 5]) au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière, le 19 février 2025

LA GREFFIERE LE PRESIDENT