RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 9 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/00830 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RCON

PRONONCÉE PAR

Anne-Gael BLANC, 1ère Vice Présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 21 novembre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. SPORT 3000

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antoine BAUDART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0070

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. SPORTS 2000

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE, vestiaire :

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un bail commercial du 29 mars 2002, la société civile immobilière Sport 3000 a donné en location à la société Sports 2000 des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2].

Le 27 mars 2025, la société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la société preneuse visant la somme de 23 828,48 euros correspondant à une dette de loyers, au solde de la taxe foncière 2024, à la clause pénale prévue au bail et aux frais d’acte.

Par un acte du 25 juillet 2025, la société Sport 3000 a assigné la société Sports 2000 devant le président du tribunal judiciaire d’Evry statuant en référé aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire, appelée initialement le 26 août 2025, a été renvoyée à l’audience du 21 novembre suivant.

A cette date, la demanderesse, représentée par son conseil, a développé oralement ses conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

« Dire et juger la société SCI SPORT 3000 recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial conclu le 29 mars 2002, renouvelé par avenant du 16 août 2011, et tacitement reconduit depuis le 1eravril 2020, entre les sociétés SCI SPORT 3000 et SPORTS 2000 portant sur les locaux sis [Adresse 4] à Savigny-sur-Orge (91600) est acquise depuis le 27 avril 2025 ;

— Constater, en conséquence, la résiliation du bail commercial conclu le 29 mars 2002, renouvelé par avenant du 16 août 2011, et tacitement reconduit depuis le 1er avril 2020, entre les sociétés SCI SPORT 3000 et SPORTS 2000 portant sur les locaux sis [Adresse 6]), à compter du 27 avril 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la société SPORTS 2000, et de tous occupants de son chef, des locaux mis à bail par la société SCI SPORT 3000 dans le cadre du bail conclu le 29 mars 2002, renouvelé par avenant du 16 août 2011, et tacitement reconduit depuis le 1er avril 2020, entre les sociétés SCI SPORT 3000 et SPORTS 2000 portant sur les locaux sis [Adresse 5] (91600), avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;

— Condamner la société SPORTS 2000 à verser, à titre de provision, à la société SCI SPORT 3000 une astreinte de 500 euros par jour de retard, si les locaux sis [Adresse 6]) ne sont pas spontanément libérés par cette première, et tous occupants de son chef, dans un délai de cinq (5) jours ouvrés à compter de la date de la décision à intervenir ;

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les locaux mis à bail par la société SCI SPORT 3000 au profit de la société SPORTS 2000 dans le cadre du bail conclu le 29 mars 2002, renouvelé par avenant du 16 août 2011, et tacitement reconduit depuis le 1er avril 2020, selon les modalités prévues aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la société SPORTS 2000 à verser à la société SCI SPORTS 3000, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 12 362,40 euros TTC, du 27 avril 2025 inclus jusqu’à la communication d’un justificatif de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;

— Condamner la société SPORTS 2000 à verser à la société SCI SPORT 3000, à titre de provision, la somme de 11 511,60 euros TTC au titre de la taxe foncière 2025, outre les éventuelles pénalités y afférentes ;

— Condamner la société SPORTS 2000 à verser à la société SCI SPORT 3000, à titre de provision, la somme de 15 690,44 euros TTC au titre des sommes impayées dans le cadre de l’exécution du bail commercial conclu entre les Parties le 1er mars 2017 ;

— Ordonner que le dépôt de garantie versée par la société SPORTS 2000 à la société SCI SPORTS 3000 dans le cadre du bail commercial conclu le 29 mars 2002, renouvelé par avenant du 16 août 2011, et tacitement reconduit depuis le 1er avril 2020 sera acquis à cette dernière en application des stipulations dudit bail et, notamment de la clause résolutoire ;

— Rejeter purement et simplement toutes les demandes formulées par la société SPORTS 2000 ;

— Condamner la société SPORTS 2000 à verser à la société SCI SPORT 3000 une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société SPORTS 2000 aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ».

A l’appui de ses demandes, elle expose essentiellement que la clause résolutoire est acquise dans la mesure où la société Sports 2000 ne conteste pas ne pas avoir procédé au paiement de la totalité des sommes visées par le commandement de payer dans le délai d’un mois que sa délivrance faisait courir. En tout état de cause, elle souligne que les sommes réclamées à titre de provision sont incontestablement dues.

En réponse, la société Sports 2000, représentée par son avocat, s’est référée oralement à ses conclusions écrites sollicitant du juge des référés de :

« – à titre principal, rejeter l’ensemble des demandes, conclusions formulées par la SCI SPORT 3000, notamment celles tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir constater la résiliation du bail commercial, ordonner l’expulsion de la SAS SPORTS 2000 et la condamner au paiement des loyers et indemnités réclamés,

— juger que le bail commercial liant les parties se poursuit aux conditions contractuelles initiales,

— subsidiairement, dans l’hypothèse où le juge jugerait acquise la clause résolutoire, accorder rétroactivement à la SAS SPORTS 2000 un délai de 24 mois pour s’acquitter du solde de sa dette locative, conformément à l’article 1343-5 du code civil, et suspendre rétroactivement, pendant la durée de ce délai, les effets de la clause résolutoire, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce,

— en tout état de cause, condamner la SCI SPORT 3000 à payer à la SAS SPORTS 2000 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, la société Sports 2000 fait principalement valoir que la clause résolutoire contractuelle ne vise expressément que le défaut de paiement du loyer, et non celui des impôts ou taxes et que la dette de nature strictement locative a été acquittée dans le délai d’un mois que la délivrance du commandement faisait courir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet des moyens des parties.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Dans ce cadre, le commandement doit être délivré de bonne foi. Il doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l’étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s’exécuter et de quelle autre il peut contester sa dette mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu’il peut être constaté que le locataire est redevable d’une certaine somme, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci.

Au cas présent, en son article 23, le bail comprend une clause résolutoire ainsi rédigée :

« le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 58.536 euros HT soit mensuel 4.878 euros HT (…).

A défaut de paiement, d’un seul terme à son échéance exacte et d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du bail et un mois après simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de former une demande en justice (…).

Il est également entendu que le paiement, ne pourra être considéré comme réglé qu’après son encaissement, nonobstant la remise de la quittance et la clause résolutoire pourra être acquise au bailleur dans le cas ou le paiement ne serait pas provisionné ».

Par ailleurs, les stipulations de l’article 11 du bail mettent clairement et précisément à la charge de la société preneuse le paiement de la taxe foncière en ces termes « Il est convenu expressément entre les parties que la taxe foncière est à la charge du preneur ».

Le 27 mars 2025, la société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la société preneuse visant la somme de 23 828,48 euros correspondant à une dette de loyers pour 10 302 euros ainsi qu’au solde de la taxe foncière 2024 pour 9 352 euros, une somme au titre de la clause pénale prévue au bail pour 3 930, 80 euros et 243,68 euros au titre des frais d’acte.

Ces sommes et leur nature apparaissent clairement dans le décompte joint au commandement.

Cet acte reproduit la clause résolutoire et l’article 11 figurant au bail et rappelle les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

La société preneuse fait valoir que la clause résolutoire contractuelle ne vise expressément que le paiement du loyer courant de sorte que, dans la mesure où elle a réglé les sommes dues à ce titre dans le délai d’un mois, elle n’est pas acquise.

Cependant, comme le souligne le bailleur, les stipulations claires et précises du bail prévoient non seulement que le paiement du loyer contractuel est à la charge de la société preneuse mais aussi que celle-ci doit régler la taxe foncière.

Par ailleurs, sans qu’une interprétation de la clause résolutoire litigieuse qui serait interdite au juge des référés soit nécessaire, il est clair que celle-ci sanctionne tout manquement aux obligations contractuelles non régularisé dans le délai d’un mois ce qui implique qu’elle peut être acquise non seulement pour un défaut de paiement du loyer mais également pour tout autre manquement non régularisé dont le défaut de paiement de la taxe foncière qui est contractuellement à la charge du preneur.

Or, par son paiement de 15.702 euros intervenu dans le délai d’un mois que la délivrance de l’acte faisait courir, la société preneuse a certes réglé les sommes dues au titre du loyer à hauteur de 10.302 euros, mais elle n’a pas apuré celle dues au titre du solde de la taxe foncière 2024 à hauteur de 9.352 euros, dont le principe et le montant ne sont pourtant pas contestés par la preneuse qui l’a d’ailleurs réglée en intégralité le 3 juillet suivant mais ce après l’expiration du délai ouvert par le commandement.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois de sa délivrance, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 avril 2025 à minuit.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, la société preneuse, qui emploie 19 salariés, justifie de difficultés financières mais procède régulièrement à des paiements démontrant sa capacité de remboursement si un échéancier lui est accordé.

Il convient dès lors de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Dans l’hypothèse d’un défaut de règlement d’une échéance courante ou d’une mensualité, la clause résolutoire reprendra ses entiers effets et l’expulsion pourra être poursuivie mais sans que le prononcé d’une astreinte l’assortissant soit nécessaire, la société preneuse étant condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au loyer courant augmenté des charges et accessoires prévus au bail à compter du 28 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Sur la taxe foncière

La société bailleresse poursuit la condamnation de la société preneuse à lui régler la somme provisionnelle de 11 511,60 euros TTC au titre du solde de la taxe foncière 2025.

Cette taxe, dont le paiement est prévue au bail, qui été partiellement réglée et dont le montant est justifié par la production d’un avis de paiement non critiqué, n’étant pas sérieusement contestable, la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel à son paiement.

Sur les clauses pénales

Il n’y a pas lieu à référé sur le surplus des sommes réclamées au titre de l’indemnité forfaitaire de 20% en cas de retard ni sur la demande de conservation du dépôt de garantie ni sur celle de majoration de l’indemnité d’occupation, les clauses contractuelles prévoyant ces pénalités s’analysant en clauses pénales de nature à conférer un avantage excessif au bailleur et étant par suite susceptibles de modération par le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

La société preneuse supportera les dépens qui seront dus dans les conditions de l’article 695 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu d’y ajouter.

Il convient de rejeter les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire sans qu’il y ait lieu d’ordonner l’exécution provisoire s’agissant d’une ordonnance de référé.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 27 avril 2025 à minuit ;

CONDAMNE la société Sports 2000 à payer à la société Sport 3000 la somme provisionnelle de 11.511,60 euros TTC au titre du solde de la taxe foncière 2025.

DIT que la société Sports 2000 pourra s’acquitter de cette dette en 24 mensualités de 400 euros et une 25ème réglant le solde, dans la limite du montant total de celle-ci, le premier versement devant intervenir, en plus des loyers courants, avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Sports 2000 se libère de sa dette dans les conditions prévues ci-dessus et si le loyer courant augmenté des charges est payé pendant le cours de ce délai ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à son échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

• la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

• la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

• faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Sports 2000 et de tous occupants des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] avec le concours de la force publique si nécessaire ;

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

• la société Sports 2000 sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la bailleresse, la société Sport 3000, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande tendant à voir assortie l’expulsion d’une astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société Sports 2000 aux dépens ;

REJETTE les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 9 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,