TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07898 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYPN

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Z] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par me marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Mme [Z] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Décembre 2025

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail à effet au 09 octobre 2023, Monsieur [B] représenté par IFC GESTION a donné à bail à Madame [Z] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 4].

Le bailleur a par ailleurs conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES afin de garantir le paiement des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait signifier à Madame [Z] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier en date du 22 janvier 2025 pour un montant en principal de 933,71 € (hors frais).

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de TOURCOING par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 afin de la dire recevable en son action et d’obtenir, par décision assortie de l’exécution provisoire de droit :

la résiliation du bail par le constat du jeu de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire,

la libération des lieux par la locataire et si besoin l’expulsion ainsi que de celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

la condamnation de Madame [Z] [I] au paiement des sommes suivantes:

933,71 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dans les limites des sommes qu’ils auront réglées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et entendue à l’audience du 10 décembre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 446,78 €. Elle s’en rapporte sur les délais de paiement sollicités.

En défense, Madame [Z] [I] comparaît et sollicite l’octroi de délais de paiement sur 36 mois. Elle explique être étudiante ; qu’elle perçoit une pension alimentaire et une bourse mais que sa pension alimentaire n’est pas toujours versée à temps ce qui engendre parfois des retards de paiement de son loyer.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant portés caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail (…). Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé.

Un contrat de cautionnement VISALE a été signé entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au terme duquel, en son article 8.1 : « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES peut ainsi bénéficier aux termes des dispositions contractuelles de tous les droits et actions du créancier et notamment de toutes les actions en justice contre le débiteur et notamment l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa qualité à agir en vue du constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

2) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion:

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département.

Cette notification doit avoir lieu par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

Par ailleurs, cet article prévoit que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à PERLINK"http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=8A441DB19829DC718AC9230CD937D5D0.tpdila15v_1?cidTexte=LEGITEXT000006074096&idArticle=LEGIARTI000006825154&dateTexte=&categorieLien=cid"l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. ».

Par ailleurs, les commandements de payer délivrés par les bailleurs personnes physiques ou SCI familiales constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, devront être signalés par l’huissier de justice à la CCAPEX par lettre simple ou voie électronique. Ce signalement sera effectué dans deux cas :

— lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée comprise entre trois et six mois,

— lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à un multiple compris entre trois et six fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives (décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015).

Il résulte des pièces produites aux débats que la notification au Préfet est intervenue par voie électronique en date du 27 juin 2025.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la CCAPEX en date du 28 janvier 2025 conformément aux dispositions susvisées.

En conséquence, l’action introduite par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

3) Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2025, pour la somme de 933,71 € en principal.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mars 2025.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, d’ordonner à la locataire de libérer les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et si nécessaire avec le concours de la force publique dans les conditions fixées par la loi.

4. Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.”

La subrogation s’opère dans la limite du montant et de la teneur des droits du subrogeant. Il en résulte que le subrogé ne saurait obtenir plus que ce qu’il a payé.

Le subrogé devient ainsi, à compter du paiement qu’il a effectué, titulaire d’une créance contre le débiteur qui se limite au montant des sommes qu’il a lui-même payées au créancier.

En l’espèce, il est acquis que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé plusieurs mensualités de loyers au bailleur aux lieu et place du locataire.

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— une quittance subrogative en date du 05 décembre 2024 faisant état du versement de la somme de

1463,71 € au titre des loyers impayés d’août, septembre et novembre 2024.

— un historique de compte locatif laissant apparaître les versements opérés par la caution,

— un décompte de la dette,

— une attestation de créance.

Il apparaît, ainsi, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé pour le compte de Madame [Z] [I] à son bailleur, la somme totale de 1463,71 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, ainsi, du montant des sommes versées au bailleur et actualise sa créance à l’audience à la somme de 1463,71 €.

Toutefois à l’audience, la demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 446,78 € expliquant qu’il y a eu un trop perçu.

Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [I] à payer la somme de 446,78 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, le juge peut, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder même d’office des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise que la locataire a repris les paiements et a payé une partie de l’arriéré.

Il y a donc lieu d’accorder à la partie défenderesse un échelonnement de sa dette selon les modalités indiquées au dispositif.

Il convient de rappeler que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire demeurent suspendus et seront considérés comme non avenus, si l’échéancier est respecté ainsi que le paiement régulier du loyer courant.

5- Sur l’indemnité d’occupation :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite, en outre, la condamnation de Madame [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et dans la limite des sommes qu’il aura réglées à ce titre au bailleur.

Néanmoins, si l’occupation du logement sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au bailleur, la caution ne peut réclamer la fixation du montant de ce préjudice que seul le bailleur a qualité pour obtenir.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut être subrogée dans les droits du bailleur qu’à hauteur du paiement réalisé et ne peut, dès lors, bénéficier d’une subrogation par anticipation.

Cette demande sera, par conséquent, rejetée.

6. Sur les dépens :

Madame [Z] [I] qui succombe supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

7. Sur les frais irrépétibles :

Il apparaît équitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits. Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir en constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 446,78 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 août 2018, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 22 mars 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation et,

ACCORDE à Madame [Z] [I] un délai de 36 mois à condition qu’un versement mensuel de 12 € soit effectué en plus du loyer courant, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde ;

DIT qu’en cas de non versement à son échéance d’une de ces mensualités ou d’une échéance courante de loyer et/ou de provisions sur charges, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets, et que l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

DIT que dans ce cas, Madame [Z] [I] sera tenue de quitter le local d’habitation et de le rendre libre de tous occupants de son chef deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

A défaut, ORDONNE l’expulsion des locaux précités de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, le locataire menacé d’expulsion sans relogement peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable et de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelée, ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande, qu’à cette fin, il est invité à utiliser le formulaire CERFA n°15036 *01 à télécharger sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :« Direction Départementale de la Cohésion Sociale

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission de médiation – DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande tendant à la condamnation de Madame [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation pour l’avenir ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] aux entiers dépens de la présente procédure comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection