TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 02 août 2024

à M^e Aurélie REYMOND

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03106 – N° Portalis DBW3-W-B7I-463Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T] [Z] [D]

née le 15 Mai 1972 à [Localité 5], domiciliée : chez Société GUIS IMMOBILIER, Administrateur de Biens, [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 août 2020, Madame [T] [D] a consenti à Monsieur [L] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 390 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

À la suite d’échéances impayées, Madame [T] [D] a fait délivrer le 23 janvier 2024 à Monsieur [L] [F] un commandement visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 10 980,83 € en principal et pour qu’il soit justifié d’une assurance contre les risques locatifs.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) DES BOUCHES DU RHONE le 25 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 avril 2024 régulièrement dénoncé le 25 avril 2024 à la préfecture des BOUCHES DU RHONE, Madame [T] [D] a fait assigner en référé Monsieur [L] [F] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [F] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [L] [F] au paiement d’une somme provisionnelle de 11 877,91 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer,

— condamner Monsieur [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égal à 500 euros, outre les charges locatives, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [L] [F] au paiement de la somme 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 13 juin 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, Madame [T] [D], représentée par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d’instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de la dette la dette locative pour un montant de 13 223,53 € au 1er juin 2024.

Monsieur [L] [F], cité à étude, ne comparait pas à l’audience et n’est pas représenté.

La décision est mise en délibéré au 1er août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [L] [F] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 avril 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 25 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 juin 2024.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail en date du 10 août 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [L] [F] le 23 janvier 2024 et qui reproduit les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, le locataire n’a pas réglé sa dette locative.

Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 23 mars 2024 par l’effet de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’enlèvement des meubles, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 4].

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [L] [F] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges et d’assurance habitation s’élève à la somme de 448,54 € à la date d’effet de la clause résolutoire.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 448,54 € peut être fixée provisoirement. S’agissant d’une somme de nature provisionnelle il n’y a pas lieu à indexation.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Madame [T] [D] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte locatif actualisé.

La somme de 251,98€ correspondant à des frais de procédure est déduite en application des dispositions de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 aux termes duquel est prohibée la facturation au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, il convient d’accorder à Madame [T] [D] une provision de 12 971,55 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er juin 2024, comprenant le terme du mois de juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les autres demandes

Monsieur [L] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce il est équitable de ne pas laisser les frais irrépétibles à la seule charge de la bailleresse. Par conséquent Monsieur [L] [F] sera condamné au paiement de la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation du bail consenti le 10 août 2020 par Madame [T] [D] à Monsieur [L] [F] à compter du 23 mars 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [L] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à payer à Madame [T] [D] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, fixée provisoirement et sans indexation à la somme de 448,54 € ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à payer à Madame [T] [D] une somme provisionnelle de 12 971,55 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er juin 2024, terme du mois de juin 2024 compris, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à payer à Madame [T] [D] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE