TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/09013 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XPEZ

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

La S.C. NR 2, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e François RICHEZ, avocat au barreau de SAINT-OMER

DEFENDEURS :

Mme [T] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

M. [Y] [K] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Novembre 2024.

A l’audience publique du 01 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Février 2026.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Février 2026 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse synallagmatique de vente en date du 13 mars 2023, la société Nord Rendement 2, ci-après la société NR 2, a vendu à Mme [T] [I] et M. [Y] [N] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] à [Localité 3] pour un prix de 115.000 euros.

La vente a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs dont ils devaient justifier au plus dans les 90 jours de la vente.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard dans les 20 jours de la réception de l’offre de prêt des acquéreurs.

Par courrier en date du 7 juillet 2023, la société NR 2 a mis en demeure les acquéreurs d’avoir à régulariser l’acte de vente le 18 juillet 2023.

La vente n’a pas été réitérée.

Suivant exploit délivré le 4 octobre 2023, la société Nord Rendement 2 a fait assigner Mme [T] [I] et M. [Y] [N] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 5 mars 2024 pour la société NR 2 et le 31 janvier 2024 pour Mme [T] [I] et M. [Y] [N].

La clôture des débats est intervenue le 20 novembre 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 1er décembre 2025.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, la société NR 2 demande au tribunal de :

Vu notamment les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-5, et 1304-1 du code civil,

débouter les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles,condamner solidairement Mme [T] [I] et M. [Y] [N] au paiement de la pénalité de 11.500,00 euros prévue à titre d’indemnité forfaitaire dans le compromis de vente signé le 13 mars 2023 en cas de non régularisation de l’acte authentique,les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’indemnisation des frais irrépétibles,les condamner pareillement en tous les dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [T] [I] et M. [Y] [N] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1304-3 du Code civil,

Vu l’article 1134 du Code civil,

A titre principal :

Rejeter l’ensemble des demandes de la société NR 2,

En tout état de cause :

condamner la société NR 2 à verser à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1231-5 dispose quant à lui que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, le compromis de vente contient une clause pénale rédigée en ces termes :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de ONZE MILLE CINQ CENTS EUROS (11.500,00 EUR) à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

La société NR 2 sollicite le paiement de la clause pénale faisant valoir que les acquéreurs n’ont pas justifié avoir sollicité un prêt conforme aux conditions du compromis de vente de sorte que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie.

Mme [T] [I] et M. [Y] [N] font valoir qu’ils n’ont pas empêché la réalisation de la condition suspensive puisqu’ils ont réalisé toutes les démarches nécessaires pour obtenir leur prêt.

Le compromis de vente prévoit que les acquéreurs devaient solliciter un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

organisme prêteur : tout organisme prêteurmontant maximal de la somme empruntée : 120.000 euros + 110.000 euros de travauxdurée maximale de remboursement : 25 anstaux nominal d’intérêt maximal : 4,60% hors assurances.

Les parties ont convenu que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard dans les 90 jours à compter de l’acte, soit au plus tard le 12 juin 2023.

Les acquéreurs se sont engagés, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques énoncées.

Contrairement à ce qu’indique la société NR 2, l’acte de vente n’a pas prévu de délai dans lequel les acquéreurs devaient justifier du refus de leur prêt. Il est simplement stipulé qu’ils devaient informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. A défaut de la notification de la non obtention du prêt, le compromis de vente était considéré comme caduc.

Mme [T] [I] et M. [Y] [N] justifient d’un refus de prêt de la BNP Paribas, en date du 7 juin 2023, la demande portant sur un prêt de 230.000 euros, pour une durée de 25 ans et un taux de 4,20%. Le tribunal constate que cette demande était conforme aux prescriptions contractuelles, bien que le taux mentionné soit inférieur, dès lors que le taux de 4,60% prévu dans l’acte était un taux maximal.

Ils justifient également d’un refus de prêt de la Banque Populaire, en date du 6 juillet 2023, la demande, faite le 7 avril 2023, portant sur un prêt de 230.000 euros, sans autre précision. Le tribunal ne peut que relever que l’attestation ne mentionne ni le taux sollicité ni la durée d’emprunt de sorte que Mme [T] [I] et M. [Y] [N] ne justifient pas que cette deuxième demande de prêt était conforme aux prescriptions contractuelles.

Or, ils se sont engagés à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de l’acte, ce qu’ils ne font pas.

Dans ces conditions, il doit être considéré que la condition suspensive du prêt est réputée accomplie.

Il est acquis que la vente n’a pas été réitérée malgré la mise en demeure faite par la venderesse aux acquéreurs d’avoir à régulariser l’acte le 18 juillet 2023.

Mme [T] [I] et M. [Y] [N] sont donc redevables de la clause pénale. La solidarité étant prévue au compromis de vente, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 11.500 euros, aucune demande tendant à la modération de ladite clause n’ayant été formée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Mme [T] [I] et M. [Y] [N], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens, ce qui entraîne rejet de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de les condamner solidairement à verser à la société NR 2 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [T] [I] et M. [Y] [N] à payer à la société Nord Rendement 2 la somme de 11.500 euros au titre de la clause pénale,

Condamne solidairement Mme [T] [I] et M. [Y] [N] aux dépens,

Condamne solidairement Mme [T] [I] et M. [Y] [N] à payer à la société Nord Rendement 2 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier, La présidente,