TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05836 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEGE

N° MINUTE : 9/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 avril 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1], représenté par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [G], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05836 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEGE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 9 mars 2009, la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [G] et Madame [N] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3]. Par acte séparé conclu le même jour, la bailleresse a donné à bail aux locataires un emplacement de stationnement n° 3085P-0019 situé dans le même ensemble immobilier.

Monsieur [X] [G] et Madame [N] [G] ont divorcé et Monsieur [X] [G] est resté seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3356,68 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [X] [G] par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 3 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [G] avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4099,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer majoré de 50 % sans préjudice des charges, subsidiairement d’un montant au moins égal à celui du loyer, jusqu’à son départ effectif des lieux,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Initialement appelée à l’audience du 5 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 6035,73 euros arrêté au 27 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Elle précise que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et que le dernier règlement a été effectué au mois d’octobre 2025.

Monsieur [X] [G], bien que régulièrement cité à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023 et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9 des conditions générales).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mars 2025, pour une somme en principal de 3356,68 euros, hors coût de l’acte.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mai 2025.

Il ressort par ailleurs du décompte produit que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, les termes d’octobre et de novembre 2025 n’étant pas payés.

Il résulte en outre des conclusions du diagnostic social et financier versé aux débats que Monsieur [X] [G] n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative et de faire face au loyer et aux charges courants.

Monsieur [X] [G], ni comparant ni représenté, n’apporte aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [X] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2026, Monsieur [X] [G] restait lui devoir la somme de 6035,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de décembre 2025 inclus.

Monsieur [X] [G], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés.

Monsieur [X] [G] sera par ailleurs condamné à verser à la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation au loyer majoré de 50 %, qui peut s’analyser en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mars 2025 et de l’assignation du 6 juin 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Monsieur [X] [G] au paiement de la somme de 300 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 9 mars 2009 entre la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Monsieur [X] [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] est résilié de plein droit depuis le 4 mai 2025 ;

ORDONNONS à Monsieur [X] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et notamment l’emplacement de stationnement n° 3085P-0019 ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] à payer à la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F la somme de 6035,73 euros (six mille trente-cinq euros et soixante-treize centimes) à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 27 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] à payer à la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation au loyer majoré de 50 % ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] à payer à la S.A. D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mars 2025 et de l’assignation du 6 juin 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection