TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 02 Février 2026

N° RG 25/00023 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2AFV

DEMANDEUR :

S.C.I. 27 LECLERC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jérôme WALLAERT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. BOTEA CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Février 2026

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 27 Leclerc est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 4] pour l’avoir acquis le 27 décembre 2024 auprès de la SCI RD Patrimoine Invests, l’ayant elle-même acquis auprès Mme [Y] [S], MM. [N] et [W] [F], et Mme [H] [F].

L’immeuble en question se compose d’une maison à usage d’habitation et de commerce et toutes ses dépendances comprenant :

— Un rez-de-chaussée à usage commercial ;

— Un appartement à usage d’habitation au 1 er étage ;

— Un appartement à usage d’habitation au 2 ième étage ;

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 1991, les consorts [S] ont accordé un bail à Mme [Y] [J], comprenant un local au rez-de-chaussée de l’immeuble précité pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 25 novembre 1991.

Le local tel que désigné au bail était précisé comme suit :

« Sur la ville de [Localité 7], [Adresse 2] :

— Un local au rez-de-chaussée de l’immeuble comportant un magasin, dégagement, réserve, pièce annexe, cave ;

— Locaux raccordés à l’installation de chauffage central collectif ».

L’immeuble à usage commercial était affecté à un usage principal de commerce de salon de coiffure.

Selon acte sous seing privé en date des 23 novembre 2001 et 11 février 2002, les consorts [S] renouvelaient le bail d’immeuble à usage de commerce pour une durée de neuf années commençant à courir le 25 novembre 2000. Le loyer était fixé à la somme de 24 565,40 francs par an, révisable chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction.

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2010, l’indivision [S] renouvelait le bail commercial au profit de la société Botea Concept venant aux droits de Mme [Y] [J], pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er octobre 2010 moyennant un loyer de 6 000 euros par an, avec indexation.

Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2022, la société RD Patrimoine Invests venant aux droits de l’indivision [S] a fait signifier à la société Botea Concept un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er juillet 2023 moyennant un loyer annuel de 25 200 euros hors taxes et hors charges.

La société Botea Concept a refusé ce nouveau loyer.

Par mémoire préalable notifié par acte extrajudiciaire délivré le 30 juin 2025, la SCI 27 Leclerc, venant aux droits de la société RD Patrimoine Invests a fait connaître à la SARL Botea Concept son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 28 800 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er juillet 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2025, elle a assigné la société preneuse aux mêmes fins devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille.

Dans son mémoire introductif d’instance, la S.C.I. 27 Leclerc demande au juge de:

A titre principal,

— Dire que le bail commercial a été renouvelé à compter du ler juillet 2023 pour une durée de neuf ans ;

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 28 800 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2023 ;

— Condamner, le cas échéant, la société Botea Concept à lui payer le différentiel de loyer entre le loyer de renouvellement et le loyer effectivement payé depuis le 1er 'juillet 2023, avec capitalisation des intérêts à la date de la présente assignation ;

A titre subsidiaire et avant dire droit,

— Ordonner la désignation d’un expert judiciaire, sauf à fixer la nouvelle valeur locative en fonction des seuls éléments communiqués par les parties, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à compter du 1er juillet 2023 ;

En toute hypothèse,

— Condamner la société Botea Concept à payer à la SCI 27 Leclerc la somme de 5 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens lesquels comprendront les éventuels frais d’expertise.

Dans ses conclusions en réponse n°2, notifiées par RPVA le 5 janvier 2026, la S.A.R.L. Botea Concept demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— Débouter la SCI 27 LECLERC de l’ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions  ;

A titre subsidiaire et avant dire droit,

— Ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués ;

— Débouter la SCI 27 LECLERC de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel en principal de 28 800 euros hors taxes et hors charges par an pour la durée de l’instance ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI 27 LECLERC à lui payer la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des motifs et de leurs prétentions.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 5 janvier 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’assiette du bail, ainsi que sur le prix/m² correspondant à la valeur locative. La bailleresse ne verse aucune pièce de nature à fonder la valeur locative qu’elle réclame, tandis que le preneur produit deux références.

Elles s’accordent à l’audience sur l’organisation d’une expertise judiciaire.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder

M. [L] [U] demeurant [Adresse 5] (tél [XXXXXXXX01] [Courriel 8])

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.C.I. 27 Leclerc devra verser au plus tard le 2 AVRIL 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 2 SEPTEMBRE 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux