TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05678 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSO4

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

[B]

C/

[S] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

[B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [C] [F], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Novembre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 août 2016 à effet au 10 août 2016, [Localité 1] Métropole Habitat, O.P.H. de [Localité 1] ([B]) a donné à bail à M. [S] [K] un logement situé [Adresse 3], appartement [Adresse 4] [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 198,60 euros, outre une provision sur charges de 46,96 euros, pour une durée de 1 mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, [B] a fait signifier à M. [S] [K] un commandement de payer la somme principale de 1.314,69 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 23 décembre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de M. [S] [K] et déclaré recevable son dossier déposé le 4 décembre 2024, comprenant une dette locative contractée envers [B] à hauteur de 2.418,31 euros.

Par lettre recommandée du 8 octobre 2025 avec avis de réception portant la mention « pli avisé et non réclamé », la bailleresse a mis en demeure le locataire de reprendre le paiement du loyer courant, de régler la différence de 1.602,31 euros et l’a informé qu’à défaut de régularisation, elle dénoncerait le plan de surendettement qui deviendrait caduc.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 avril 2025, [B] a fait assigner M. [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai de six semaines après le commandement de payer, dire que vous êtes occupant sans droit ni titre.À défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.Ordonner votre expulsion ainsi que celle de tout occupant de votre chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l’aide de l’assistance de la force publique.Vous condamner au paiement de la somme de Trois mille sept cent quarante-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes (3.748.95 euros) représentant les loyers et charges dus au 25 Mars 2025 outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu’au jour du jugement.Vous condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux.Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision.Vous condamner au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.Vous condamner au paiement de la somme cent cinquante-deux euros (152,00) en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Certifier le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dire que le Greffier dudit Tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante, de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l’original du présent jugement.Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant l’exercice de toute voie de recours.Vous condamner en tous les frais et dépens en ce compris le cout du commandement de payer de mon ministère

Des mesures de désendettement imposées par la commission de surendettement, en l’espèce un moratoire consistant en une suspension de l’exigibilité de la dette locative pendant deux ans, sont entrées en application le 28 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

A cette audience, [B] comparaît représentée Mme [C] [F].

[B] s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 31 octobre 2025, à la somme de 4.814,20 euros.

Régulièrement assigné à personne, M. [S] [K] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

[B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Par ailleurs, [B] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 5 août 2016 à effet au 10 août 2016 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [S] [K] le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 1.314,69 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé au profit de M. [S] [K] des mesures de suspension d’exigibilité des créances (prise en compte à hauteur de 3.118,29 euros en ce qui concerne celle dont [B] est titulaire) sur une durée de 24 mois au taux de 0,0%.

Aucune contestation n’a été formée à l’encontre de ces mesures, entrées en vigueur le 28 mai 2025. Il ressort de la motivation des mesures imposées que si elles ne sont pas respectées, les mesures deviendront caduques quinze jours après une mise en demeure, adressée par le créancier par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse, d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures.

Or, [B] justifie avoir régulièrement signifié le 4 mars 2024 un commandement de payer pour un montant de 1.314,69 euros, somme qui correspond aux loyers et charges impayés antérieurs à la date du 23 décembre 2024, date de recevabilité du dossier de surendettement, et qui ne fait donc pas l’objet d’une suspension d’exigibilité.

Par conséquent, la clause résolutoire peut jouer son plein effet.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 avril 2024, 24h00.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [S] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par [B] fait ressortir une dette d’un montant de 4.814,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise.

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé au profit de M. [S] [K] des mesures de suspension d’exigibilité des créances (prise en compte à hauteur de 3.118,29 euros en ce qui concerne celle dont [B] est titulaire) sur une durée de 24 mois au taux de 0,0%.

Aucune contestation n’a été formée à l’encontre de ces mesures, entrées en vigueur le 28 mai 2025. Il ressort de la motivation des mesures imposées que si elles ne sont pas respectées, les mesures deviendront caduques quinze jours après une mise en demeure, adressée par le créancier par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse, d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures.

Or, il résulte du décompte tenu par [B] que M. [S] [K] n’a pas réglé les loyers échus postérieurement aux mesures imposées inclus aggravant de ce fait la dette locative dans des proportions significatives, la bailleresse justifiant d’ailleurs avoir adressé au locataire une mise en demeure d’avoir à régler le loyer courant ainsi que la somme de 1.602,31 euros demeurée sans effet durant 15 jours rendant caduques les mesures imposées par la commission.

Il convient cependant de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 68,35 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance à savoir :

La somme de 126,65 euros au titre des frais de procédure (assignation),La somme de 120,41 euros au titre des frais de procédure (commandement de payer).

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4.498,79 euros.

M. [S] [K], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [S] [K] à payer à [B] la somme de 4.498,79 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 octobre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 avril 2024, M. [S] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M. [S] [K] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 15 avril 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Ainsi, M. [S] [K] sera encore condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 289 euros, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à [B] ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour [B] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

M. [S] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE [Localité 1] Métropole Habitat, O.P.H. de [Localité 1] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2016 entre [Localité 1] Métropole Habitat, O.P.H. de [Localité 1] et M. [S] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 15 avril 2024, 24h00 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour M. [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à [Localité 1] Métropole Habitat, O.P.H. de [Localité 1] au titre de l’occupation indue des lieux au montant dû au titre du loyer et des charges en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 289 euros ;

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat, O.P.H. de [Localité 1] la somme de 4.498,79 euros, créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat, O.P.H. de [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 289 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à [B] ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à M. [S] [K] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 15 janvier 2026.

LE CADRE GREFFIER LA JUGE