COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LES TERRASSES D’AZUR c/ S.A. SOGIRE

N°/

Du 05 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 19/05544 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MSXQ

Grosse délivrée à: M^e Jessica RICHEZ

expédition délivrée à: M^e Jessica RICHEZ

le 05/06/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du cinq Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.D.C. LES TERRASSES D’AZURsis [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, Madame [D] [H]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Jessica RICHEZ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A. SOGIRE Société de gestion immobilière et de revente prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 13 décembre 2019 par lequel le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES D’AZUR sis [Adresse 10] à ISOLA [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SA Société de Gestion Immobilière et de Revente SOGIRE prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 mai 2023 qui a rejeté la demande d’expertise judiciaire formulée par le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES D’AZUR;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES D’AZUR sis [Adresse 10] à [Localité 9] (rpva 2 juillet 2024) qui sollicite de voir :

VU les faits exposés et les pièces versé aux débats,

VU Les articles 15 et 18 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

VU les articles 1231-2 et 1991 et suivants du Code civil,

VU l’article 1792 et suivants du Code civil,

VU lies articles L 114-1 et L 241-1 du Code des assurance,

VU l’article 515 ancien du Code de procédure civile,

JUGER que la SOGIRE a commis des manquements dans la gestion des sinistres affectant les sous-sols de la Copropriété LES TERRASSES D’AZUR ;

JUGER en conséquence que sa responsabilité contractuelle est engagée ;

CONDAMNER la SOGIRE à lui payer la somme de 220 417,88 € TTC, à parfaire, afin de mettre un terme aux venues d’eau dans l’immeuble, à actualiser en fonction de l’indice BT 01 au jour de la décision à intervenir

CONDAMNER la SOGIRE à lui rembourser 87 302.50 €,

CONDAMNER la SOGIRE à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages – intérêts pour les troubles de jouissance subis ;

ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SOGIRE à lui payer la somme de 12 000 €, à parfaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Jessica RICHEZ ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE sur la désignation d’un expert avant dire droit par le Tribunal de céans, si, par impossible, il estimait que les devis établis à la demande du syndicat des copropriétaires étaient insuffisants

DESIGNER tel Expert qu’il plaira, autre que l’Expert [J], avec pour mission de

1°) de prendre connaissance des pièces du dossier et de toute pièce utile notamment des PV de constat d’huissier du 7 décembre 2006 et du 19 juin 2018 ;

2°) de se rendre sur les lieux sis " [Adresse 15][Localité 2] et de décrire les désordres qui affectent l’immeuble ;

3°) de déterminer l’origine ou les origines des désordres constatés d’huissier en date du 19 juin 2018

4°) de définir les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et mettre la Résidence hors d’eau, le cas échéant, et d’en évaluer le coût et la durée ;

5°) d’évaluer les différents préjudices subis résultant des désordres constatés ;

6°) de donner de manière générale, tous éléments utiles permettant à la juridiction, de se prononcer sur les responsabilités et l’étendue des préjudices subis dans le cadre d’un éventuel recours en responsabilité ;

7°) de rendre compte du tout et donner son avis motivé.

STATUER ce que de droit sur les dépens ;

Vu les dernières conclusions de la SOGIRE (rpva 26 août 2024) qui sollicte de voir :

Vu les article 1991 et 1992 du code civil,

Vu les pièces,

Vu les conclusions de monsieur [J], expert,

Juger de l’absence de preuve d’une quelconque faute de sa part dans le cadre de l’exécution de sa mission de Syndic entre 2004 et 2017,

Juger de l’absence de préjudice du Syndicat des copropriétaires,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES D’AZUR de l’intégralité de ses demandes

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire

Condamner le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES D’AZUR agissant par son Syndic en exercice à lui payer la somme de 7.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 septembre 2024 fixant la clôture de la procédure au 13 janvier 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION:

L’ensemble immobilier [Adresse 13]AZUR, situé à [Localité 8] 2000, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé en contre-bas d’un talus.

Le syndicat des copropriétaires Les Terrasses d’Azur expose qu’il a fait constater, par procès-verbal de constat du 7 décembre 2006, des venues d’eau provenant du talus situé en amont de l’immeuble, se répandant dans les coursives du niveau 1 et affectant des locaux communs et privatifs, des infiltrations dans les garages, que les désordres sont conséquents.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SOGIRE son syndic à l’époque, de ne pas avoir assigné les constructeurs avant le 30 avril 2014 date d’expiration de la garantie décennale ni assigné l’assureur dommage ouvrage avant le 13 novembre 2017, de ne pas avoir contesté les indemnisations de l’assureur AXA, qu’il juge insuffisantes.

La compagnie AXA a refusé de prendre en charge le sinistre du 17 décembre 2013 et celui du 16 juin 2014.

Le syndicat des copropriétaires a introduit un référé administratif à l’encontre de la métropole [Localité 16] Côte d’Azur afin de désignation d’expert, pensant que les venues d’eau provenaient d’un ouvrage public recueillant les eaux pluviales des fonds supérieurs qui se déversaient sur le talus.

Par ordonnance du 29 mai 2019, M.[V] a été désigné en qualité d’expert puis remplacé par M.[J] par ordonnance du 11 juin 2020.

L’expert a déposé son rapport le 8 décembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires expose que les constructeurs n’ont pas ou insuffisamment tenu compte d’une buse se trouvant sur son fonds, déversant les eaux pluviales et de fonte des neige provenant des fonds supérieurs, que la question de la présence de cette buse préalablement à la construction des TERRASSES D’AZUR est établie au vu des nouvelles pièces versées aux débats.

Il précise que cet ensemble immobilier a été construit sous la maîtrise d’ouvrage la SNC [Localité 8]

LOISIRS, société dirigée par le Groupe PIERRE ET VACANCES.

Il fait valoir qu’il ressort du rapport d’expertise de monsieur [J], désigné par ordonnance du tribunal administratif de Nice en date du 29 mai 2019, que :

— les dégradations résultent des eaux pluviales provenant des fonds supérieurs ;

— la canalisation de la METROPOLE NCA ne fait que majorer cet écoulement à certaines périodes de l’années (fortes intempéries et fonte des neiges), mais n’est pas l’unique cause des désordres ;

— les constructeurs ont fait le choix de ne pas prévoir d’étanchéité extérieure, ce qui ne constitue pas, selon l’expert, un désordre dés lors que les eaux sont correctement gérées.

Il considère que l’expert n’a examiné qu’une partie des causes ayant concouru aux désordres, n’a pas correctement appréhendé sa mission d’identification des responsabilités en occultant les éléments techniques essentiels à la solution du litige, que ses conclusions sur le chiffrage des travaux et leur coût sont parcellaires, qu’il s’est abstenu de chiffrer les préjudices subis.

Il soutient que l’expert n’a pas mené ses opérations avec toutes les diligences requises, et a méconnu certaines de ses obligations dès le début de sa mission.

Il conclut qu’aujourd’hui, les désordres persistent mais que les actions en justice susceptibles d’être introduites à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs respectifs, ainsi que de

l’assureur dommages ouvrage, sont prescrites, que la SOGIRE doit répondre de ses carences professionnelles.

Il soutient que la SOGIRE, qui avait pour mission de veiller au maintien en bon état d’usage et de jouissance de toutes les parties communes et équipements de l’immeuble, a commis plusieurs manquements engageant sa responsabilité contractuelle tenant principalement à la commission de fautes dans la gestion de l’immeuble, la méconnaissance du devoir de conseil et d’information des copropriétaires, la violation du devoir de loyauté.

Il souligne que la buse préexistait bien à la construction de l’immeuble.

En réponse, la SOGIRE conteste la matérialité des désordres et le fait que la canalisation et la buse de la METROPOLE préexistaient à la construction de l’immeuble.

Elle souligne qu’à compter de sa première désignation en 2001, elle a vu son contrat renouvelé année après année, jusqu’à l’Assemblée Générale du 13 novembre 2017, lors de laquelle Madame [D] [H] a été désignée en qualité de syndic bénévole.

Elle soutient que depuis la livraison de la résidence en 2004, elle a géré avec diligence l’ensemble des problématiques auxquelles était confrontée la résidence et a notamment assuré l’élimination de différents sinistres liés à la construction de celle-ci.

Elle rappelle la chronologie de ses diligences, rappelant qu’une déclaration auprès de l’assurance dommages-ouvrage avait été effectuée en 2006, pour laquelle AXA avait accordé sa garantie, que les travaux exécutés consécutivement à cette déclaration de sinistre ont permis de mettre fin aux désordres, selon le rapport et les constats établis par l’expert en 2014.

Elle ajoute qu’entre 2009 et 2014, elle a déclaré les sinistres survenus auprès de l’assureur de l’immeuble, que la plupart ont été indemnisés par l’assureur dommage-ouvrage, et les travaux réparatoires réalisés, qu’en 2017, lorsque sa mission a pris fin, aucun désordre n’était à déplorer.

Elle fait valoir qu’il résulte des termes du rapport de monsieur [J] que les nouvelles infiltrations d’eau qui affectent la résidence trouvent leur origine dans la trop grande quantité d’eau déversée par un tuyau d’évacuation appartenant à la Métropole deNice Côte d’Azur, que ce tuyau a été conçu comme un ouvrage provisoire qui est devenu définitif, et que celui-ci a été créé ou a connu des modifications postérieurement à son installation, de sorte que 5 réseaux se déversent dans ce tuyau, raccordés postérieurement à la construction de l’immeuble, ce qui aurait engendré un plus grand afflux d’eau sur le terrain à compter de 2018, qu’il s’agit là d’une cause étrangère.

Elle soutient qu’il est faux de prétendre que les constructeurs de la résidence auraient insuffisamment pris en considération ce réseau et que les désordres trouveraient leur origine dans une faute des constructeurs.

Elle expose qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, qu’aucune preuve d’un préjudice n’est rapportée.

Elle conclut au rejet des attestations produites par les copropriétaires, comme étant des attestations à soi-même.

Elle ajoute que la Métropole est responsable des désordres invoqués et non les constructeurs de l’immeuble.

Elle conclut au rejet de la demande subsidiaire d’expertise, arguant que le tribunal trouvera dans le rapport de monsieur [J], l’ensemble des éléments lui permettant de rendre une décision au fond.

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

Aux termes de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Aux termes de l’article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ;

— d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

II. Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III- Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires.

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

IV-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V- En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

VI-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

Lorsqu’ une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de son ancien syndic, pour n’avoir pas mis en cause la responsabilité décennale des constructeurs de l’immeuble.

L’expert [J], expert judiciaire désigné par la juridiction adminstrive conclut :

«  La coursive est dégradée par les intempéries auxquelles elle est exposée sans liens avec la canalisation de la METROPOLE NCA.

Les sous-sols du bâtiment reçoivent, par percolation au travers de son mur enterré, l’eau qui provient pour partie de flux d’eau naturels en profondeur qui peuvent s’écouler dans ces terres montagneuses et pour partie des eaux de surface provenant du terrain du SDC LES TERRASSES D’AZUR lesquelles sont majorées par les eaux amenées par la canalisation de la METROPOLE NCA.

Le bâtiment a été construit avec des parois de type BERLINOISE sans étanchéité extérieure de sorte qu’il est naturel que l’eau pénètre au travers des murs enterrés, à charge, par des installations intérieures adaptées, de traiter l’eau infiltrée et de la rejeter à l’extérieur. Ainsi, la pénétration d’eau dans le bâtiment ne doit pas être considérée comme un désordre par nature, sauf à ce qu’elle soit mal gérée ou qu’elle dénature les parois ce qui devient un désordre que la copropriété doit gérer dans le cadre de l’entretien de ses ouvrages.

Je n’ai donc pas considéré comme nécessaire, au regard du litige, d’étudier la qualité de l’entretien des ouvrages et des éventuels travaux qui pourraient corriger les défauts ; il appartiendra à la copropriété de le faire « hors expertise ».

Par contre, la canalisation litigieuse amène bien de l’eau, en quantité limitée hors des périodes de pluies, mais nécessairement conséquentes (bien que je ne les ai pas observées) lors des intempéries et de la fonte des neiges, sur les terres du SDC LES TERRASSES D’AZUR avec formation d’une flaque d’eau stagnante en pied d’immeuble.

Si le tribunal estime que le syndicat des copropriétaires n’a pas à recevoir de l’eau déversée dans son terrain, la canalisation litigieuse pourra être canalisée vers l’ouest ou vers l’Est pour un moindre coût, qui nécessite l’accord des parties car elle diminuera notablement l’eau arrivant dans le terrain du syndicat des copropriétaires sans la supprimer complètement.

A titre liminaire, il convient de constater que le demandeur ne produit aucun élément concernant la suite réservée à la procédure administrative diligentée en référé à l’encontre de la METROPOLE [Localité 16] COTE D’AZUR.

Il affirme que les désordres invoqués sont de la responsabilité des constructeurs de l’immeuble, de façon péremptoire, alors que l’expert judiciaire monsieur [J] conclut de façon parfaitement motivée, que l’eau qui s’infiltre dans les sous sols de l’immeuble, provient pour partie de flux d’eau naturels en profondeur qui peuvent s’écouler dans ces terres montagneuses et pour partie des eaux de surface provenant du terrain du SDC LES TERRASSES D’AZUR lesquelles sont majorées par les eaux amenées par la canalisation de la METROPOLE NCA, que si le bâtiment a été construit avec des parois de type BERLINOISE sans étanchéité extérieure, il est naturel que l’eau pénètre au travers des murs enterrés, à charge, par des installations intérieures adaptées, de traiter l’eau infiltrée et de la rejeter à l’extérieur et que la pénétration d’eau dans le bâtiment ne doit pas être considérée comme un désordre par nature, sauf à ce qu’elle soit mal gérée ou qu’elle dénature les parois ce qui devient un désordre que la copropriété doit gérer dans le cadre de l’entretien de ses ouvrages.

Aucun élément ne permet de remettre en cause cette analyse objective des données de fait de la cause, après une étude complète et détaillée des questions posées dans la mission de l’expert [J], qui a fait des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, aucun manquement de l’ancien syndic de l’immeuble la SOGIRE n’étant établi dans la gestion des sinistres affectant les sous-sols de la Copropriété LES TERRASSES D’AZUR.

L’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires seront donc rejetées.

La demande subsidaire d’expertise n’apparaît nullement nécessaire eu égard à la solution du litige, et sera donc rejetée.

En effet, comme le juge de la mise en état l’a déjà indiqué, l’expertise sollicitée à titre subsidaire portent sur les mêmes désordres, avec les mêmes chefs de missions que ceux confiés préalablement à l’expert [J], lequel a parfaitement répondu à l’ensemble des chefs de mission qui lui étaient confiés.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire, non nécessaire, ne sera pas ordonnée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SOGIRE ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 7.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera lui-même débouté de sa demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES D’AZUR sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT qu’aucun manquement de l’ancien syndic de l’immeuble la SOGIRE n’est établi dans la gestion des sinistres affectant les sous-sols de la Copropriété LES TERRASSES D’AZUR,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] D’AZUR de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande subsidiaire d’expertise et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] D’AZUR à payer à

la SOGIRE la somme de 7.500 euros (sept mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT