TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame, [X], [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08390 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3D3

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

rendu le 24 mars 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé, [Adresse 1]

représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDERESSE

Madame, [X], [O]

demeurant, [Adresse 2] ,

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08390 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3D3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2015 faisant suite à un précédent bail du 10 novembre 1992 résilié judiciairement, l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme, [X], [O] sur des locaux situés au, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 391,36 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme, [X], [O] un commandement de payer la somme principale de 3 792,75 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme, [X], [O] le 28 mai 2024.

Par assignation du 25 août 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme, [X], [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-13.593,84 €, au 8 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges, à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

-500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 28 août 2025.

À l’audience du 16 janvier 2026, l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 18.043,97 € au 6 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il a indiqué que le versement du loyer courant n’avait pas repris et s’est opposé à tous délais de paiement.

Mme, [X], [O], citée à étude par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande de constat de résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la clause résolutoire dont se prévaut l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH est contenue dans le bail du 10 novembre 1992, lequel a été résilié par décision de justice du 6 septembre 2013. Or, le bail ayant été résilié, il n’est plus possible de se prévaloir de l’une de ses clauses, quand bien même le nouveau bail y renvoie. Le nouveau bail du 3 juin 2015 ne contient quant à lui pas de clause résolutoire.

Par conséquent, l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH sera débouté de sa demande de constat de résiliation du bail.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au regard de l’historique des versements versé aux débats, Mme, [X], [O] n’est plus à jour de ses loyers depuis plus de deux ans et demi. Malgré la mise en demeure du 16 octobre 2023 réceptionnée le 20 octobre 2023 et le commandement de payer du 27 mai 2024, la dette de loyer de Mme, [X], [O] ne cesse d’augmenter.

Mme, [X], [O] ne fournit aucune explication à cette situation.

Le non paiement des loyers et des charges aux termes convenus constitue un manquement contractuel suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.

Par conséquent, le bail du 3 juin 2015 sera résilié à la date de l’assignation, soit le 25 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à son expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme, [X], [O] sera condamnée à payer à l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte contradictoire démontrant qu’à la date du 8 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, Mme, [X], [O] lui doit la somme de 13 415,65 €, soustraction faite des frais de procédure (13.593,84 € – 178,19 €).

Mme, [X], [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 792,75 €, et à compter du 25 août 2025, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme, [X], [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250,00 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de résiliation du bail de l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH est recevable,

DÉBOUTE l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de constat de résiliation du bail,

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 3 juin 2015 entre l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH et Mme, [X], [O] concernant les locaux situés au, [Adresse 5], escalier 29, 5ème étage, porte 491, à la date du 25 août 2025,

ORDONNE à Mme, [X], [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 5], escalier 29, 5ème étage, porte 491 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme, [X], [O] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 25 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme, [X], [O] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 13 415,65 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 3 792,75 €, et à compter du 25 août 2025 sur le surplus,

CONDAMNE Mme, [X], [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2024,

CONDAMNE Mme, [X], [O] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 24 mars 2026

Le greffier le Président