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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05987 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTBG

Minute : 25/366

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Me [S], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C409

C/

Madame [X] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [I]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 et 12 janvier 2024, Madame [G] [V] a donné en location à Madame [Z] [I] un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 560 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 40 euros.

Par contrat de cautionnement du 8 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer au bénéfice de Madame [G] [V], dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Selon quittance subrogative du 15 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Madame [G] [V] la somme de 2290 euros au titre des loyers d’aout à octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [Z] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2290 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois d’octobre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [I] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Madame [Z] [I] au paiement de la somme de 5725 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 sur la somme de 2290 euros et de l’assignation sur le surplus,fixer indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges, condamner Madame [Z] [I] à lui payer les indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] par voie dématérialisée le 5 juillet 2024.

À l’audience du 3 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11806,50, euros arrêtée au 29 août 2024.

Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique tout d’abord que le juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d’un contrat de louage d’immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, elle indique qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d’un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation des débiteurs, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu’elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 2306 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d’engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [I], régulièrement assignée, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence :

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même code, en ce cas, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l’article R213-9-6 du code de l’organisation judiciaire que les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution.

L’action principale porte sur l’exécution d’un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 9] (93) qui, conformément à l’annexe tableau IV du code de l’organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy. Dès lors, l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Raincy.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 juillet 2024 en vue d’une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne toutefois un délai de deux mois.

Les contrats de location sont régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Or, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, ont pour effet d’encadrer la liberté des parties quant à la mise en œuvre du mécanisme de la clause résolutoire.

Si aucune disposition ne fait obstacle à ce que les parties conviennent d’un délai plus long laissé au locataire pour satisfaire à ses obligations, il n’est en l’espèce pas établi que les parties ont voulu de manière expresse et non équivoque prévoir un délai plus long que celui fixé dans la loi et dans le contrat, lequel est d’ailleurs repris dans le commandement de payer.

Il convient donc d’appliquer le délai de six semaines prévues par la loi et le contrat.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que les loyers et charges ont été versés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES directement au bailleur, entre novembre avril et septembre 2024 en totalité, et partiellement d’octobre 2024 à janvier 2025 en complément des allocations d’aide personnalisée au logement.

Aucun paiement n’a été effectué par la locataire à la bailleresse.

Aucun paiement n’a donc été effectué dans le délai prévu par le commandement de payer.

Les quittances du 13 juin 2024 et 17 janvier 2025, mettent en évidence de nouveaux paiements par la caution portant les versements à 11806,50 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 27 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à la caution dans la limite des sommes que celle-ci aura effectivement versé au bailleur.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à compter du 27 mars 2014, l’action en paiement des charges et loyers se prescrit par trois ans.

En l’espèce, l’action en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES initiée par assignation du 3 juillet 2024 a été formée dans le délai de trois ans. Dès lors l’action est recevable.

Sur les sommes dues :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 et 12 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 12 avril 2024 et du décompte de la créance du bailleur actualisé au 16 janvier 2025que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de l’arriéré de loyers et charges dû par la locataire à la bailleresse.

En second lieu, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, notamment pour la plus récente, la quittance du 17 janvier 2025 reprenant l’ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au profit de la bailleresse en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 11806,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [Z] [I] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, à la bailleresse.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11806.50 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 sur la somme de 2290 euros, de l’assignation du 3 juillet 2024 sur la somme de 3435 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Z] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 et 12 janvier 2024 entre Madame [G] [V] d’une part, et Madame [Z] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], sont réunies à la date du 27 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

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ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [I] à Madame [G] [V] à compter du 27 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même payé au bailleur,

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11806,50 euros au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 avril 2024 sur la somme de 2290 euros, de l’assignation du 3 juillet 2024 sur la somme de 3435 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT